Ni Buenos Aires ni Córdoba: la ciudad donde comprar un departamento de tres ambientes cuesta poco más de US$100.000
Los valores de compraventa muestran una mayor estabilidad según la región. Alquilar un tres ambientes ya supera en muchos casos $1 millón por mes y crece la negociación entre propietarios e inquilinos.
La vivienda volvió a ocupar un lugar central en las decisiones de las familias argentinas. Con un mercado más estable que en años anteriores, el regreso gradual del crédito hipotecario y una mayor previsibilidad en los precios, quienes buscan comprar o alquilar encuentran hoy un escenario diferente al de los últimos años.
En ese contexto, adquirir un departamento usado de tres ambientes demanda desde unos US$102.500 en algunas ciudades del interior hasta cerca de US$165.000 en las plazas más caras del país. Del otro lado, los alquileres continúan bajo presión y en numerosos mercados ya superan el $1.000.000 mensuales para una vivienda familiar.
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Los datos surgen de relevamientos realizados por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) junto con los colegios inmobiliarios que integran su red federal.
Según la entidad, Rosario aparece entre las ciudades con valores más accesibles para la compra de una unidad usada de tres ambientes, con precios cercanos a los US$102.500. Córdoba se ubica alrededor de los US$115.000, Mendoza cerca de los US$120.000 y Salta alcanza valores próximos a los US$165.000.
Precios de compra de un departamento usado de 3 ambientes:
Rosario: US$102.500.
La Plata: US$110.000.
Córdoba: US$115.000.
San Juan: US$115.000.
Mendoza: US$120.000.
Puerto Madryn: US$122.500.
Patagonia regional: US$150.000.
Salta: US$165.000.
Para Josefina Pantano, presidenta de la FIRA, el mercado atraviesa una etapa de normalización luego de varios años de fuertes sobresaltos económicos. Sostuvo: El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de estabilización con precios de compraventa moderados y una rentabilidad de alquileres en recuperación.
La dirigente explicó que gran parte de la demanda se concentra actualmente en departamentos y casas de dos y tres ambientes, especialmente aquellas propiedades aptas para crédito hipotecario.
A la vez, Pantano destacó que todavía existe una importante oferta de inmuebles usados que genera oportunidades para compradores con capacidad de negociación, sobre todo en propiedades que requieren mejoras o refacciones.
La oferta disponible continúa siendo elevada en gran parte del país, una situación que permite encontrar inmuebles por debajo de los valores de reposición y abre oportunidades para quienes cuentan con liquidez o acceso a financiamiento.
Qué pasa en alquileres
En materia de alquileres, las diferencias regionales también son significativas. Un contrato promedio para vivienda familiar ronda entre $900.000 y más de $1.250.000 mensuales según la ciudad y las características del inmueble.
Córdoba registra valores cercanos a $1.025.000 mensuales para una vivienda familiar promedio, Mendoza ronda el millón de pesos y algunas ciudades de la Patagonia superan los $1.250.000.
En departamentos de tres ambientes, los alquileres oscilan entre $500.000 y $1.100.000 mensuales según ubicación, estado general y amenities. En el caso de las casas de tres dormitorios, los contratos se ubican entre $700.000 y $1.500.000 por mes.
Valores promedio de alquiler de una vivienda de tres ambientes:
Rosario: $900.000 mensuales.
Salta: $925.000 mensuales.
San Juan: $950.000 mensuales.
Puerto Madryn: $950.000 mensuales.
Mendoza: $1.000.000 mensuales.
La Plata: $1.000.000 mensuales.
Córdoba: $1.025.000 mensuales.
Patagonia regional: $1.250.000 mensuales.
La realidad del mercado locativo, sin embargo, ya no pasa exclusivamente por la oferta disponible. Jorge Pighin, vicepresidente primero de la FIRA, considera que el principal desafío se encuentra en la capacidad de pago de los hogares. Afirmó: Hoy alquilar ya no es una cuestión de precios o de oferta, sino una cuestión de acceso.
Pighin sostuvo que el atraso de los salarios frente a la evolución de los contratos continúa siendo uno de los principales condicionantes para los inquilinos. Como ejemplo, explicó que un alquiler de un dormitorio que en mayo de 2024 se ubicaba en determinados niveles hoy debería rondar los $475.000 si hubiese acompañado únicamente la inflación, aunque bajo algunos esquemas de actualización utilizados en el mercado alcanza cerca de $625.000.
Otro fenómeno que comenzó a observarse con mayor frecuencia es la desocupación anticipada de viviendas. Muchas familias optan por mudarse a inmuebles más económicos o a zonas con menores costos para reducir gastos mensuales.
También cambiaron las modalidades de contratación. Tras la derogación de la antigua Ley de Alquileres, propietarios e inquilinos comenzaron a negociar condiciones con mayor flexibilidad. Hoy predominan contratos de dos años con actualizaciones periódicas, aunque cada operación suele adaptarse a las necesidades particulares de las partes.
Según referentes del sector, los acuerdos más frecuentes contemplan ajustes cuatrimestrales cercanos al 43%, aunque también existen contratos con actualizaciones trimestrales en torno al 25% o revisiones semestrales.
En Santa Fe, por ejemplo, un departamento de tres ambientes sin cochera ni amenities se mueve entre $720.000 y $750.000 mensuales. Cuando incorpora cochera, los valores suelen incrementarse entre $85.000 y $100.000 adicionales. En casas familiares de sectores residenciales intermedios, los alquileres oscilan entre $800.000 y $900.000.
Desde la FIRA consideran que la evolución del crédito hipotecario, la estabilidad macroeconómica y una recuperación sostenida de los ingresos serán factores decisivos para consolidar la mejora del mercado durante los próximos meses.
Pantano señaló que el sector necesita reglas estables, menor presión impositiva y una recuperación del salario real para sostener una expansión más amplia de la actividad. También remarcó que el financiamiento hipotecario puede convertirse en una herramienta clave para ampliar el acceso a la vivienda propia.
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De cara a lo que resta de 2026, la entidad espera un escenario de estabilidad con leves incrementos en los valores de compraventa, una desaceleración en los aumentos de los alquileres y mayores niveles de negociación entre propietarios e inquilinos.
Pantano concluyó: Creemos que el mercado empezó a acomodarse y que los acuerdos equilibrados van a resultar fundamentales en esta etapa.
