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» Comercio y Justicia
Fecha: 16/07/2025 20:02
Tras meses de expectativa, los Ministerios de Justicia y Economía de Argentina han publicado la resolución conjunta 2/25, que tiene por fin dinamizar el mercado de créditos hipotecarios ofreciendo herramientas más flexibles y seguras para desarrolladores, compradores e inversores. La medida reglamenta aspectos fundamentales del decreto 1017/24, que creó el innovador sistema de hipotecas divisibles. La resolución aborda principalmente la operatoria de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios y las hipotecas sobre el derecho real de superficie, además de establecer un marco para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre inmuebles a construir. Hipotecas divisibles: flexibilidad para desarrolladores y compradores Una de las grandes novedades es la posibilidad de constituir hipotecas divisibles al momento de la escritura del derecho real de hipoteca, o incluso dividirlas posteriormente. Esto significa que una hipoteca sobre un terreno que será subdividido (por ejemplo, en departamentos o lotes) podrá dividirse a su vez cuando las unidades se transfieran a los compradores. La reglamentación exige requisitos precisos para estas escrituras, incluyendo una descripción detallada del proyecto de subdivisión, planos, informes de deuda y certificados del Registro de la Propiedad Inmueble. Además, se deberá identificar el registro público o la entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) donde se anotarán los boletos de compraventa. Hipotecas sobre derecho de superficie: potencial constructivo en auge La resolución también detalla la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esta figura permite al titular de este derecho hipotecar la “rasante, vuelo o subsuelo” o el derecho a construir, sin necesidad de transferir la propiedad plena del terreno. Es una herramienta crucial para proyectos de densificación urbana, optimizando el uso del suelo para desarrollos en altura o subsuelos. Las escrituras públicas de estas hipotecas deberán incluir un croquis o proyecto de plano que certifique la adecuación a la normativa. Anotación de boletos de compraventa Un avance significativo es la creación de un sistema para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades a construir. Esta medida, largamente esperada por el sector, brindará mayor transparencia y seguridad a quienes compran inmuebles “en pozo”. La anotación podrá realizarse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en entidades autorizadas por la CNV, dando a los compradores la opción de elegir el registro más conveniente. Este proceso implicará un acta notarial y su inscripción en el folio real del inmueble, registrando el estado jurídico del boleto. La anotación tendrá una vigencia de cinco años, renovable, y la CNV publicará un listado de las entidades autorizadas para garantizar la publicidad y actualización de la información.
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