"Se hace lo urgente": el impacto de la morosidad en las expensas y cuáles son los edificios más afectados
Los meses en los que crece la cantidad de deudores y cómo hacen los consorcios para que las cuentas cierren.Los aumentos de 2025 y la comparación con la inflación.
Enero suele ser un mes particular para los consorcios, pero este año dejó una señal clara: cada vez cuesta más pagar las expensas. La morosidad crece, los márgenes se achican y los edificios empiezan a reflejar, puertas adentro, el mismo clima que atraviesa a la sociedad.
Hasta diciembre la gente venía pagando relativamente bien. En el cierre de enero noté muchos más propietarios sin pagar, cuenta Laura Colucci, miembro de la Comisión Directiva de Aierh Administradores, que junto a su socia gestiona cerca de cien consorcios en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
En condiciones normales, la morosidad promedio en sus edificios ronda el 20%. Sin embargo, en el último mes ese porcentaje empezó a escalar. En algunas zonas llega al 25% y este mes se sintió mucho más. Cerré la liquidación y pensé, hay demasiados morosos, relata. Según explica, no se trata solo de una cuestión estacional vinculada a las vacaciones, sino de un deterioro más profundo en la capacidad de pago.
El aumento de las expensas no responde a un único factor. Colucci señala que en enero confluyen varios elementos: el pago del formulario 931 correspondiente a diciembre, que incluye aguinaldos, la actualización de contratos de limpieza, vigilancia y mantenimiento, y los ajustes salariales de los encargados. Todo eso impacta junto en una misma liquidación y se siente, explica.
Aun así, aclara que, a diferencia del año pasado, los incrementos no fueron desmedidos. Los aumentos vienen más ordenados, muchas empresas ajustan por IPC, algunas cada seis meses, otras cada tres y algunas mes a mes, con subas del 2%, detalla. El problema ya no es solo cuánto sube la expensa, sino quién puede afrontarla.
Más previsibilidad, menos margen
Los datos acompañan ese diagnóstico. Según el relevamiento de Consorcio Abierto, en diciembre las expensas en La Ciudad de Buenos Aires subieron apenas un 1% respecto a noviembre y acumularon un incremento del 34,7% a lo largo de 2025, muy por debajo del 154,7% registrado en 2024, aunque algo por arriba de la inflación, que fue 31,5%. La expensa promedio en la Ciudad fue de $ 316.390.
En 2024 los aumentos estuvieron muy concentrados y obligaron a tomar decisiones con poco margen. En 2025 el escenario cambió: los ajustes continuaron, pero con mayor previsibilidad, explicó Albano Laiuppa, director de la plataforma, que analiza más de 550.000 expensas en todo el país.
Sin embargo, esa previsibilidad convive con una realidad más áspera: la morosidad. De acuerdo con Consorcio Abierto, el 17% de las unidades funcionales mantiene algún tipo de deuda, una proporción que se repite tanto en la Ciudad como en la Provincia de Buenos Aires y que se sostuvo durante todo el año.
Morosidad en alza y edificios en rojo
Desde Idata, José Murga aporta una mirada más cruda: la morosidad en la Capital Federal alcanzó el 31% en el último mes y en la costa llegó al 42%. Vemos con preocupación consorcios con saldos negativos, que se financian con deudas a proveedores o incluso con los propios administradores, advierte.
El combo se agrava en el caso de los inquilinos, que enfrentan ajustes por IPC en los alquileres y expensas que no dejan de subir. Eso genera una alta rotación de unidades y complejiza la convivencia y la toma de decisiones, señala Murga.
Daniel Tocco suma otro elemento de presión: los servicios públicos. Las facturas de AySA en algunos edificios superan los cinco millones de pesos. Cuando hay morosos, el resto termina pagando por ellos, explica. En los consorcios con agua caliente central o calefacción, el impacto del gas se vuelve especialmente fuerte durante algunos meses del año.
Obras postergadas y mantenimiento mínimo
Ante este escenario, muchos edificios optan por recortar donde pueden. El mantenimiento preventivo es lo primero que se posterga. Se hace solo lo urgente, lo que no puede esperar, señala Colucci. Pintura, arreglos estructurales o mejoras planificadas quedan en suspenso porque el único recurso genuino del consorcio es la expensa, y aumentarla aún más suele generar resistencia.
Según Murga, esta combinación de aumentos permanentes y morosidad creciente se convirtió en un límite para encarar obras fundamentales. Hay consorcios que literalmente subsisten atados con alambres, grafica.
Cuando la crisis se vuelve conflicto
Pero el impacto no es solo económico. Colucci advierte que también cambió el clima interno de los edificios. Antes, los conflictos eran entre el administrador y el consorcio. Hoy hay discusiones entre propietarios, explica. La falta de dinero profundiza las diferencias: quienes llegan a pagar reclaman mantenimiento y orden; quienes no pueden, se sienten expuestos o atacados.
Empieza una guerra interna: el que tiene varios departamentos versus el que a duras penas llega a fin de mes, describe. En edificios pequeños, donde cada expensa tiene un peso enorme, un solo deudor puede desestabilizar todo el esquema financiero.
En ese contexto, Colucci advierte que la situación se vuelve todavía más delicada en los edificios de menos pisos, donde hay pocas unidades y expensas muy altas. Un solo propietario que no paga te mata, resume. En esos casos, una expensa puede rondar el millón de pesos y no hay margen para repartir gastos ni absorber deudas. Un solo moroso genera un malestar enorme, porque impacta directo en el resto y desordena toda la economía del consorcio, explica.
Ese desequilibrio financiero suele trasladarse rápidamente al plano personal. Ahí el conflicto escala mucho más rápido, señala. La falta de pago deja de ser un problema administrativo para convertirse en un foco permanente de tensión entre vecinos, que se reprochan decisiones, gastos y prioridades en un contexto donde el dinero no alcanza.
Tocco agrega que una parte de estos conflictos termina judicializada. En algunos consorcios, hasta un 10% de los casos llega a juicio y otro 15% se resuelve mediante acuerdos extrajudiciales. El resto paga al límite, mes a mes.
A pesar del panorama, los especialistas aclaran que no todos los edificios están en crisis. Existen consorcios con cuentas ordenadas, planificación anual y previsión de gastos. El escenario es muy diverso, señala Murga. Los edificios reflejan claramente la realidad de la sociedad argentina.
Colucci coincide y suma una última reflexión: Más allá de la crisis económica, hay una crisis en la comunicación y en el respeto entre pares. Al administrador cada vez le cuesta más contener y ordenar.
SC
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