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Buenos Aires » Infobae
Fecha: 13/01/2025 08:35
Se espera que la opción de compra venta de viviendas en pozo pueda materializarse luego del primer trimestre de 2025, eso permitiría dinamizar el mercado de los proyectos inmobiliarios y la construcción Para dinamizar el acceso al crédito hipotecario y fomentar el desarrollo del sector inmobiliario, la Comisión Nacional de Valores (CNV) reglamentó los registros de boletos de compraventa y contratos relacionados con hipotecas divisibles. Según informó la agencia oficial, la medida permitirá a los compradores de viviendas en construcción acceder a financiamiento hipotecario y utilizar únicamente el boleto de compra venta de un departamento en pozo. La resolución fue publicada en el Boletín Oficial (ver abajo) y marca un paso significativo en la implementación del Decreto 1017/2024, que autoriza la constitución de hipotecas divisibles o “de Bien Futuro” sobre inmuebles en construcción. Según la normativa, los Agentes de Registro y Pago (ARYP), las Cámaras Compensadoras, los Mercados, los Agentes Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) y las entidades financieras podrán llevar a cabo la anotación de boletos de compra venta y otros contratos relacionados con unidades proyectadas bajo regímenes de propiedad horizontal o subdivisión del suelo. Estos contratos deberán incluir la promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie sobre inmuebles futuros, incluso cuando no exista una situación constructiva suficiente para ejercer la posesión La medida busca resolver una de las principales barreras para el acceso al crédito hipotecario en Argentina: la exigencia de un título de propiedad, como una escritura, para obtener financiamiento. Fuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV) Según detalló la CNV, esta nueva herramienta permitirá a los desarrolladores inmobiliarios ofrecer opciones de financiamiento más accesibles a los compradores, e incentivar así la inversión en proyectos de construcción. Los compradores de viviendas en pozo también podrán –aunque, por ahora, solo el Banco Ciudad ofrece esta línea crediticia– acceder a una propiedad que, una vez finalizada, podrá destinarse al uso personal o al alquiler para generar una renta. Un mercado hipotecario en transformación El impacto de esta normativa se enmarca en un contexto donde el crédito hipotecario representa un porcentaje limitado de las operaciones inmobiliarias pero con una tendencia de crecimiento. Desde que se reintrodujeron los planes en abril último, mes a mes incide cada vez más en la compra de unidades nuevas y usadas. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre de 2024 se firmaron 5.755 escrituras en la Capital Federal, lo que representó un incremento del 41,5% en comparación con el mismo mes del año anterior. De estas operaciones, el 16,5% se realizaron con hipotecas, lo que evidencia la necesidad de medidas que impulsen este tipo de financiamiento. Fuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV) Sin embargo, la baja proporción de escrituras con hipotecas subraya la importancia de iniciativas como la reglamentación de hipotecas divisibles para ampliar el acceso al crédito. Detalles de la normativa y su implementación La Resolución General N° 1043, emitida por la CNV, establece que las entidades autorizadas podrán desarrollar actividades de anotación de boletos de compraventa y contratos relacionados como actividades complementarias al mercado de capitales, siempre que estas sean previamente informadas a la CNV. Este marco normativo busca consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible, considerado clave para el acceso a la vivienda, el desarrollo de la inversión privada y la reactivación económica del país. Fuente: Boletín Oficial y Comisión Nacional de Valores (CNV) El presidente de la CNV, Roberto E. Silva, destacó la relevancia de esta medida. ”Desde el Directorio de la CNV, trabajamos para acompañar las medidas del Gobierno Nacional. Es muy importante el desarrollo del crédito hipotecario para los argentinos, y estamos felices de informar este tipo de normativas que lo impulsa, a la misma vez que hace crecer el desarrollo del mercado de capitales”, afirmó. Perspectivas del sector inmobiliario y análisis de la herramienta La iniciativa fue bien recibida por los desarrolladores y expertos del sector, aunque aún quedan aspectos por definir. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), calificó la medida como un avance significativo, especialmente por la posibilidad de registrar boletos de compraventa bajo un régimen de inscripción privada alternativo a los registros de la propiedad. Según Tabakman, esta herramienta podría convertirse en un complemento valioso para las hipotecas tradicionales y otros mecanismos de financiamiento. No obstante, el representante de la CEDU señaló que aún existen objeciones menores y que es fundamental que el Ministerio de Economía termine de reglamentar el DNU. “Falta la reglamentación del Ministerio de Economía, que es lo más importante que todavía esperamos”, expresó Tabakman. La reglamentación del decreto 1017/2024, publicado por el Gobierno hace dos meses, marcó un avance significativo en la implementación de herramientas previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación, como la hipoteca divisible y el derecho de superficie, junto con la registración de boletos de compra venta. Bernardo Mihura de Estrada, director general del Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires, destacó la importancia de registrar los boletos en los registros oficiales, porque aseguran un marco más sólido para las transacciones inmobiliarias. La hipoteca divisible permite garantizar el inicio del proyecto directamente al adquirente de una unidad, independientemente del financiamiento del desarrollador. Esto se logra al registrar el boleto de compra venta, lo que permite prendar dicho boleto y otorgar seguridad jurídica tanto al comprador como al acreedor prendario. La nueva normativa permitirá registrar boletos de compra venta y contratos bajo regímenes alternativos, en busca de resolver barreras al acceso a financiamiento para viviendas futuras Mihura de Estrada señaló que “esta herramienta facilita la conversión del boleto en escritura una vez finalizada la obra, trasladando proporcionalmente la hipoteca original a cada unidad funcional”. Además, el decreto flexibiliza el uso del derecho de superficie, permite constituirlo sin necesidad de contar con un plano oficial en algunas provincias, una medida que busca superar trabas burocráticas. Sin embargo, Mihura de Estrada subrayó que “la registración de boletos en registros privados, como plantea el decreto, puede generar tensiones jurídicas y políticas, lógicamente defendemos al Registro de la Propiedad como la institución más idónea para llevar adelante este proceso”. Próximos pasos y desafíos El Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, liderada por Rodrigo Aybar, será el encargado de definir los detalles finales de esta herramienta. La implementación efectiva de la normativa dependerá de la coordinación entre las distintas entidades involucradas y de la capacidad del sistema financiero para adaptarse a este nuevo esquema de hipotecas divisibles. Con esta medida, el Gobierno busca no solo facilitar el acceso a la vivienda, sino también estimular la actividad económica a través de la construcción (que siempre promueve el empleo privado) y el desarrollo inmobiliario. El éxito de esta iniciativa dependerá de su capacidad para superar los desafíos regulatorios y operativos que plantea su implementación.
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