Seis errores que pueden arruinar la compra de una propiedad usada: desde humedades ocultas hasta problemas legales
Deudas del consorcio, humedades ocultas y ventanas deterioradas pueden transformar una buena oportunidad en un problema costoso.Qué recomiendan los especialistas para detectar riesgos antes de firmar.
Quienes están en búsqueda de una vivienda usada para comprar tienen sus rituales al visitar los departamentos. Abrir las canillas, observar la luz natural y la orientación geográfica, encender luces y medir proporciones para imaginar el nuevo hogar. Del feng shui a las preguntas por el barrio y los vecinos, todo vale al pensar en una casa con armonía. Sin embargo, más allá de los detalles anecdóticos, muchas veces se desatienden aspectos importantes que pueden traer dolores de cabeza y costar caros.
Los compradores suelen revisar cuestiones muy visibles como la presión del agua abriendo canillas, el estado de las instalaciones eléctricas, la presencia de disyuntor, las humedades o las condiciones generales de los ambientes, señala Hernán Perrone, corredor inmobiliario responsable de la oficina de REMAX Parque.
Aunque esa es una checklist valiosa no está completa y el riesgo es que surjan inconvenientes que lleven a pérdida de tiempo y dinero. Los problemas más frecuentes pueden dividirse en dos grandes grupos, los jurídicos y los vinculados al estado constructivo del inmueble, agrega el especialista y puntualiza, por ejemplo, que, en las casas, la humedad de los cimientos suele ser una de las situaciones más complejas de resolver.
Armando Pepe, ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, lleva adelante con pasión y detallismo detectivesco el análisis de cada propiedad usada en venta. Es como revisar un cuerpo humano. Yo no tomo el ascensor, bajo por la escalera porque ahí es donde ves si hay humedades, si está destruido el pasillo. Hay que hacerles una tomografía a los departamentos, apunta.
El profesional asegura que los usados son hoy la estrella del mercado, ya que están un 30% más baratos respecto a las unidades nuevas. Según explica, los costos de construcción alcanzan ya US$ 1780 el metro cuadrado, la rentabilidad de los desarrolladores comparada con los niveles de hace 4 años atrás bajó del 70 al 35 o 40% y no quieren bajar precios de venta. Hay que caminar, pero existen muy buenos departamentos usados a la venta, destaca.
La importancia del análisis meticuloso llevó a que surjan empresas especializadas. Es el caso de Check Home, un servicio de inspección y diagnóstico de propiedades, para conocer el estado real del inmueble y evitar sorpresas. Detectan vicios ocultos y estiman costos de reparación. La firma destaca que, en los mercados inmobiliarios más desarrollados, comprar sin una evaluación profesional es impensable. Las ventajas son importantes tanto para el comprador como para el vendedor. En el primer caso, evita las sorpresas, obtiene un informe detallado elaborado por especialistas y cuenta de esta forma con una valiosa herramienta de negociación. Esto permite una toma de decisión informada que le da tranquilidad, explica Maximiliano Drelichman cofundador y CEO de la empresa. El costo de ese servicio, para particulares, va desde US$299 a US$499 dependiendo del metraje de la propiedad.
Los aspectos claves que evalúan estos profesionales del rubro son problemas en la estructura física, humedad visible y no visible, instalación eléctrica, sistema de plomería, aire acondicionado y calefacción, fuga de gas y condiciones generales como estado de los cristales y revestimientos.
Además de los problemas físicos de las unidades, también podrían existir inconvenientes administrativos o legales. Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával, puntualiza: Deudas, juicios al consorcio, inhibiciones o embargos. En estos puntos el rol de la inmobiliaria es vital para darle garantías al cliente comprador sobre el estado de la unidad y la capacidad técnico legal de ser vendida. Menciona algunas de las preguntas que suelen sugerir al hacer una visita: cuántos años tiene la propiedad y cuándo fue la última refacción importante, saber si están declaradas las modificaciones, cuándo se actualizó la instalación eléctrica, de qué material son las cañerías, por qué vende el propietario.
A continuación, seis aspectos que suelen pasar desapercibidos durante una visita.
- No ver el detalle de las expensas: los compradores suelen pedir las expensas para evaluar el nivel de gastos que tendrán por mes. Sin embargo, es importante conocer también en qué se están utilizando esos fondos. Cuando tomamos una propiedad con años, lo que yo hago es ver las últimas cinco liquidaciones de expensas y analizar los conceptos que se reparan todos los meses. Permite ver si el edificio es una regadera con arreglos de caños en forma constante, si hay problemas de filtraciones. Por lo general, la gente no lo pide. Se me quedan mirando sorprendidos los compradores, señala Pepe, quien además recomienda ir a ver el sótano porque es el alma del edificio. De esta forma se puede detectar, por ejemplo, el estado de los tableros de luz o si tienen tapones.
- Ventanas difíciles de abrir: es importante no sólo observar la luz que entra sino también abrirlas, aconseja Armando Pepe. A veces hay edificios con ventanas de hierro viejas y para manejarlas necesitás varias personas por el estado en el que están. Ahora se hacen de aluminio, que son más livianas y no se oxidan, comenta. En Toribio Achával también recomiendan revisar las aberturas y cierres de ventanas, para tener un diagnóstico térmico acústico.
- La ubicación de amenities y ruidos molestos: la tranquilidad puertas adentro depende mucho de los sonidos que llegan al hogar. Suelen pasarse por alto factores que resultan importantes. Por ejemplo, la ubicación de amenities como el SUM o el gimnasio dentro de un edificio, ya que pueden generar ruidos frecuentes. También conviene averiguar si existen obras en construcción linderas, que podrían afectar la tranquilidad durante varios años, marca Perrone.
- No preguntar si es apto crédito y otros aspectos legales: en el sector destacan también la importancia de la documentación y la cuestión jurídica. Preguntas relevantes son si el inmueble tiene algún inconveniente jurídico, si posee hipotecas, embargos o cualquier situación que pueda afectar la operación. También es conveniente fijarse si la venta está condicionada a la compra de otra propiedad por parte del vendedor, ya que esto puede influir en los plazos de entrega. Otro punto clave es consultar si la propiedad es apta crédito, ya que esto implica que la documentación y los planos se encuentran en regla, apuntan desde Remax. Explican que es importante verificar que todos los metros construidos estén correctamente declarados y que los planos se encuentren actualizados. De lo contrario, pueden aparecer multas o conflictos posteriores respecto de quién debe asumir los costos de regularización.
- Ignorar el estado de los espacios comunes. Muchos compradores concentran su atención únicamente en la unidad funcional, no se fijan en el estado de los espacios comunes. Sin embargo, poco tiempo después de la mudanza, esto puede derivar en sorpresas desagradables, como gastos imprevistos por reparaciones en terrazas, balcones, tanques de agua. Por eso, es importante inspeccionar también estas áreas con rigurosidad. Los ítems que suelen pasarse de largo son los que tienen que ver con el estado en general del edificio, mantenimiento, palieres, medianeras, análisis de deuda del consorcio, destaca García.
- Minimizar pintura y renovaciones recientes. Los especialistas advierten que es importante prestar atención a trabajos nuevos que puedan resultar un maquillaje de la situación real del inmueble. En algunos casos, una capa de pintura puede ocultar humedades o desperfectos que reaparecen poco tiempo después de concretada la operación. Lo mismo sucede con reformas superficiales de baños o cocinas que mejoran la apariencia estética pero no incluyen el reemplazo de instalaciones eléctricas, de agua o de gas que ya tienen muchos años de antigüedad, detalla Perrone.
SN
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