Ni La Boca ni Núñez: por qué Villa Soldati tiene más canchas de fútbol y qué revela sobre el desarrollo inmobiliario
Mientras la Selección Argentina juega este viernes, un relevamiento sobre los 411 espacios futboleros de la Ciudad muestra que su distribución también cuenta una historia sobre expansión urbana, disponibilidad de suelo y desarrollo inmobiliario.
En época de Mundial, casi todo gira alrededor del fútbol. Este viernes, la Selección argentina volverá a salir a la cancha frente a Cabo Verde y concentrará buena parte de la atención. Pero el mapa del fútbol también puede leerse desde otro lugar.
Cuando se habla de fútbol en Buenos Aires, el imaginario lleva casi siempre a La Boca o a Núñez, donde están los estadios de Boca Juniors y River Plate. Sin embargo, si se cuentan todos los espacios para jugar desde estadios hasta complejos de fútbol 5 y potreros el barrio que lidera el ranking es otro: Villa Soldati.
El dato surge de un relevamiento elaborado por Terres sobre datos abiertos del Gobierno porteño, que identificó 411 canchas entre estadios, complejos de fútbol 5, predios deportivos y potreros distribuidas en 40 de los 48 barrios porteños.
Villa Soldati va a la cabeza del relevamiento con 57 canchas. Le siguen Flores y Palermo (35 cada uno), Belgrano (28), Núñez (25), Villa Lugano y La Boca (21) y Barracas (18).
Pero más que un ranking futbolero, el mapa permite leer otra historia: cómo fue creciendo Buenos Aires. Muestra dónde hubo grandes terrenos para construir estadios, qué barrios conservaron amplios espacios abiertos y cuáles fueron perdiendo superficie disponible a medida que avanzó el desarrollo urbano.
En ese sentido, el mapa también muestra que estadios y potreros responden a una misma lógica urbana: ambos fueron ocupando los espacios que la ciudad fue dejando disponibles en distintas etapas de su crecimiento.
Cuando los estadios estaban en el borde de la ciudad
Entre las décadas de 1930 y 1940 se inauguraron el Monumental (Núñez), la Bombonera (La Boca), el José Amalfitani (Liniers) y el Tomás Adolfo Ducó (Parque Patricios). En aquel momento, muchos de esos barrios todavía formaban parte de la periferia y contaban con grandes terrenos disponibles.
"El fútbol porteño vive, casi siempre, sobre el terreno que la ciudad todavía no construyó. Lo que cambia entre un estadio y un potrero es el momento: los estadios aprovecharon grandes terrenos cuando todavía no había grandes construcciones y, con el crecimiento de la Ciudad, esos predios quedaron integrados al tejido urbano. Hoy sería muy difícil encontrar parcelas similares", explica Federico Akerman, director de Terres.
Por qué el sur conserva más espacio para jugar
La concentración de canchas en Villa Soldati, Villa Lugano, Barracas o Flores responde a una etapa del crecimiento urbano en la que esos barrios conservaron grandes superficies disponibles y enfrentaron durante décadas una menor presión inmobiliaria.
Para Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y del Laboratorio de Ideas Sostenibles, esa concentración también tiene una explicación histórica. "Buenos Aires probablemente sea la ciudad con más canchas de fútbol del mundo", afirma.
Según el especialista, los clubes acompañaron el desarrollo de muchos barrios y, además de su función deportiva, terminaron consolidándose como espacios sociales y recreativos.
A eso se sumó una característica urbana: la presencia de grandes parques, predios públicos, conjuntos habitacionales y terrenos que durante décadas tuvieron menor presión inmobiliaria permitió que esos barrios conservaran estadios, potreros y complejos deportivos en una escala poco habitual en otras zonas de la Ciudad.
"Los clubes no solo cumplieron una función social, sino que también abrazaron el rol de espacios verdes, semipúblicos o privados, con un acceso relativamente bajo para participar. En muchos barrios terminaron funcionando como un complemento del espacio público", señala Tomé.
La menor presión sobre el suelo también se refleja en el valor de las propiedades. Mientras el metro cuadrado en Villa Soldati promedia US$ 686 y en Villa Lugano US$ 873, en Palermo asciende a US$ 3.324 y en Núñez a US$ 2.252, según los últimos datos de Argenprop y Zonaprop.
Para los especialistas, la gran cantidad de terrenos deportivos y grandes parcelas que aún conserva Villa Soldati refleja una disponibilidad de suelo poco frecuente dentro de la Ciudad. Si bien gran parte corresponde a tierras públicas o clubes lo que limita su desarrollo privado, el barrio sigue siendo uno de los sectores con mayor capacidad para acompañar futuras transformaciones urbanas a medida que avancen proyectos de infraestructura y renovación.
Cuando una cancha empieza a competir con un edificio
El mapa también muestra el fenómeno inverso. En barrios como Villa Urquiza, Colegiales, Caballito o Villa Crespo, donde en las últimas décadas se concentró buena parte del desarrollo inmobiliario, las grandes parcelas son cada vez más escasas.
En ese contexto, muchas canchas de fútbol 5 funcionan sobre antiguos galpones industriales o grandes lotes que, a medida que aumenta el potencial constructivo de la zona, pasan a competir con proyectos inmobiliarios. La paradoja, según Akerman, es que las canchas necesitan justamente el tipo de terreno que más buscan los desarrolladores: lotes grandes y con potencial constructivo.
"Cuando un barrio gana potencial de desarrollo, el valor del terreno pasa a medirse por lo que se puede construir sobre él. En ese escenario, una cancha comercial difícilmente pueda competir con un desarrollo inmobiliario", sostiene Akerman.
Ese proceso ya tiene ejemplos concretos. En Núñez, el predio donde funcionaban canchas de fútbol sobre la avenida del Libertador fue reemplazado por el Centro Empresarial Núñez, un complejo de oficinas cuya primera etapa comenzará a entregarse este año. En Villa Urquiza, otro complejo de canchas ubicado sobre Roosevelt y Triunvirato dejó lugar al futuro Parque Ferroviario, tras el vencimiento de la concesión del predio.
Qué puede pasar con las canchas en los próximos años
Más allá de la foto actual, el relevamiento también abre interrogantes sobre el futuro de las canchas porteñas. Según Akerman, las más expuestas son las ubicadas en barrios en transición, donde antiguos terrenos industriales comenzaron a reconvertirse en desarrollos inmobiliarios. Barracas, el Bajo Flores, sectores de Chacarita y Villa Crespo, además de los corredores de Núñez y Saavedra, encabezan esa lista. "La cancha de fútbol 5 ocupa grandes lotes de antiguas industrias, justamente el tipo de terreno que buscan los desarrolladores", explica. En cambio, Villa Soldati y Villa Lugano aparecen menos expuestos porque muchas instalaciones se ubican sobre tierras públicas o pertenecen a clubes.
El especialista sostiene que en Palermo y Belgrano esa transformación ya ocurrió hace años: casi no quedan canchas comerciales y las que sobreviven pertenecen a clubes. Hoy, la presión se trasladó a los barrios intermedios.
Un mapa que también habla del futuro
El mercado de tierras atraviesa un momento de relativa estabilidad. El último relevamiento de Reporte Inmobiliario, elaborado sobre 890 terrenos edificables, muestra que los valores de oferta permanecen prácticamente estables desde hace tres años. Sin embargo, el precio promedio de la tierra US$ 471 por m² vendible todavía se ubica 28,2% por debajo del máximo registrado en 2018.
En ese contexto, el mapa de las canchas deja de ser solamente una curiosidad futbolera. También muestra dónde todavía sobreviven grandes parcelas dentro de la trama urbana y cómo el crecimiento de Buenos Aires fue moldeando el lugar del deporte en la ciudad.
Mientras el Mundial vuelve a poner a la pelota en el centro de la escena, el relevamiento deja una conclusión que trasciende al fútbol: la geografía de las canchas también cuenta la historia del crecimiento urbano. Los grandes estadios quedaron donde hace casi un siglo había tierra disponible; los potreros sobrevivieron en los barrios que conservaron grandes superficies; y allí donde el desarrollo inmobiliario gana terreno, las canchas empiezan a competir por el mismo recurso: el suelo.
SN
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