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» El litoral Corrientes
Fecha: 15/03/2025 01:00
La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es un mecanismo legal por el cual una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble si lo ha poseído de manera continua, pacífica, pública e ininterrumpida durante un determinado período de tiempo fijado por la ley. En otras palabras, permite que quien ha actuado como dueño de un bien durante muchos años, sin que nadie reclame su titularidad, pueda consolidar legalmente su derecho de propiedad. Existen dos tipos de prescripción adquisitiva: Prescripción larga (usucapión ordinaria): Requiere que la persona haya poseído el inmueble durante 20 años de manera ininterrumpida, sin necesidad de demostrar buena fe o contar con un título que justifique la posesión. Prescripción breve (usucapión abreviada): Exige un período menor de posesión (10 años) pero requiere que el poseedor tenga buena fe y un justo título, como una compraventa, donación o cesión de derechos, aunque el título no haya sido inscripto en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, ¿cómo se relaciona la prescripción adquisitiva con la unión de posesiones? El artículo 1901 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que, en ciertos casos, el poseedor puede sumar el tiempo de posesión de su antecesor para completar el plazo necesario para usucapir el inmueble. A continuación, veremos cómo funciona este mecanismo. El heredero y la posesión del causante El artículo 1901 dispone que el heredero continúa la posesión de su causante (es decir, la persona fallecida). Esto significa que, si alguien tenía un bien en posesión hasta el momento de su muerte, su heredero no empieza de cero, sino que su posesión se considera un continuo de la que tenía el fallecido. Esto es clave, por ejemplo, cuando se trata de plazos de prescripción para adquirir la propiedad de un inmueble. Por ejemplo, si una persona estaba en posesión de un terreno durante 10 años y fallece, su hijo heredero puede sumar esos 10 años a su propia posesión para completar el plazo necesario para adquirirlo por prescripción. Esto evita que la familia pierda derechos que el fallecido ya había acumulado. ¿Cómo hace el heredero para sumar las dos posesiones? Para que el heredero pueda sumar su posesión a la de su causante, debe demostrar que la posesión ha sido continua, pacífica y pública. No basta con ser heredero en un testamento o por la vía sucesoria; es fundamental que el heredero tome posesión efectiva del bien y continúe ejerciendo los mismos actos posesorios que su antecesor. Esto puede incluir: Mantener la ocupación del inmueble: Si el bien es una vivienda, el heredero debe seguir viviendo en ella o, si es un terreno, continuar utilizándolo conforme a su destino (cultivo, construcción, etc.). Pagar impuestos y servicios: Si el inmueble tiene obligaciones fiscales, como el impuesto inmobiliario o tasas municipales, el heredero debe seguir cumpliendo con estos pagos a su nombre. Ejercer actos de dominio: Esto incluye realizar mejoras, cercar el terreno, venderlo o cualquier otro acto que demuestre que sigue en posesión del bien. Iniciar o continuar una sucesión legal: Aunque la posesión puede sumarse sin necesidad de concluir la sucesión, contar con la declaratoria de herederos es una prueba fuerte de la continuidad posesorias. El heredero puede presentar pruebas documentales y testigos que acrediten que él y su causante han poseído el inmueble de manera ininterrumpida, lo que facilita la consolidación del derecho sobre el bien. Pruebas para acreditar la posesión y solicitar la prescripción Para que la unión de posesiones sea efectiva en el marco de una prescripción adquisitiva, es fundamental contar con pruebas que acrediten la posesión ininterrumpida y pública del inmueble. Estas pruebas pueden clasificarse en documentales, testimoniales y materiales. Pruebas documentales Son fundamentales para acreditar la continuidad de la posesión y pueden incluir: Recibos de pago de impuestos y servicios públicos: Facturas de luz, agua, gas y tasas municipales a nombre del poseedor o de su causante, que demuestren el ejercicio de actos posesorios. Boletas de impuestos inmobiliarios: Si el heredero o su causante han abonado el impuesto inmobiliario, esto demuestra el reconocimiento del inmueble como propio. Mejoras y permisos de obra: Documentación que acredite construcciones, refacciones o mejoras realizadas en el inmueble. Declaratoria de herederos: Aunque no es obligatoria para la prescripción, fortalece la argumentación sobre la unión de posesiones. Pruebas testimoniales Los testigos son clave para acreditar el tiempo de posesión. Se pueden presentar declaraciones de: Vecinos que certifiquen que el poseedor y su causante ocuparon el inmueble de manera continua y pacífica. Familiares que puedan dar testimonio de la relación entre el causante y el heredero en lo que respecta a la posesión del bien. Pruebas materiales Incluyen cualquier evidencia física que demuestre el ejercicio de la posesión: Fotografías y videos del poseedor en el inmueble a lo largo del tiempo. Planos y croquis de las mejoras realizadas. Inspecciones o certificaciones de profesionales que acrediten la existencia y antigüedad de las mejoras en el bien. El sucesor particular y la unión de posesiones El segundo párrafo del artículo 1901 establece que quien adquiere un derecho sobre un bien en particular (como alguien que compra un inmueble) también puede unir su posesión a la de su vendedor, siempre que haya una relación inmediata entre ambas. Es decir, si una persona compra un terreno de alguien que ya lo poseía, el nuevo propietario no empieza de cero en términos de posesión. Puede sumar el tiempo que el anterior poseedor tuvo el bien, siempre y cuando haya un vínculo directo y continuo entre ambos. ¿Por qué es importante conocer esto? Muchas personas ignoran que pueden sumar los años de posesión de su antecesor para fortalecer su derecho sobre un inmueble. Esto es clave en disputas de tierras o en casos donde se busca regularizar la titularidad de un bien que ha pasado de generación en generación sin una escritura formal. En conclusión, la unión de posesiones es una herramienta poderosa que el Código Civil y Comercial ofrece para garantizar la continuidad y seguridad jurídica en la adquisición de derechos sobre bienes, y sobre todos garantizar la regularización de la titularidad de un inmueble.
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