Comprar o alquilar: cómo funciona el simulador gratuito que permite analizar qué conviene
Una calculadora gratuita desarrollada por la Universidad de San Martín compara las dos alternativas. El regreso de los créditos hipotecarios UVA, los alquileres sin regulación y la estabilidad cambiaria volvieron a poner el foco sobre una decisión cl
Durante años, en la Argentina la discusión entre comprar o alquilar quedó atravesada más por la cultura que por las matemáticas. La inflación, la ausencia de crédito hipotecario y la volatilidad económica volvieron casi imposible proyectar escenarios de largo plazo.
Pero el mercado inmobiliario empezó a mostrar cambios. La desaceleración inflacionaria, el regreso de los créditos UVA y una mayor estabilidad cambiaria reactivaron una pregunta histórica entre familias e inversores: ¿conviene seguir alquilando o dar el salto hacia la compra?
En ese contexto apareció una nueva herramienta que busca transformar esa decisión en un cálculo financiero concreto.
El Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) lanzó compraroalquilar.com.ar , una plataforma gratuita que permite comparar ambos escenarios con variables reales del mercado argentino.
La herramienta no solo calcula cuotas hipotecarias o valores de alquiler. También incorpora inflación, evolución salarial, valorización inmobiliaria, costos de escritura, gastos de compra y rentabilidad del capital.
El objetivo pasa por medir qué decisión termina generando mayor patrimonio a largo plazo. En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa lógica empieza a quedar corta, explicó Joaquín Tomé, director del CEEU y fundador del Laboratorio de Ideas Sostenibles.
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El regreso del crédito cambia el escenario
La reaparición de líneas hipotecarias UVA modificó parte del mercado durante los últimos meses. Incluso, en estos días varios bancos volvieron a bajar las tasas. Los bancos del Grupo Petersen (Santa Cruz, Entre Ríos, San Juan y Santa Fe) redujeron las tasas del 12% al 8,9%, mientras el Banco de Corrientes pasó del 12% al 9,9% y el Banco Hipotecario del 10,5% al 9,5%.
En paralelo, el Banco Provincia recortó la línea no UVA del 39,2% al 31,2%, en un escenario donde las entidades buscan volver a impulsar la demanda de créditos hipotecarios. Aunque todavía existen fuertes restricciones de acceso, volvieron las consultas en bancos, inmobiliarias y desarrolladoras.
Hoy, muchas familias vuelven a analizar operaciones que hasta hace poco parecían imposibles. El problema es que la comparación entre comprar y alquilar dejó de ser lineal.
Cuotas similares a las de un alquiler
En algunos barrios porteños, las cuotas iniciales de ciertos créditos ya empiezan a acercarse al valor mensual de un alquiler (por ejemplo en una vivienda de US$100.000, las cuotas iniciales son de $800.000 a $900.000, igual que la locación mensual de un tres ambientes). Sin embargo, los costos de ingreso todavía representan una barrera importante.
La escritura, el anticipo, las comisiones y el capital previo necesario para acceder a un préstamo obligan a hacer cuentas más complejas.
Ahí aparece el diferencial de este simulador. El sistema proyecta el impacto patrimonial total de ambas decisiones a lo largo de los años.
El modelo analiza:
- Anticipo y gastos iniciales.
- Cuotas hipotecarias.
- Ajustes de alquiler.
- Evolución del valor de la propiedad.
- Inflación y tasas.
- Rentabilidad alternativa del dinero.
- Patrimonio acumulado al final del período.
Además, permite introducir escenarios de estrés macro, algo casi inevitable dentro de la economía argentina.
Por ejemplo, el usuario puede simular qué sucede frente a una devaluación, cómo impacta una suba fuerte de inflación o cuánto cambia el escenario si la propiedad gana valor por encima del promedio.
Cómo funciona la calculadora
El usuario debe ingresar primero los datos básicos de su situación actual:
- Valor del inmueble
- Alquiler mensual
- Monto financiado
- Tasa del crédito hipotecario
- Tiempo previsto de permanencia
- Índice de ajuste del alquiler
Luego, el sistema habilita variables más avanzadas como inflación esperada, plusvalía inmobiliaria y tasa de descuento, que mide el valor del dinero en el tiempo.
También contempla diferencias entre ciudades y zonas, considerando que el comportamiento inmobiliario no es igual en CABA, Rosario o Córdoba.
Tomé amplió: El resultado muestra cuándo el ahorro por dejar de alquilar compensa el capital inicial invertido y cómo evoluciona el patrimonio en distintos escenarios.
Una simulación concreta
La plataforma permite construir escenarios bastante cercanos a operaciones reales del mercado. Por ejemplo, en una simulación sobre una vivienda de US$100.000 financiada al 75%, con una TNA del 10% y un plazo de 20 años, el resultado mostró una diferencia favorable para la compra de aproximadamente US$46.952 frente al alquiler.
El escenario contempló además:
- Alquiler mensual de US$600.
- Valorización anual del inmueble del 2%.
- Tasa de descuento del 5%.
- Costos de compra y venta del 4%.
- Seguro anual equivalente al 1% del valor de la propiedad.
En ese caso, el comprador termina acumulando mayor patrimonio luego de dos décadas. Sin embargo, el propio mercado todavía mantiene límites importantes.
Actualmente, los bancos no financian el 100% de la operación y exigen ingresos formales elevados para acceder a las líneas UVA. Además, las tasas continúan altas para buena parte de la clase media.
Por eso, desde el sector inmobiliario consideran que la herramienta también puede servir para ordenar expectativas.
El mercado atraviesa un momento de transición: los alquileres dejaron atrás la regulación anterior (la Ley de Alquileres de 2020 derogada a fin de 2023), el crédito reapareció lentamente y los precios de publicación muestran menor volatilidad que años atrás.
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En paralelo, los desarrolladores vuelven a lanzar proyectos con financiación en obra y detectan un renovado interés de compradores finales, sobre todo familias jóvenes.
En ese escenario, la posibilidad de proyectar números concretos empieza a ganar valor. Tomé concluyó: Después de años donde casi todo dependía del dólar y de la inflación del mes siguiente, el mercado inmobiliario argentino vuelve lentamente a recuperar algo que parecía perdido: horizonte de mediano plazo.
