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Fecha: 08/02/2026 07:00
El cierre y traslado de la cárcel de Villa Devoto marca un punto de inflexión para uno de los barrios residenciales más consolidados de la Ciudad de Buenos Aires. Ubicado entre Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá, el penal funcionó durante décadas como una barrera urbana, condicionando la circulación, la conectividad y el desarrollo inmobiliario del entorno. Su salida reactiva expectativas que el mercado venía descontando, aunque sin plazos definidos. El traslado de los detenidos al complejo penitenciario de Marcos Paz habilita ahora un nuevo escenario para un predio de varias manzanas, cuyo destino dependerá de decisiones políticas y urbanísticas todavía abiertas. La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) deberá definir el mecanismo de disposición del terreno ya que subastará el predio, mientras que la Ciudad tendrá la última palabra en materia de zonificación y usos del suelo. Leé también: Jorge Macri les pidió a los porteños que no paguen las patentes de CABA hasta que corrijan las boletas Desde el sector inmobiliario coinciden en que no se trata de un impacto inmediato, sino de un proceso gradual. La magnitud del efecto sobre los precios estará directamente vinculada a la futura normativa urbana, al equilibrio entre desarrollo privado, espacios verdes y equipamiento público, y a la capacidad de integrar el predio al tejido barrial. Un corredor que puede volver a unirse Para Gastón Aimaro, de Lincoln Negocios Inmobiliarios, la salida del penal va mucho más allá de una mejora puntual en valores. Explicó: Hoy hay varias manzanas partidas, calles que se cortan y zonas con poca vida urbana. Si el predio se abre, se restablece la continuidad entre Devoto y Monte Castro y cambia por completo la dinámica del área. Según su visión, arterias como Bermúdez, Baigorria y calles transversales podrían recuperar circulación, mejorar la luminosidad y generar un nuevo submercado dentro del barrio. Aimaro agregó: No sería solo el Devoto tradicional. Podría consolidarse una subzona con productos más modernos, algo que hoy prácticamente no existe. Ese interés, advirtió, dependerá de las reglas que fije la Ciudad. Si la zonificación es restrictiva, el impacto será acotado. Si se habilitan mayores capacidades constructivas, el atractivo para desarrolladores cambia por completo, afirmó. Valores actuales y expectativas En términos de precios, Villa Devoto ya parte de un piso elevado. Aimaro detalló que las unidades premium en zonas residenciales consolidadas se mueven hoy entre US$3000 y US$5000 por unidad, según tipología y características. En áreas linderas al penal y en un eventual corredor DevotoMonte Castro, los proyectos a estrenar podrían partir desde valores más bajos, alrededor de US$2800, dependiendo del producto. No es lo mismo un edificio tradicional que uno de doble o triple frente, con amenities y servicios. Ahí hay mucha demanda y poca oferta, explicó. En contraste, el mercado de casas muestra una dinámica más lenta, aunque con potencial de reconversión si la normativa lo permite, especialmente en pasajes y sectores hoy condicionados por el penal. La revalorización va a existir, pero no será automática. Depende del proceso urbano y de cómo se modernice la zona, aclaró Aimaro. Un barrio con identidad fuerte Villa Devoto se apoya en ejes urbanos consolidados. La plaza Arenales funciona como núcleo comercial, gastronómico y social, mientras que avenidas como San Martín, Beiró y Salvador María del Carril concentran servicios y circulación. A esto se suma la General Paz como vía de conexión metropolitana y arterias como Lincoln, Segurola y Lope de Vega, que vinculan el barrio con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía. Para Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de Liotto Propiedades, el cierre del penal representa un hecho histórico para el barrio. Es una oportunidad única para repensar ese sector de la Ciudad con planificación, diálogo y consensos, sostuvo. Liotto remarcó que el destino del predio debería priorizar el interés público y combinar desarrollo urbano con calidad de vida, respetando la escala y la identidad de Devoto. Afirmó: El escenario más razonable es un uso mixto, con vivienda, comercio de cercanía, espacios verdes y equipamiento comunitario. Sin integración real al barrio, no hay transformación. Impacto gradual en alquileres y ventas En el segmento de alquileres, Devoto ya venía mostrando subas relevantes durante 2025, en un contexto de demanda sostenida y oferta limitada. Para Liotto, la salida del penal puede reforzar esa tendencia, aunque de manera progresiva. Dijo: Primero aparece el interés, después los proyectos y recién más tarde se consolida el nuevo perfil urbano. Según datos de Cabaprop, los valores promedio actuales en el barrio se ubican entre US$2200 y US$2700 para departamentos usados, entre US$2800 y US$3300 para unidades a estrenar, y entre US$1800 y US$2500 para casas y PH bien ubicados. En procesos de reconversión urbana planificada, los incrementos pueden darse de manera escalonada y alcanzar rangos de entre 15% y 35% en el mediano plazo, con mayor impacto en frentistas y pasajes linderos al predio, según informaron referentes del mercado inmobiliario. Qué escenarios se analizan Román Andrés Paikin, del Colegio Inmobiliario y de San Román Propiedades, señaló que la salida de la cárcel elimina uno de los últimos factores que frenaban la revalorización plena del barrio. Devoto ya es un barrio residencial muy sólido. Este cambio termina de consolidar su perfil de barrio tranquilo, familiar y de alta calidad de vida, sostuvo. Desde su análisis, el escenario con mayor consenso urbano es el de un parque público con equipamiento de baja escala, alineado con la identidad de Devoto jardín. Explicó: Desde el punto de vista inmobiliario, es el que más valor agrega al entorno, aunque tenga pocos metros vendibles. No satura, no compite con oferta nueva y mejora la calidad de vida. Otros escenarios posibles incluyen desarrollos mixtos de baja densidad, mientras que un desarrollo residencial intensivo aparece como el menos probable y el que menos valor sumaría al entorno. Los especialistas coinciden en que el impacto final no dependerá de un único factor. La salida del penal es apenas el punto de partida. La definición de usos del suelo, la apertura de calles, la inversión pública en infraestructura y las reglas para el sector privado serán determinantes para que la transformación se traduzca en valor urbano y no solo en expectativa inmobiliaria. En el corto plazo, el mercado ya muestra mayor nivel de consultas y análisis de oportunidades en la zona, aunque sin saltos bruscos en los precios. Leé también: Los 5 elementos que PAMI entrega sin costo a los jubilados desde 2026 En el mediano y largo plazo, la reconversión del predio podría modificar de manera estructural el perfil de Devoto y su entorno, saldando una postergación histórica en uno de los últimos grandes enclaves urbanos pendientes de transformación en la Ciudad. Aimaro lo resumió así: Si el proceso se hace bien, el impacto será profundo y positivo, no solo para el mercado inmobiliario, sino para la vida cotidiana del barrio. Liotto coincidió en que la clave está en planificar con visión de ciudad y respetar la identidad de Devoto.
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