Mercado inmobiliario en San Juan: cinco datos para entender qué pasa con los alquileres, las ventas y los lotes
El vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios detalló los precios de los alquileres en el Gran San Juan, las zonas más buscadas y el "boom" de Albardón por la minería. Además, tiró consejos clave para elegir el mejor índice de aumento y a
El vicepresidente del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de San Juan, Leonardo Pérez Tinto, pasó por Estamos a Tiempo -el programa magazine de Tiempo Streaming- y dejó un panorama detallado sobre la realidad que viven los inquilinos y compradores en la provincia. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, el escenario cambió: hay más oferta, nuevas zonas en auge y precios fijos en dólares que abren oportunidades.
A continuación, los cinco puntos principales para entender el mercado actual sanjuanino:
1. Cambio en la dinámica del mercado de alquileres
Desde la derogación de la anterior ley de alquileres, se ha observado un incremento significativo en la oferta de inmuebles, lo que ha eliminado las listas de espera que existían anteriormente. Pérez Tinto explicó que ahora los inquilinos tienen la posibilidad de buscar y elegir entre diversas opciones en lugar de tener que aceptar la primera propiedad disponible. En términos de costos, un departamento de tres dormitorios en una zona media de San Juan tiene un valor de alquiler que oscila entre los 750,000 y 800,000 pesos.
2. Zonas de mayor demanda y el impacto de la minería
Si bien Capital, Santa Lucía y Rivadavia siguen siendo los departamentos más buscados, Rivadavia se destaca como el más demandado, superando incluso a Capital debido a su gran oferta comercial y gastronómica, de acurdo al referente. Un fenómeno emergente es el crecimiento de la demanda en Albardón, impulsado por nuevos accesos y la actividad minera. No obstante, aclaró que la minería aún no ha generado una sobredemanda masiva que sature el mercado general, aunque sí afecta puntualmente el sector de alquileres de alta categoría y casas amobladas.
3. Índices de actualización: ICL vs. IPC
La mayoría de los contratos de alquiler (aproximadamente el 99%) se están manejando actualmente con el Índice de Contratos de Locación (ICL). El experto recomienda este índice porque evoluciona de acuerdo con las paritarias salariales, brindando al inquilino un resguardo de que el aumento será proporcional a sus ingresos. Además, dijo que el ICL permite conocer el monto del aumento con 15 días de anticipación, a diferencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se basa estrictamente en la inflación y puede resultar más imprevisible.
4. Valores actuales de compraventa y créditos hipotecarios
Pérez Tinto afirmó que el mercado de compraventa se describe como inestable pero con movimiento desde principios de año. Informó que los precios de las propiedades se consideran históricamente bajos en dólares debido a que el valor de la divisa ha estado "planchado" durante casi dos años. De este modo, comentó que una casa de clase media (tres dormitorios y unos 80 m² cubiertos) puede costar entre 60,000 y 80,000 dólares. Respecto a los créditos hipotecarios, los bancos suelen prestar hasta el 70% del valor de la tasación, y actualmente las tasaciones bancarias suelen estar por encima del precio de mercado.
5. Prevención de estafas inmobiliarias
Se hace especial énfasis en la necesidad de asesorarse con un corredor inmobiliario matriculado para evitar fraudes, especialmente en la compra de lotes. Zonas como El Medanito requieren precaución adicional respecto a la medida de los lotes y la validez de los papeles, ya que es uno de los lugares donde más estafas se han reportado. El consejo principal es verificar la identidad del vendedor a través del Colegio de Corredores y solicitar informes de dominio e inhibición antes de realizar cualquier operación.
