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» Comercio y Justicia
Fecha: 04/07/2025 20:15
El cálculo forma parte de un trabajo elaborado por el Foro de Análisis de la Construcción, iniciativa de la Cámara del sector. El análisis incluyó una proyección para los próximos 10 años. En ese marco, se deberían edificar 3,9 millones de m2 para hogares vulnerables y 9,8 millones de m2 para segmentos medios. El debate -del que participó Comercio y Justicia– giró en torno al rol del Estado para abordar el problema, no sólo en viviendas sino en infraestructura en general Por Alfredo Flury El déficit habitacional en la provincia de Córdoba afecta a 238 mil hogares, tanto de sectores vulnerables como de segmentos medios y afrontarlo en un plazo de 10 años, exigiría una inversión de más de 12.500 millones de dólares. Los datos formaron parte de un nuevo informe del Foro de la Análisis de la Construcción, ámbito profesional creado por la Cámara de la Construcción de Córdoba para aportar información precisa al debate sobre temas propios del sector. El trabajo fue expuesto en el marco de una reunión organizada por la entidad y de la que participó Comercio y Justicia. En el encuentro se abordaron diferentes temas que tuvieron como eje el rol del Estado y del sector privado en la construcción y mantenimiento de la infraestructura en general, clave para el desarrollo del país. “Hay un eje conductor en el tema infraestructura y es que, con un Gobierno nacional retirado de la obra pública y convencido de que es el sector privado el que debe afrontar los trabajos, delegando en las provincias responsabilidades que le son propias, observamos un deterioro en la infraestructura en general, clave para sostener la competitividad, entre otros objetivos”, resumió Horacio Berra, presidente de la Camarco Córdoba. En ese marco, uno de los puntos en discusión fue el déficit habitacional. Los datos presentados por el economista Gastón Utrera, que integra el Foro junto a miembros de la comisión directiva de Camarco Córdoba y asesores técnicos de la institución, muestra números alarmantes. Por lo pronto, el documento utiliza la metodología para la estimación de déficit habitacional elaborada por el Foro, aplicada sobre los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec. En ese contexto, es posible estimar que 238.160 hogares en la provincia de Córdoba padecen déficit habitacional, ya sea porque residen en una vivienda precaria, en situación de cohabitación (más de un hogar por vivienda, contado desde el segundo hogar) o en situación de hacinamiento (más de dos personas por habitación dormitorio). La metodología permite segmentar el déficit habitacional según el nivel de ingresos del hogar en comparación con la línea de pobreza. Esto es muy relevante ya que las políticas destinadas a solucionar el déficit habitacional dependen del nivel socioeconómico, con políticas de vivienda social para el segmento de hogares pobres (ingresos totales familiares por debajo de la línea de pobreza) y políticas de crédito hipotecario para los hogares de clase media (definida aquí por ingresos totales familiares por encima de la línea de pobreza y por debajo de cuatro líneas de pobreza). Los números Computando superficies habituales para vivienda sociales y para viviendas de clase media, es necesario construir en la provincia de Córdoba, durante los próximos 10 años, 3,9 millones de m2 para el segmento de hogares pobres y 9,8 millones de m2 para el segmento de clase media. Considerando el costo de construcción registrado en promedio durante los últimos 10 años, la construcción de vivienda social requeriría US$2.415 millones, lo que implica un promedio de US$241,5 millones anuales. Esto equivale a 0,5% anual del PBG, una cifra importante, si se tiene en cuenta que, durante los últimos 40 años, la provincia de Córdoba destinó un promedio de 1,65% del PBG al total de erogaciones de capital. Con el mismo criterio de valuación, pero considerando costos de viviendas de clase media, la construcción en este segmento requeriría un total de US$12.281 millones, equivalente a 26,1% del PBG. En el segmento con ingresos totales por debajo de la línea de pobreza, 106.414 hogares tienen déficit habitacional; en el segmento con ingresos totales por encima de la línea de pobreza, pero por debajo de cuatro veces esa línea, 121.054 hogares lo padecen. Mientras tanto, en el segmento con ingresos totales por encima de cuatro veces la línea de pobreza, 10,692 hogares tienen déficit habitacional. Se trata de un total de 238,160 hogares. Es natural suponer que los 106.414 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por debajo de la línea de pobreza no tienen posibilidad de solucionar su déficit habitacional a través del mercado, por ingresos insuficientes para acceder a créditos hipotecarios o para generar los ahorros necesarios. Solucionar esta parte del problema requiere programas de vivienda social. Los 10.692 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por encima de cuatro veces la línea de pobreza deberían tener la posibilidad de solucionar su situación a través del mercado, mediante créditos y/o la generación de los ahorros necesarios. En tanto, superar el déficit de 121.054 hogares con ingresos familiares totales por encima de la línea de pobreza, pero por debajo de cuatro veces esa línea, debería requerir un análisis especial, ya que para ellos pueden no ser adecuadas las políticas de vivienda social, pero al mismo tiempo puede resultarles difícil el acceso a soluciones de mercado. Para este segmento, las políticas de reducción de umbrales de acceso mediante la reducción de costos de construcción resulta especialmente relevante, así como el desarrollo de instrumentos que permitan créditos hipotecarios indexados por salarios. Vivienda social La necesidad de inversión en vivienda social en el segmento de hogares pobres, la eliminación del déficit habitacional requiere la construcción de 35.688 viviendas, para reemplazar las viviendas precarias y para solucionar problemas de cohabitación, y la construcción de 70.726 habitaciones dormitorio para solucionar problemas de hacinamiento. Adicionalmente, si esto se realiza a lo largo de 10 años, serían necesarias 25.796 viviendas adicionales para dar cuenta del crecimiento demográfico, considerando las proyecciones demográficas elaboradas por el Indec para la provincia de Córdoba y suponiendo una participación de hogares pobres en el total de hogares de 20%. Computando 52,5 m2 por vivienda y 9 m2 por cada habitación dormitorio adicional, la necesidad de construcción durante los próximos 10 años para eliminar déficit adicional en el segmento de hogares pobres asciende a 3.864.440 m2 . Dado que, debido a la elevada volatilidad de precios relativos en Argentina, que incluye el tipo de cambio real y, por lo tanto, el costo de construcción expresado en dólares, conviene tomar algún tipo de promedio más representativo de un periodo largo de tiempo. Considerando entonces el promedio registrado durante los últimos 10 años, periodo equivalente al que se está proyectando, se trata de US$625 por m2 de vivienda . La propuesta de Fondo de Cese Laboral elaborada por el Foro de Análisis Económico de la Construcción es un instrumento en esa dirección, ya que genera oferentes de fondos indexables por salarios, dado el desafío de preservar el valor de sus recursos en términos de indemnizaciones. Clase media En el segmento de hogares de clase media, la eliminación del déficit habitacional requiere la construcción de 29.758 viviendas, para reemplazar las viviendas precarias y para solucionar problemas de cohabitación, y la construcción de 91.295 habitaciones dormitorio para solucionar problemas de hacinamiento. Adicionalmente, si esto se realiza a lo largo de 10 años, serían necesarias 90.287 viviendas adicionales para dar cuenta del crecimiento demográfico, bajo el supuesto de que continúa el crecimiento demográfico de la provincia de Córdoba observado entre los últimos dos Censos Nacionales. Computando 75 m2 por vivienda y 9 m2 por cada habitación dormitorio adicional, la necesidad de construcción durante los próximos 10 años para eliminar déficit adicional en el segmento de hogares de clase media asciende a 9.825.045 m2. Considerando un costo de vivienda para clase media equivalente a dos veces el costo de construcción de una vivienda social, la valuación sube a US$1.250 por m2 y el monto total de recursos a destinar a la construcción de viviendas (sin considerar costo de la tierra e infraestructura complementaria) para este segmento asciende a US$12.281 millones. El monto total equivale a 26,1% del PBG. Partiendo de un nivel muy bajo de crédito hipotecario para vivienda, menor a uno por ciento del PBI en todo el país, lograr un stock total de 31,9% del PBG resulta un desafío enorme, aunque nada excepcional teniendo en cuenta porcentajes logrados en países de la región, concluye el informe presentado por Utrera.
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