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Buenos Aires » Infobae
Fecha: 13/07/2025 05:03
(Foto: CSJN) La Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la sentencia que había ordenado el inmediato desalojo de un inquilino que alquiló un inmueble perteneciente a la congregación religiosa de las Monjas Descalzas de la Orden Bienaventurada Virgen María del Monte Carmelo, una histórica institución con más de un siglo de presencia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El fallo, dictado esta semana por los camaristas Juan Pablo Rodríguez y Gabriela Iturbide, convalidó la demanda presentada por la Orden, reconocida como una persona jurídica pública dentro de la Iglesia Católica Apostólica Romana, y rechazó por improcedentes los agravios planteados por el ocupante y demandado principal, Osvaldo J.. El conflicto tuvo su origen el 11 de agosto de 2016, cuando la congregación -reconocida por la Secretaría de Culto mediante la Resolución 4/97- suscribió con el locatario un contrato de alquiler por tres años para el uso comercial de un inmueble ubicado en la calle Esteban Gascón al 400, en el barrio porteño de Almagro. Según dicho acuerdo, el inquilino se obligó a utilizar el bien alquilado “exclusivamente para la instalación de depósito y comercialización de venta mayorista y minorista de libros”. El canon, a su vez, quedó fijado en un esquema de pagos escalonados: $10.000 mensuales durante el primer año, $13.000 el segundo y $16.900 el tercero, totalizando $478.800 por todo el período contractual. El contrato finalizó el 31 de agosto de 2019, pero la ocupación del local se mantuvo. En ese contexto, las Monjas Descalzas hicieron uso del artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación, que dispone: “Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente”. En consecuencia, el 8 de junio de 2023, la entidad religiosa notificó al inquilino por medio de un escribano su decisión de finalizar su vínculo contractual y le exigió la restitución del inmueble antes del 31 de julio de 2023. Sin embargo, la desocupación no se concretó. Ante la falta de respuesta, la congregación decidió promover en febrero de 2024 una demanda de desalojo, tramitada ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº 72 bajo la modalidad de un proceso “sumarísimo”. El Monasterio de Santa Teresa de Jesús de Carmelitas Descalzas, en la calle Potosí 4049 (Gentileza: Hugo Castro/Wikipedia) En su contestación, Osvaldo J. negó haber celebrado algún acuerdo con la demandante y señaló que su vínculo había sido con otra institución. “El contrato (...) lo hice con la congregación ‘Monasterio Santa Teresa de Jesús de la Orden de las Carmelitas Descalzas’. No me demanda esa congregación, la actora es otra. No es la propietaria del inmueble que quiere desalojar”, dijo el inquilino. Además, puso en duda el valor del estudio de títulos de propiedad aportado por el representante de las Monjas Descalzas, donde un escribano sostenía que ambas entidades eran en realidad una misma persona jurídica con nueva denominación. Para el demandado, esa afirmaron era falsa, ya que “no existe ningún documento que sostenga la afirmación del notario”. “La ley 24.483 -sobre el reconocimiento de personería jurídica civil para los Institutos de Vida Consagrada y Sociedades de Vida Apostólica-, el decreto 491/95 y la ley 17.032 que aprobó el tratado vigente entre nuestro país y la Santa Sede establecen los derechos, obligaciones y régimen legal de funcionamiento de las Congregaciones de la Iglesia Apostólica Romana en nuestro país", explicó el abogado defensor al responder el pedido de desalojo en su contra. Luego remarcó: “No es la afirmación de un escribano la que determina la identidad entre dos Congregaciones, ni puede ser el notario el que por su única voluntad determina el cambio de nombre de una Congregación ni el traslado de la propiedad de un inmueble entre Congregaciones”. Y, al solicitar el rechazo de la demanda “por falta de acción y derecho” de la institución demandante, concluyó: “Lo único que prueba el estudio de títulos y el informe de dominio es lo que sostengo: no hay relación de la actora conmigo. La Congregación con la que contraté es otra que no está en este juicio” El magistrado subrogante del Juzgado Nacional en lo Civil N°72, Eduardo Maggiora, descartó la postura del inquilino tras considerar que la Orden tenía “legitimación activa” para reclamar la restitución del local. En esa línea, el 12 de diciembre pasado analizó que “de las constancias de autos se desprende la calidad de locadora del bien objeto de autos por parte de la actora”, y que dicha identidad jurídica surgía del documento fundacional presentado ante la Secretaría de Culto, así como de las facturas de alquiler reconocidas por el propio Osvaldo J. El juez de primera instancia también aclaró que los pagos realizados con posterioridad al vencimiento contractual no acreditaban la existencia de un nuevo contrato ni la prórroga del anterior, “sino que, por el contrario, demuestran, en todo caso, que continúa la locación concluida bajo sus mismos términos y hasta que se pida, como en el caso, la devolución de la cosa”. Carmelitas Descalzas en oración (Gentileza: Gabriel Sozzi/ Wikipedia) “En virtud de lo expuesto -escribió Maggiora-, tengo por acreditado que el vínculo entre las partes deriva del contrato de locación acreditado que tuvo vigencia entre el 01-09-2016 al 31-08-2019 (...) y que el demandado no ha demostrado tener derecho alguno para permanecer en el bien objeto de autos”. Y resolvió: “Rechazo la excepción de falta de legitimación activa opuesta y hago lugar a la acción de desalojo iniciada -por- Monjas Descalzas de la Orden de la Bienaventurada Virgen María del Monte Carmelo (Monasterio de Santa Teresa de Jesús de Carmelitas Descalzas) contra Osvaldo J., a quien condeno a que en el plazo de diez días desaloje y restituya a la parte actora el inmueble ubicado en Esteban Gascón (...) bajo apercibimiento de disponer el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública“. La sentencia fue apelada por Osvaldo J. y su hijo Martín, también ocupante de la librería en disputa. Las actuaciones arribaron, así, a la Sala I de la Cámara Civil porteña, que el pasado 8 de julio quedó en condiciones para dictar una resolución. Respecto de Martín J., el Tribunal de Alzada interpretó que carecía de "legitimación para recurrir la sentencia” por no haberse presentado ni contestado la demanda antes del pronunciamiento de primera instancia. Y en cuanto a su padre, los camaristas evaluaron que su apelación carecía de los requisitos básicos para su tratamiento: “los cuestionamientos formulados por el apelante son insuficientes para constituirse como una crítica concreta y razonada de los argumentos expuestos por el magistrado -anterior-”. “Por lo expuesto -concluyeron los jueces-, Se Resuelve: 1) Declarar formalmente inadmisible el recurso interpuesto por el ocupante Martín J., con costas de alzada a su cargo. 2) Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por el demandado Osvaldo J. y, en consecuencia, firme la sentencia del 12 de diciembre de 2024, con costas de alzada a cargo del apelante. En rigor, el inmueble cuya restitución fue ordenada pertenece a una institución de larga trayectoria en la Ciudad, en tanto el Monasterio Santa Teresa de Jesús, perteneciente a la Orden de las Monjas Descalzas, fue fundado en 1896, convirtiéndose en el segundo convento carmelita erigido luego del Monasterio de San José, en la calle Humberto Primo 1352. Tanto los terrenos como los recursos para la creación de ese convento fueron aportados en 1894 por Mercedes Castellanos de Anchorena, una condesa pontificia también conocida como María Luisa de las Mercedes Castellanos de la Iglesia. Mercedes se destacaría como una de las figuras más relevantes de la aristocracia de su época.
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