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» La Capital
Fecha: 29/10/2025 10:55
Poniendo el ojo más allá de las expensas: cómo trabajan, cuánto cobran y qué desafíos enfrentan las empresas que gestionan más de la mitad de los consorcios. Cada mes, los administradores de edificios en Rosario manejan millones de pesos en expensas, reparaciones y servicios. Son los que pagan la luz, contratan proveedores y rinden cuentas a decenas de propietarios. Pero su rol va mucho más allá de los números; son el nexo que mantiene en marcha el engranaje cotidiano de la propiedad horizontal . Su trabajo enfrenta los mismos desafíos que cualquier pyme o cualquier empresario, tienen que lidiar con la inflación, la morosidad y, en ocasiones, la falta de personal calificado. Según la Cámara de la Propiedad Horizontal de Rosario (CPHR) , se estima que en la ciudad existen alrededor de 10 mil propiedades bajo este régimen , y que dos de cada tres rosarinos viven en este tipo de inmuebles. La categoría no abarca solo edificios, sino también casas de pasillo, barrios cerrados, countries y casas de campo, que comparten espacios o servicios comunes y requieren una administración profesional. Para conocer más sobre el detrás de escena de esta actividad, Negocios de La Capital se contactó con personas que se dedican a este sector, como Guillermo Saporito, quien además es presidente de la CPHR; Mariano Solari, también administrador y secretario de la Cámara; y Mariano De la Torre, quien lleva adelante un negocio de administración de consorcios bajo su nombre. Los honorarios de los administradores de edificios se calculan en unidades JUS , una medida que fija y actualiza la Corte Suprema de Justicia. Este sistema, utilizado también por abogados y otros profesionales, permite que los valores se ajusten automáticamente con el tiempo y no queden desactualizados por la inflación. Tal como explicó Saporito, esta modalidad garantiza una actualización automática de los honorarios sin necesidad de renegociar en cada oportunidad con los consorcios . El monto mínimo para la administración de consorcios en la provincia se fija en función de categorías de edificios, según su tamaño, servicios comunes y disponibilidad de personal. Este esquema revela que el administrador de un edificio chico ya tiene garantizada una retribución mínima, que debe ajustarse periódicamente para no perder frente a la inflación; mientras que en complejos más grandes o con amenities premium (como pileta, SUM y vigilancia 24 hs) el monto crece notablemente. >>Leer más: El plan de negocios de Neumáticos Debona tras su desembarco en Funes “En la Cámara de la Propiedad Horizontal tenemos una tabla de honorarios sugeridos basada en la unidad JUS, para hacerlo más transparente”, explicó Saporito en su rol de referente de dicha entidad. De esa forma, el administrador no se autoaumenta, sino que es el Estado provincial, a través de la Corte y la Caja Forense, quien actualiza el valor. Según la cantidad de ascensores, cocheras, unidades y servicios que tenga el edificio, se establece una categoría y un número de unidades JUS a cobrar. “Lo que varía no es el porcentaje del administrador, sino el valor de la unidad JUS; así se logra un sistema más claro y equitativo para todos”, sostuvo el especialista. Saporito, en la actualidad, administra alrededor de 40 unidades en simultáneo y sostuvo que el cobro de honorarios debe reflejar la responsabilidad y la carga de trabajo que implica gestionar dinero ajeno. No se trata solo de cobrar expensas, sino de operar correctamente los fondos, seguros, proveedores y obligaciones legales. “Nosotros manejamos dinero de terceros y estamos obligados a rendir cuentas con total claridad. Si se gasta un peso, tiene que haber una factura que lo respalde. Esa transparencia es lo que sostiene la confianza con los propietarios y dignifica la actividad”, indicó el administrador. edificios1.jpg Algunos edificios tienen a personas propias del consorcio ejerciendo el rol de adminitrador. Foto: La Capital / Archivo. En cuanto a la rentabilidad de la actividad, Mariano De la Torre sostuvo que un administrador puede optar por trabajar con cantidad, manejando varios edificios; o bien de manera exclusiva, con pocos consorcios de mayor categoría y tareas más complejas. Advirtió, sin embargo, que la actividad depende en gran medida del volumen. A pesar de las mayores exigencias, destacó que hoy existen herramientas digitales que facilitan la administración, mientras que antes todo se realizaba en papel. Tabla de valores sugeridos Mariano Solari fue contundente al detallar a Negocios que, al no ser la administración de consorcios una actividad colegiada, no existen valores obligatorios para los honorarios. Por eso, tal como mencionó Saporito, la Cámara se tomó el tiempo de elaborar una tabla de referencia que sirve como guía para los administradores, estableciendo montos sugeridos según la cantidad de unidades y características del edificio; aunque cada consorcio puede acordar libremente el valor final. “Antes se solía tomar como referencia los honorarios que se aplican en CABA, que son mucho más altos y resultan impagables en Rosario. Por eso, la tabla de la Cámara funciona sin obligatoriedad, básicamente porque la profesión aún no está colegiada”, indicó Solari y agregó que, contrario a lo que se piensa popularmente, de que es un cargo costoso para el consorcio, el pago que percibe el administrador difícilmente supera el 5% del monto total de las expensas en los edificios grandes o de mayor categoría; aunque en unidades pequeñas puede representar entre el 10% y el 15%. En cuanto a la tabla de valores, la CPHR establece, por ejemplo, que un edificio con escalera y hasta diez unidades tiene un valor mínimo por la actividad de administración de 1 JUS, equivalente a $107.301,74. Este tipo de propiedades, con pocas viviendas y sin portón ni cocheras, es común en Rosario y representa el mínimo sugerido por la Cámara para quienes se dedican profesionalmente a la administración de consorcios. Pero a este número se le suma $9.657,15 por cada vivienda adicional cuando se superan las diez unidades, y $3.219,05 por cada estacionamiento. Así, un edificio con 30 departamentos y 20 cocheras alcanzaría un monto sugerido de $364.826 por mes; mientras que uno con dos ascensores, más de 40 departamentos, oficinas, locales comerciales y cocheras supera los $700 mil mensuales. De la Torre aclara que los valores que estipula la CPHR son mínimos de referencia según la cantidad de unidades funcionales, pero muchas veces el arreglo es uno a uno. “Es un acuerdo que se hace con cada consorcio y depende del servicio que se vaya a brindar. Algunos edificios demandan tareas más complejas, como trabajo de intendencia o seguimiento de múltiples espacios comunes, lo que demanda más tiempo y dedicación. Se va viendo de acuerdo con los requerimientos también”, explicó. Las tareas de un administrador Históricamente, los administradores de Rosario eran profesionales de larga trayectoria, que se dedicaban de manera exclusiva a esta labor o que provenían de familias que ya se desempeñaban en esta actividad y continuaban el legado; habiendo hoy en día hasta una tercera generación a cargo, con apellidos de tradición en el sector. Este es el caso de Saporito, quien contó a Negocios que su padre era un referente del sector y que él, luego de estudiar la carrera de Derecho, decidió seguir sus pasos. Sin embargo, en los últimos veinte años se produjo un cambio; comenzaron a incorporarse profesionales de áreas afines, como abogados, contadores, martilleros e ingenieros, que aportan su formación a una actividad que combina distintos conocimientos y requiere experiencia en múltiples ámbitos. Este es el caso de Solari y De la Torre, el primero abogado y el segundo contador público, quienes suman el know how propio de sus carreras a las tareas de administración. >>Leer más: Hoteles: los eventos deportivos y culturales impulsan el negocio 2025/26 Estas tareas comprenden desde gestiones sencillas, como controlar proveedores o contratar los seguros obligatorios, hasta las más complejas; supervisar obras extraordinarias o administrar fondos de reserva. Todo requiere profesionalismo. En este sentido, Saporito da un ejemplo: un mal seguro significa una mala cobertura, en caso de que se rompa una puerta de blindex y el seguro cubre solo $50.000, no se alcanza el monto necesario para reemplazarla. Por eso, hay que contratar pólizas adecuadas que incluyan responsabilidad civil e incendio; de manera que el consorcio pueda recuperar los gastos ante cualquier siniestro. En el aspecto laboral, el administrador está obligado a verificar que las empresas tercerizadas cumplan con los aportes sindicales y previsionales de sus empleados, así como con las retenciones de seguridad social, IVA y ganancias. Esas retenciones se depositan con la CUIT del consorcio, utilizando la clave fiscal del administrador. De la Torre agrega que, para garantizar transparencia, cada edificio debe tener su propia cuenta bancaria y CUIT; y que él trabaja con un sistema de administración digital que permite manejar reservas, reclamos y fondos comunes sin mezclar los recursos de distintos consorcios. Edificio 2 Más de la mitad de los rosarinos vive en unidades de propiedad horizontal. Foto: La Capital / Archivo. En lo que es el tema de expensas, los administradores explican que los inquilinos abonan las expensas comunes, pero los gastos del administrador o los gastos extraordinarios corresponden a la unidad y no a la persona que la habita; por ende, debería pagarlos el dueño. Sin embargo, este asunto, según De la Torre, suele generar conflictos: “con frecuencia surgen gastos extraordinarios que el inquilino considera que no le corresponden pagar; entonces debe consultar con su inmobiliaria para determinar si lo tiene que cubrir el propietario. Esto porque el administrador no realiza dos liquidaciones de expensas, una para el propietario y otra para el inquilino, sino una sola, calculada según el porcentaje que corresponde a cada unidad”. También suele haber situaciones complejas cuando se da un caso de morosidad, con personas que se atrasan en el pago de las expensas. Saporito indicó que el administrador debe controlar que se paguen correctamente, porque el sistema se autoalimenta con los aportes de todos. Para anticiparse a este escenario, se suele armar un fondo de deudores; un monto que se incluye en la liquidación mensual de expensas como un pequeño porcentaje adicional que todos los propietarios aportan. “Si hay alguien que no paga, se incrementa el fondo de deudores, que se incorpora a la liquidación mensual. Luego se continúa con las intimaciones y cartas documento al deudor; si no hay forma de percibir esos importes, queda el camino de la justicia”. En vías a colegiarse Existen muchos edificios que no cuentan con administrador y se autoadministran. En algunos casos, un propietario asume la gestión de la administración; y en otros, como los pequeños consorcios conformados como propiedad horizontal de tipo “altos y bajos” o los PH de pasillo con pocos departamentos, la administración se maneja de manera individual. Justamente, en la provincia de Santa Fe, la diputada Varinia Drisun presentó un proyecto de ley que propone regular el ejercicio de la actividad del administrador de consorcios de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios. Dicho proyecto ya pasó las comisiones de Legislación Laboral y de Asuntos Constitucionales y ahora está a la espera de dictamen para su efectivo tratamiento. Entre los motivos que los entrevistados expusieron de por qué es importante colegiar la actividad, señalaron que la matriculación impone un piso de condiciones en materia de capacitación y conocimientos, y eleva la vara, por ejemplo, con un Tribunal de Ética. “Se está trabajando mucho en colegiar el rol del administrador, porque hoy no existe ningún requerimiento formal para ejercer. Hay algunas carreras, como la de corredor inmobiliario, que incluyen algunas materias relacionadas con la administración de consorcios; pero puede pasar que haya personas trabajando que no tienen ninguna especialización. Estamos yendo hacia una profesionalización de la actividad”, sostuvo De la Torre. Por su parte, Saporito ponderó otros avances que incorpora el nuevo proyecto de ley: “la iniciativa también contempla la figura del administrador interno, que podría estar capacitado para ejercer la función dentro de su propio consorcio, con el respaldo y las herramientas que brindaría la colegiación para fortalecer la formación”.
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