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Buenos Aires » AmbitoWeb
Fecha: 24/12/2025 15:32
En un contexto donde el valor de las propiedades premium resulta inaccesible para amplios sectores, una modalidad empieza a consolidarse como una alternativa concreta: las viviendas compartidas o sistemas de copropiedad, tambien conocidas como co-housing en ingles. El modelo propone adquirir una fraccion legal de una casa o departamento de alta gama, con derecho a semanas de uso exclusivo cada ano y con los gastos distribuidos entre varios titulares, lo que reduce de forma significativa la inversion inicial. La propuesta apunta especialmente a inmuebles ubicados en destinos turisticos o zonas consolidadas de alto valor, como Carilo, Villa La Angostura, Bariloche, San Martin de los Andes, Recoleta, Palermo o Punta del Este. En esos mercados, una casa premium puede superar con facilidad varios cientos de miles de dolares, mientras que bajo este esquema el ingreso se ubica en torno a los u$s50.000. Mariano Garcia Malbran, presidente de la Camara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), definio el concepto con una formula directa: invertir menos, usar mejor el activo y conservar valor en dolares. El esquema y reglamentacion permite contar con siete u ocho semanas de uso asegurado por ano, con estandares de calidad, ubicacion y servicios equivalentes a los de una propiedad de lujo tradicional. Desde el punto de vista del mercado, el atractivo no se limita al menor desembolso inicial. La copropiedad responde a una logica de eficiencia: muchas segundas viviendas permanecen vacias gran parte del ano, pero demandan gastos constantes de mantenimiento, seguridad, impuestos y administracion. Al distribuir esos costos, el activo resulta mas funcional. Como funciona el esquema de copropiedad En terminos operativos, el modelo se estructura a partir de un fideicomiso inmobiliario, una sociedad anonima o una SAS, con un reglamento de uso claramente definido. La propiedad se afecta al regimen desde su origen, se protocoliza mediante escritura publica y cuenta con una administracion profesional que gestiona turnos, mantenimiento, limpieza, seguros y expensas. Cada copropietario accede a un derecho de uso exclusivo durante un periodo determinado del ano, que suele organizarse mediante un sistema rotativo y un motor de reservas digital. La prioridad de turnos, la cantidad de semanas y las condiciones de uso quedan establecidas de antemano. Desde el sector argumentaron que este formato amplia el acceso al ladrillo de alta gama. Senalo que hoy el problema no pasa solo por comprar una propiedad premium, sino por sostenerla y aprovecharla. Bajo este esquema, el activo deja de ser un costo fijo elevado y se convierte en una solucion mas racional para quienes no la usan todo el ano. La mirada legal: derechos, uso y diferencias con la compra tradicional Lucia Otegui, experta en derecho inmobiliario y del estudio de abogacia homonimo, preciso que la copropiedad no implica dominio pleno del inmueble. En este esquema se adquiere un derecho real autonomo de disfrute, con uso exclusivo por un tiempo acordado, lo que reduce la barrera de entrada al segmento premium. A diferencia de la compra tradicional, donde el titular asume el dominio completo y todos los costos asociados, en la vivienda compartida los gastos se reparten. El titular del derecho de uso no afronta en soledad mantenimiento, seguros ni administracion, lo que modifica por completo la ecuacion economica. Otegui remarco que el funcionamiento correcto del sistema depende de un reglamento interno claro, exhaustivo y bien estructurado. Alli deben definirse el regimen de utilizacion, la administracion de servicios, la rendicion de cuentas, el control de gastos y las obligaciones tanto del propietario como del administrador y de los titulares del derecho de uso. Ese reglamento debe fijar con precision la cantidad de dias asignados, los porcentajes de participacion, los mecanismos de prevencion de conflictos y los canales de resolucion. Sin esa base juridica, el riesgo de fricciones crece y el valor del activo se resiente. Tiempo compartido y seguridad juridica Alberto Hector Loyarte, corredor inmobiliario y experto en Real Estate, explico que esta modalidad encuentra sustento en el Codigo Civil y Comercial de la Nacion, a traves del derecho real de tiempo compartido. Segun el articulo 2087, se trata de un derecho real que permite el uso periodico y por turnos de uno o mas bienes, afectados al regimen mediante escritura publica. Loyarte detallo que se trata de un derecho sobre la cosa misma, no de un simple contrato, lo que brinda mayor proteccion al usuario. El bien puede ser un inmueble destinado a alojamiento o turismo y el derecho resulta oponible a terceros, sin extinguirse por el fallecimiento del propietario original. Esta estructura implica una menor inversion inicial y un mantenimiento compartido desde la escritura original. El esquema involucra al propietario, al emprendedor, al administrador y al comercializador, con una relacion de consumo que obliga a estandares claros de gestion. Desde el punto de vista operativo, la administracion puede quedar en manos de un profesional matriculado, con reglas similares a las de un consorcio o conjunto inmobiliario, y con inscripcion en el Registro de la Propiedad para asegurar validez legal frente a terceros. Reventa, liquidez y limites del modelo Uno de los puntos clave para los interesados es la posibilidad de reventa. Otegui aclaro que la cesion del derecho de uso debe estar prevista desde el contrato original, con un procedimiento claro para transferirlo de forma temporal o definitiva, siempre respetando las formas legales establecidas. La liquidez depende tanto del marco juridico como del mercado. Loyarte advirtio que se trata de un segmento acotado, con un publico reducido, por lo que la reventa no necesariamente resulta tan agil como la de una propiedad tradicional. Sin embargo, la escasez de este tipo de productos y su caracter novedoso pueden generar interes sostenido. En la practica, la facilidad para desprenderse de una participacion se vincula con la claridad del reglamento, la calidad del activo, la ubicacion y la eficiencia de la administracion. Un esquema mal disenado tiende a perder atractivo, mientras que uno profesionalizado sostiene valor. Un cambio en la logica del acceso al ladrillo La copropiedad propone una redefinicion del concepto de casa propia, especialmente en el segmento premium. El acceso deja de estar atado al dominio pleno y se orienta al uso efectivo del inmueble, con costos previsibles y reglas claras. Desde CAMESI observan que desarrolladores, brokers y administradores ya adaptan proyectos a esta demanda emergente. La combinacion entre inversion, disfrute y profesionalizacion conecta con nuevas formas de consumo inmobiliario y con una vision mas eficiente del patrimonio. En este contexto, el modelo no apunta a reemplazar la compra tradicional, sino a sumar una alternativa para quienes priorizan uso, ubicacion y calidad sin asumir cargas desproporcionadas. El desafio pasa por sostener marcos legales solidos, administracion transparente y reglas que funcionen. Loyarte concluyo que la consolidacion del sistema depende de que el derecho este bien estructurado desde el inicio, con inscripcion registral, administracion profesional y mecanismos claros de salida. Bajo esas condiciones, la vivienda compartida se perfila como una herramienta que amplia el acceso al segmento premium y reconfigura el mapa del mercado inmobiliario argentino.
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