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» Diario Cordoba
Fecha: 15/10/2025 09:11
"Desde 2013, España construye dos viviendas cada mil habitantes, la mitad de lo que hay que producir". Con esa simpleza resumen Ignacio de la Torre, Leopoldo Torralba y Pedro Larrasquitu, economistas de la casa de análisis de Arcano Partners, el problema de acceso a la vivienda, que apuntan que se trata de una falta de oferta para una abultada demanda. Para ello, los tres autores han publicado un informe con un decálogo de situaciones que han provocado la situación actual y otro de soluciones, que creen que debe enfocarse en el corto plazo unas y en el largo plazo otras, basado todo en hasta 115 papers científicos internacionales que analiza diferentes problemáticas a lo largo del mundo. La raíz —y primer cuello de botella— del problema es que la oferta de casas nuevas se desplomó tras la Gran Recesión de 2009. "Un país tiene que construir alrededor de cuatro casas por cada mil habitantes. En 2007, llegamos a hacer catorce, era absurdo, pero provocó que nos ajustásemos hasta solo dos, que es la mitad de todo lo que hay que producir", comenta De la Torre, que, durante la presentación del mencionado documento, hizo especial hincapié en la influencia que tiene la inmigración sobre la situación, el segundo freno. Motivo de la baja producción y el aumento de los hogares, España ha generado un déficit de viviendas que ronda las 700.000 unidades, que provocan subidas de precios, el tercer punto crítico. Según Arcano Research, otro de los obstáculos para resolver la situación es el bajo parque de vivienda social con el que cuenta nuestro país, apenas del 2,5%, muy lejos de la media de la Unión Europea (9,3%). "Sorprende que es un sector que genera muchos impuestos al Estado, pero estos o revierten", comentaron los autores. Otro de los cuellos de botella a los que se enfrenta España es al bajo porcentaje de personas que viven en alquiler, apenas el 25% de la población, muy lejos de los estándares del Viejo Continente, donde supera el 30%, que provoca "menores posibilidades de movilidad geográfica y menos asequibilidad", según Pedro Larrasquitu. En el apartado del suelo, Arcano destaca dos frenos. Por un lado, la inseguridad jurídica en la tramitación urbanística, que puede tardar entre ocho y 18 años e Ignacio de la Torre recomienda "replantear desde cero" para asemejarla a la de Alemania, que tarda un tercio de tiempo. Mientras, por otro, los autores del informe recuerdan que el coste del suelo es alrededor del 28% del precio final de una casa: "Hay que ver cómo construir más barato, pero también como fabricar materia prima a precios mas bajos". En esta línea, los autores recordaron también que alrededor del 24% del precio de la vivienda son impuestos, sobre los que también recomiendan actuar, especialmente en la compra, gravada con IVA o el Impuesto de Transmisiones (ITP), que creen que son ataques directos al acceso. "El día que más impuestos paga uno en su vida es el que adquiere una vivienda", comentó en tono jocoso Ignacio de la Torre, economista jefe de la casa de análisis. El penúltimo cuello de botella reseñado es la escasez de mano de obra y la baja productividad de la construcción, que califican de sector "muy atomizado, márgenes reducidos y sin inversión en modernización". Por último, Arcano recuerda la importancia y el embudo que genera la atracción de capital. "Con el dinero que tienen los promotores y el que disponen para prestar los bancos no se puede producir más", advierten. Decálogo de soluciones al problema de la vivienda Fomentar la densidad en vertical La primera propuesta de Arcano es construir en altura por encima de lo ya existente, dos o tres plantas allí donde hay mucha demanda, algo inmediato y un parche a corto plazo que permite generar nueva oferta en apenas dos años. Recuerdan que esto ya hizo en los años 60 en Barcelona y se ha implementado con éxito en varias ciudades de Israel, Singapur o Canadá. "En Auckland han sido capaces con esta medida de que subirá la vivienda un 28% menos", apunta De la Torre que si hubiesen seguido restringiendo. Adecuar la división horizontal a las necesidades sociales Los autores del informe creen que las regulaciones urbanísticas no puede encorsetar las necesidades sociales, que pide pisos cada vez más pequeños. "No puede ser que si heredo una casa de 300 metros cuadrados, por ejemplo, la ley solo me permita dividirla en dos de 150 metros cuadrados cuando la demanda pide tres de 100 metros cada una. Seguimos aplicando densidades del pasado", comentan. Liberar rápido suelo finalista ocioso y cambiar el uso del terciario Uno de las recomendaciones clave es activar todo el suelo finalista posible. Citan el ejemplo de Irlanda, que en 2017 introdujo un impuesto especial para gravar los terrenos urbanos finalistas vacíos o infrautilizados como fórmula para incentivar su pues en carga. También recuerdan que se pueden movilizar terrenos de uso terciario, destinados en el pasado a oficinas, que cifran en Madrid y en Barcelona en 1,8 y 0,7 millones de metros cuadrados, respectivamente. "En Londres o Nueva York ya se hace simplemente con una declaración responsable", añaden desde Arcano. Abaratar la construcción con menor requerimiento de plazas de garaje Una de las fórmulas para abaratar la construcción sería reducir el número de plazas de aparcamiento por vivienda. Por ejemplo, en Madrid, dentro de la almendra central, tiene que haber dos por cada 100 metros de casa. "Cada vale 17.000 euros construirla, que encarece el 7% el precio de la vivienda y en cien euros al mes el alquiler. Poner tantas tenía sentido en los años 60, pero en un mundo con cada vez menos coche lo ha perdido", explican los economistas. Aumentar la oferta de alquiler incrementando la seguridad jurídica En el caso de la oferta en alquiler, la casa de análisis económica cree que para aumentarla hay que "abolir los controles de precios y dar seguridad jurídica a aquel que ponga un inmueble en el mercado". Arcano propone dar incentivos fiscales a caseros, tanto individuos como empresas. "Ninguno va a alquilar casas por mucho que se le fría a impuestos", resumen. Aumentar la oferta de vivienda asequible Para aumentar la oferta pública a precios asequibles, Arcano cree que se debe llevar a cabo a través de planes de colaboración público-privada, en los que la Administración cede terrenos de forma gratuita, lo que permite ahorrar en los costes de poner un inmueble en el mercado, aunque reconocen que existen ineficiencias fiscales en este tipo de programas, porque soportan el IVA derivado de la obra que después no pueden repercutir en los arrendamientos. Adicionalmente, los autores proponen que una parte de estas parcelas se destinen a colectivos públicos, como profesores, militares o médicos, que "no pueden pagar un alquiler". "Ya lo ha hecho Estados Unidos en algunas de sus bases", comentan. Elevar la capacidad constructora vía contratación temporal e industrialización Para atajar los problemas en la construcción, el estudio recomienda atraer mano de obra extranjera y cualificada con visados temporales de cuatro o cinco años, que pueden ser un parche rápido. Esta medida se ha llevado a cabo ya en Canadá. Mientras tanto, con visión de largo plazo, desde la Administración se debe incentivar la industrialización para construir cuantas más cosas fuera de la obra y así mejorar la productividad y reducir la dependencia de la mano de la fuerza laboral. Usar la IA para agilizar la tramitación urbanística La propuesta más novedosa —con un gran recorrido— es la implementación de sistemas de inteligencia artificial para comprobar si se cumplen las exigencias urbanísticas, acortando así los plazos de tramitación legal. Ponen el ejemplo de Archistar, un software que reduce a mínimos el tiempo para la obtención de permisos, sistemas que ya se utilizan en Finlandia, Estados Unidos o Israel. La fiscalidad debe impulsar el acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes Sobre fiscalidad, Arcano apunta que debería ser asimétrica, en la que los jóvenes, el colectivo que más sufre problemas de acceso a la vivienda, sea el que tenga tipos más laxos. Proponen aplicar reducciones al IVA y al ITP o, en su defecto, que este sea financiable por las entidades financieras o que se pueda abonar a lo largo de varios ejercicios.
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