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Parana » El Once Digital
Fecha: 10/10/2025 10:30
Las tasas altas y mayores exigencias de ingresos complican el acceso a créditos hipotecarios, mientras los bancos endurecen condiciones y elevan los requisitos para la clase media. Los créditos hipotecarios atraviesan un nuevo ciclo de restricciones. Con tasas nominales anuales cercanas al 10%, puntajes crediticios más altos y mayores exigencias de ingresos, acceder a un préstamo para vivienda se volvió una tarea compleja. Aunque hay bancos que ofrecen líneas activas, el principal obstáculo no es la falta de productos, sino la capacidad de demostrar ingresos suficientes para afrontar la cuota inicial. Desde agosto, las tasas mínimas subieron del 4% al 9,9%, y el puntaje crediticio promedio pasó de 610 a más de 900 puntos. Los bancos endurecieron además los topes en la relación cuota-ingreso, exigieron mayor antigüedad laboral y elevaron los anticipos mínimos. Todo ocurre en un contexto de volatilidad cambiaria, que encarece el costo de las propiedades en pesos y modera la demanda de nuevos créditos. En las inmobiliarias se mantienen activas las consultas para comprar viviendas dentro del mercado inmobiliario del usado que promedien u$s100.000. Los ingresos mínimos por banco Cada entidad establece sus propios criterios, pero los valores actuales muestran un umbral que deja fuera a gran parte de la clase media. Según datos del mercado, los ingresos mínimos requeridos son: Banco Nación: $2.026.741 para un préstamo de $100 millones a 30 años (unos u$s79.000 aproximadamente), con una cuota inicial de $506.685.Banco Credicoop: $2.000.000.Banco del Sol: $1.000.000.ICBC: $1.100.000.Santander: entre $1.300.000 y $1.700.000, según destino.Supervielle: $5.000.000.BBVA: al menos cuatro salarios mínimos ($1.288.800). Estas cifras reflejan un cambio estructural en la relación entre ingreso y endeudamiento. En muchos casos, los bancos exigen ingresos que duplican los de un año atrás para financiar montos similares. El impacto del dólar en la escrituración El economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), explicó cómo la variación del tipo de cambio afecta la capacidad de acceso. En una simulación sobre una propiedad de u$s100.000, con un préstamo del 75% y un anticipo del 25%, una semana de diferencia en la escrituración puede alterar el costo total de manera significativa. “El aumento del tipo de cambio incide directamente en el monto final del préstamo, porque la suma se fija en pesos y recién se convierte a dólares antes del desembolso. En un contexto volátil, esa diferencia puede desarmar todo el plan financiero del comprador”, señaló Salinas. El economista indicó que el Banco Nación sigue siendo la entidad más competitiva, con una tasa nominal anual del 4,5%, seguida por Brubank (8%) y Credicoop (8,5%). “Entre el Nación y bancos como Galicia, Santander o Macro, la diferencia de cuota inicial ronda el millón de pesos para una propiedad de u$s100.000 financiando el 75% a 20 años. Con tasa baja, la cuota inicial es de $700.000 y requiere ingresos familiares de $2.100.000. Con la tasa promedio del sistema, la cuota sube a $1.000.000 y los ingresos mínimos a $3.000.000”, detalló. El dólar oficial bajó a $1.450 tras la intervención del Tesoro de EE.UU a través de bancos Un repunte inesperado del crédito Pese al endurecimiento de las condiciones, septiembre dejó una señal positiva. Según Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, “contra todo pronóstico, el financiamiento hipotecario alcanzó los u$s353 millones, el mejor registro desde mayo de 2018, cuando llegó a u$s445 millones”. El especialista consideró que el aumento se explica por operaciones iniciadas en meses previos y por la decisión de algunos tomadores de acelerar los trámites antes de las elecciones. “La demanda sigue sólida, aunque las tasas altas y el aumento del dólar limitan el acceso. Muchos compradores apuraron la firma para asegurarse la operación ante la incertidumbre política y cambiaria. Hoy hay pocos interesados nuevos, pero sí mucha gente que cerró antes de que las condiciones empeoraran”, analizó González Rouco. Observó que las solicitudes actuales responden en su mayoría a créditos aprobados antes de las últimas subas de tasas. “Eso explica por qué el volumen total no se desplomó, aunque el nivel de nuevas operaciones todavía es bajo”. Expectativas para los próximos meses El analista económico Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, sostuvo que las perspectivas dependen de la evolución de la inflación y de la política monetaria. Señaló: “Mientras las expectativas inflacionarias continúen a la baja, sigue siendo razonable tomar un crédito hipotecario, sobre todo en bancos con tasas por debajo del 10% nominal anual y condiciones preferenciales para quienes acreditan haberes”. Cao estimó que, con un mercado más estable tras octubre y menos presión sobre el dólar y las tasas, el Banco Central podría profundizar la relajación monetaria. “Eso debería traducirse en tasas más bajas y un financiamiento más accesible. Si el fondeo bancario se estabiliza, los créditos podrían reactivarse. Además, la titulización de hipotecas mediante fideicomisos financieros permitiría a los bancos reciclar liquidez y sostener la oferta de préstamos”, explicó. Un escenario que exige estabilidad El acceso al crédito hipotecario sigue condicionado por la inflación, el valor del dólar y la confianza en la política económica. Aunque el volumen financiado muestra signos de recuperación, los especialistas coinciden en que la sostenibilidad del sistema requiere previsibilidad cambiaria y tasas más bajas. Como concluyó Cao, “si se consolida la estabilidad, el crédito puede volver a ser una herramienta viable para la clase media. Pero sin un entorno macro ordenado, seguirá siendo un privilegio para pocos”. (Ámbito)
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