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» Diario Cordoba
Fecha: 23/11/2025 11:08
España necesita más de 700.000 viviendas para cubrir la demanda acumulada de nuevos hogares que se han creado en los últimos años, hecho que amenaza con convertirse en un "cuello de botella para la economía", según asegura el Banco de España. En los últimos cuatro años, este déficit de casas se ha multiplicado por siete veces —concentrándose el 50% en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga— y las proyecciones alertan de que la situación va a seguir en aumento, lo que a su vez "presiona al alza los precios". ¿De dónde surge la necesidad de tanta vivienda en España? ¿Se pueden construir todos estos pisos en el medio plazo? ¿Cómo es posible que el país haya pasado de que le sobren casas a necesitarlas? España apenas construye poco más 100.000 viviendas anuales, después de haber visto cómo se desmantelaba toda la industria promotora que quebró tras la crisis de 2007, con las consecuencias que ello tiene, por ejemplo, en la falta de suelo o los lentos trámites burocráticos. Por contra, al calor de la buena situación económica, España ha comenzado a atraer población extranjera, que se suma a la reducción del tamaño de los hogares, la concentración de personas en las grandes ciudades y el interés por comprar casas de extranjeros no residentes, casuísticas que arrojan más leña al fuego de la accesibilidad a la vivienda, cada vez más compleja por los altos precios de mercado. La oferta de nueva vivienda no crece Frente a la alta demanda existente, el país no ha sido capaz de aumentar su producción de viviendas, que sigue prácticamente estancada —con un ligero crecimiento de la actividad— desde la anterior crisis, que causó una devastación en el sector y supuso la quiebra de las principales promotoras y constructoras del país, además de toda la industria auxiliar. Sin ir más lejos, en 2024, solo se terminó la construcción de menos de 98.000 viviendas, que, aunque supone la cifra más alta desde 2012, es una producción ínfima en comparación con la creación de hogares y las más de 600.000 que se entregaron en 2007 y 2008. Dos cuellos de botella impiden incrementar la actividad de forma inmediata: la escasez de suelo finalista y la falta de mano de obra cualificada. En un informe elaborado hace meses por la consultora Colliers de la mano de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cuantificaron que el tiempo medio para desarrollar suelo en el que construir un nuevo barrio oscilaba entre los 10 y los 15 años, aunque podía demorarse hasta 20. "La falta de suelo urbanizable es, indiscutiblemente, uno de los principales factores que dificulta la construcción de vivienda en España. La rigidez de la regulación urbanística impide que, sin la materia prima principal para edificar, será imposible construir las viviendas que se necesitan a corto, medio y largo plazo. Adicionalmente, la producción de ese suelo finalista se realiza con fondos propios, pues la financiación de este tipo de procesos está totalmente cerrada, lo que también dificulta su desarrollo", explica Xavier Vilajoana, presidente de esta patronal. En el caso de la mano de obra, Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), estima que el sector necesitan al menos 700.000 nuevos trabajadores solo para cumplir con los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El directivo de la patronal exige un "plan de choque" que incluya "la reforma de la formación profesional, la regularización de inmigrantes y la contratación de jóvenes y mujeres". "Las previsiones de empleo en construcción para el alumnado es de 200.000 oportunidades laborales hasta 2030, con un grado de inserción de prácticamente el 100%", agrega. España crece en población sin casas para todos Frente a esta oferta escasa, en los últimos quince años, desde 2010, la población española no ha hecho más que crecer, cerca de un 6,1%, hasta alcanzar los 49,44 millones de habitantes, según el último dato del Instituto Nacional de Estadística. Esta tendencia, además, no va a cambiar. Según las proyecciones del mismo organismo, España pasará de contar con 19,67 millones de hogares a más de 21,24 millones en 2030, 22,30 millones en 2035 y 23 millones en 2039, última predicción disponible. Teniendo en cuenta esto, si se mantienen las cifras de producción existentes en la actualidad, el déficit de viviendas aumentará de manera exponencial, alcanzando en 2039 las 2,73 millones de unidades, cuatro veces el actual. "La demanda ha evolucionado con fuerza por el incremento de inmigración y por la llegada a la edad de emancipación de una generación en la que repuntó la natalidad. El atractivo para vivir en España, especialmente en ciudades como Madrid, es el elemento que atrae población de fuera", resume José María Rotellar, director del Observatorio Económico Universidad Francisco de Vitoria (UFV). Juan Antonio Módenes, investigador principal de la Cátedra d'Habitatge, también apunta a la inmigración como un factor clave en el mercado de la vivienda: "Como no hay crecimiento de la natalidad, la inmigración es hoy el principal factor que hace aumentar la población, ya que prácticamente se crean tantos hogares jóvenes como se disuelven por mortalidad. La llegada de población extranjera aporta personas y también hogares, y, por tanto, genera una demanda adicional de vivienda que no existiría sin estos flujos migratorios. Sin inmigración, la demanda neta sería prácticamente cero; pero como la hay —y es significativa—, la demanda de nuevas viviendas es elevada y obliga a aumentar el parque residencial", concluye el profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona. Al hilo de esto, Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research, en su última publicación recuerda que este déficit de vivienda está muy concentrado: las cuatro primeras provincias del ranking acaparan cerca del 50% y las diez primeras, alrededor de dos tercios; mientras las veinte provincias con menor déficit apenas suponen el 5% del total. "No sorprende que Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga sean las provincias que encabezan el ranking, pues las zonas urbanas y turísticas son las que han experimentado una mayor presión de demanda, mientras que la oferta de vivienda en estas localizaciones no ha crecido de forma suficiente para hacer frente a esta demanda. Asimismo, se observa una relación negativa entre la creación neta de hogares y la variación del número de viviendas no principales. Es decir, en las provincias donde hay más presión demográfica es donde se ha producido un mayor trasvase de viviendas secundarias a principales, lo que también sugiere que el ritmo de construcción de vivienda nueva en estas localizaciones no es suficiente. En estas provincias, el grado de utilización del parque de viviendas se ha incrementado de forma sustancial en los últimos años", desarrolla. Como conclusión, Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, asegura que la "prioridad" es aumentar la oferta. Para ello propone, más allá de los cuellos de botella detectados, por un lado, "agilizar los trámites burocráticos para poder construir más rápido" y ceder suelo público a inversores que desarrollen vivienda asequible, además de otorgar incentivos fiscales a comunidades y ayuntamientos para el desarrollo de vivienda en el segmento asequible, que según su criterio es "donde está la urgencia". Por otro lado, el portavoz del think tank apuesta por limitar la proliferación de la vivienda de uso turístico y la compra de inmuebles por parte de extranjeros no residentes.
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