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» Diario Cordoba
Fecha: 21/11/2025 17:44
El creciente problema de acceso a la vivienda en España tiene múltiples causas, desde la insuficiente renta disponible y ahorro de los hogares a una escasez de oferta que impide cubrir la alta demanda. Todas ellas, en cualquier caso, cristalizan en unos precios medios de los inmuebles que están por encima de lo que las familias pueden pagar. Así, el Banco Central Europeo (BCE) estima que los inmuebles residenciales registraban en junio una sobrevaloración de entre el 29% y el 2%, con un promedio del 16,8%. Por ponerlo en perspectiva, se trata del nivel medio más elevado en algo más de 16 años, concretamente desde marzo de 2009. La sobrevaloración de la vivienda en España a ojos de la autoridad monetaria marcó un máximo histórico del 33,3% de media en el tercer trimestre de 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. Tras el estallido de la misma, comenzó a bajar de forma acelerada. De hecho, el desplome de los precios provocó que, pese a la caída de la renta disponible de los hogares por el alza del paro y el descenso de los salarios, el mercado registrase infravaloración entre el último trimestre de 2011 y el último de 2019. Es decir, que durante ocho años la vivienda en España valió menos de lo que las familias podían pagar. El mayor nivel de infravaloración (-17,3%) se produjo en junio de 2013, el punto más bajo de las crisis financiera y de la deuda pública española. Desde entonces, la vivienda ha encadenado una senda alcista que le llevó a salir de la infravaloración a principios de 2020 y a alcanzar actualmente su mayor sobrevaloración en 16 años. De hecho, dicha sobrevaloración media del 16,8% superó en el segundo trimestre a la del conjunto de la zona euro (9,8%, con un intervalo de entre el 20% y el 0%), como viene sucediendo desde septiembre de 2024 por primera vez desde el mismo mes de 2011. Cambio de tendencia El Banco de España también estima que la vivienda en el país es más cara de lo que las familias pueden pagar, pero de forma más moderada que el BCE. Así, calcula una sobrevaloración media del 9,35% al cierre del segundo trimestre (con un máximo del 12,67% y un mínimo del 5,35%). Según consta en el informe de estabilidad financiera que publicó este jueves, los indicadores de sobrevaloración de la vivienda entre 2021 y 2024 "se mantuvieron estables en niveles ligeramente positivos, debido a que el aumento de los precios de la vivienda en ese período fue compensado por una recuperación similar de la renta de los hogares". Sin embargo, dichos indicadores han girado al alza en lo que va de 2025 hasta un nivel similar al de mediados de 2003 (10,73% de promedio, con un intervalo del 16,98% al 2,24%), pero muy inferior a los máximos de 2007 (23,8% e intervalo del 13,13% al 46,7%). Las diferencias entre los dos bancos centrales se deben a que utilizan distintas metodologías. La estimación del BCE se basa en cuatro métodos de valoración diferentes que determinan si los precios están en línea o no con su valor medio desde 1996, con los principales factores que inciden en los mismos (como los tipos de interés, el PIB o el stock de vivienda disponible), y con la evolución de los ingresos de las familias (y lo que se estima que es financieramente conveniente que destinen al pago de la hipoteca o el alquiler, normalmente en torno a un 30% de su renta disponible). Los cálculos del Banco de España, por su parte, se basan en otros cuatro métodos de valoración, que tienen en cuenta factores como la renta disponible de los hogares, el nivel de los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, o la evolución pasada de los precios. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que ambos organismos supervisores miden la sobre o infravaloración de la vivienda desde el punto de vista de la estabilidad del sistema financiero, como es su competencia, y no desde la perspectiva del problema social que supone la creciente dificultad de acceso a la vivienda. Por debajo de la burbuja Sea como fuere, las estimaciones de ambos organismos confirman que el problema de acceso a la vivienda en España va en aumento, por más que los supervisores sostengan que no se pueda hablar de una burbuja inmobiliaria como la que estalló en 2008. El crecimiento anual medio de los precios inmobiliarios fue del 12,5% en el primer semestre de este año, frente al promedio del 4% de 2023 y del 8,4% de 2024, debido al "vigor de la demanda y la relativa rigidez de la oferta". Eso sí, si se tiene en cuenta el efecto de la inflación (que hace que una cantidad pasada equivalga hoy a una cifra mayor), los precios siguen aún un 17,7% por debajo del máximo alcanzado al inicio de la crisis financiera global de 2008. El Banco de España, asimismo, utiliza otro "indicador sintético" -además del indicador de sobrevaloración- que permite una "evaluación más completa de la posible acumulación de riesgos en el mercado inmobiliario, al considerar tanto factores de oferta como de demanda" (situación financiera de los hogares, condiciones crediticias, valoración de vivienda y actividad inmobiliaria real). Dicho indicador, "muestra un aumento de las vulnerabilidades del mercado inmobiliario desde 2024, aunque estas aún se sitúan en niveles significativamente inferiores a los de los años previos a 2008". Así, se sitúa actualmente en torno al 0,41, en línea con los niveles de finales de 2018 (0,4) y muy inferior al máximo de diciembre de 2006 (0,87).
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