Comprar o alquilar: cómo funciona la calculadora gratuita que analiza costos, crédito y patrimonio
Desarrollada por especialistas de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM), la plataforma permite comparar el impacto patrimonial de ambas opciones utilizando datos reales y variables macroeconómicas actuales.
En la Argentina de hoy, un país donde se mantiene irresuelto el problema del déficit habitacional, la decisión de acceder a una vivienda se encuentra en un punto de inflexión. Tras años de parálisis, el crédito hipotecario UVA ha vuelto a cobrar impulso, mientras que, en paralelo, el mercado de alquileres opera sin un índice rector obligatorio, después de una desregulación que modificó las reglas de juego.
Ante este panorama, decidir si en cada caso conviene usar los ahorros para comprar o seguir alquilando es una duda no siempre sencilla de resolver para personas y familias. El acceso a la vivienda va así mucho más allá del valor del metro cuadrado porque se relaciona con la capacidad de entender, proyectar y decidir el mejor modo de manejar las finanzas personales a partir de información real.
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Hasta hace muy poco, la respuesta a ese interrogante acerca de convertirse o no en propietario dependía mayoritariamente de la intuición propia, el consejo de un agente inmobiliario o la habilidad para usar complejas planillas de Excel que cada interesado podía armar, con o sin asesoramiento bancario.
Para asistir a los argentinos que enfrentan esta disyuntiva, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) desarrolló una calculadora gratuita que permite analizar distintos escenarios y estimar qué alternativa resulta más conveniente según la situación particular de cada usuario.
Más de 80.000 personas ya usaron compraroalquilar.com.ar, esta herramienta que demandó seis meses de trabajo por parte de un equipo formado por más de 10 expertos entre programadores, ingenieros UX, diseñadores y especialistas en política pública y vivienda.
Cómo funciona el simulador patrimonial
En la Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza, sostiene Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM.
La herramienta de estimación financiera que diseñaron en el Centro fue pensada específicamente para la realidad argentina. A diferencia de los simuladores que ofrecen los bancos, que generalmente solo evalúan si los ingresos del cliente alcanzan para pagar la cuota mensual, esta plataforma proyecta el impacto en el patrimonio total de la persona a lo largo del tiempo.
La lógica de la calculadora se apoya en tres ejes fundamentales para entender todo lo que hay detrás de la eventual futura vivienda:
- El desembolso inicial: incluye no solo el anticipo, sino también los gastos de escrituración, las comisiones y el costo de oportunidad del dinero (lo que se deja de ganar por no invertir esos ahorros en otra cosa).
- El flujo mensual: compara la cuota del crédito UVA (incluyendo seguros e impuestos) frente al alquiler proyectado con sus respectivos aumentos y expensas.
- La posición patrimonial final: calcula cuánto valdrá la propiedad al cabo de los años (restando la deuda que quede) y compara el resultado con lo que un inquilino habría acumulado si hubiera invertido sus ahorros en lugar de comprar la vivienda.
Un punto destacado es que el simulador corrige errores comunes, como la subestimación de los costos de escritura en la Ciudad de Buenos Aires o la ilusión de la amortización negativa en los créditos UVA. Además, contempla la plusvalía, que es la revalorización que gana una propiedad gracias a las mejoras en el entorno (por ejemplo, obras públicas en el barrio) y la infraestructura de la ciudad.
Como señala Tomé, director del CEEU, la vivienda es mucho más que un techo y debe entenderse de forma integral, ya que representa el acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo.
Datos locales y escenarios de riesgo: guía para el usuario
La calculadora es sencilla de usar, y permite un nivel de detalle profundo para quienes deseen obtener más información. El usuario debe ingresar datos básicos como el valor del inmueble que le interesa, el monto del alquiler que paga actualmente, las condiciones del crédito hipotecario disponible (tasa, plazo y porcentaje financiado) y el índice con el que se actualiza su alquiler.
También permite sumar los ingresos del grupo familiar y ajustar parámetros avanzados tales como la inflación esperada y el costo de oportunidad del capital; es decir, el rendimiento que el usuario resigna al inmovilizar sus ahorros en un inmueble en lugar de destinarlos a otra inversión.
Una de las funciones más útiles para el contexto local es la posibilidad de someter la decisión a hipotéticas situaciones de estrés. Esto permite prever, por ejemplo, qué pasaría con la deuda ante una eventual devaluación fuerte, ante una inexistente evolución salarial o ante una suba excesiva en el índice de contratos de locación.
Otra ventaja que aporta la herramienta es contemplar las diferencias entre distintas ciudades y mercados inmobiliarios, ya que el comportamiento de los precios no es el mismo en lugares como la Ciudad de Buenos Aires, Rosario o Córdoba.
El resultado final que entrega el simulador es un análisis de recupero que le indica al usuario en qué momento exacto el ahorro por dejar de alquilar compensa la inversión inicial. Ese dato permite decidir cuándo la oportunidad de ser dueño es más conveniente, pero a partir de información técnica y no solo por preconceptos o intuición.
