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» La Nacion
Fecha: 09/04/2026 02:53
A fondo Herenciocracia El fenómeno que crece entre jóvenes +25 que no logran comprar ni alquilar su primera casa Por Candela Contreras 9 de abril de 2026 Prefieren gastar en cafés de especialidad, avocado toast o viajes al exterior antes que ahorrar para su propia casa. Frases como esta suelen escucharse sobre los motivos por los que los jóvenes hoy no logran ni siquiera llegar al alquiler. Pero los datos empiezan a desmentir esa idea. En la Argentina, el acceso a la vivienda se volvió tan restrictivo que independizarse dejó de ser una cuestión de decisiones individuales. El camino hacia la vida adulta que supone terminar de estudiar, conseguir un trabajo, alquilar y, eventualmente, comprar una vivienda, resulta intransitable. En 2025, la cantidad de hogares inquilinos en el país cayó del 21,7% al 20,4%, lo que implica 158.000 menos que el año anterior, según datos del Indec. La proporción bajó en un contexto en el que acceder a la compra de la casa propia sigue siendo difícil y la oferta de renta creció de forma exponencial luego de la derogación de la ley de alquileres, a fines de 2023. La caída de inquilinos puede tener varias explicaciones. La más optimista es el crédito hipotecario, pero los números no dan para que sea el principal factor, advierte el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores. Según explica el especialista en vivienda, gran parte de quienes acceden hoy a financiamiento bancario son propietarios que dan el salto a una vivienda mejor. El dato, entonces, abre un interrogante más profundo: si hay menos inquilinos, pero no más propietarios, ¿qué está pasando? La respuesta aparece cuando se cruza esa información con otro fenómeno: la dificultad de los jóvenes para emanciparse. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, 4 de cada 10 ciudadanos de entre 25 y 35 años no logran independizarse. Se trata de más de 1,8 millones de individuos que continúan viviendo con familiares, es decir, un 38,3% de los que se encuentran en esa franja etaria. Cuando cruzás el dato de inquilinos con el de emancipación, aparecen muy correlacionados. No es que hay menos inquilinos porque hay más propietarios, sino porque hay menos personas que logran independizarse, señala González Rouco. Rocío tiene 27 años y se fue de la casa de sus padres hace menos de un año, pero bajo condiciones excepcionales. Un conocido me alquilaba a un precio bajo y me mudé con una amiga, cuenta. Y reconoce que hoy no podría vivir sola de otra forma: Tendría que elegir entre pagar el alquiler o comer. Lucía Colombo vive en Rosario, tiene 28 años y ni siquiera puede dar ese primer paso. Me encantaría mudarme sola, lo anhelo un montón, pero no me alcanza para pagar un alquiler y vivir, dice esta estudiante de fonoaudiología que trabaja en el área de salud. Independizarme bajaría mi calidad de vida porque no podría cubrir el resto de mis necesidades básicas. No es que no quiero, no puedo, resume. Para ambas, el impacto va más allá de lo económico. Es muy duro tener casi 30 años y seguir viviendo con tus padres. Te quita independencia, adultez, poder de decisión. Sentís la presión social de que a cierta edad ya deberías haberte ido, se siente terrible, concuerdan. A Pietro, de 26 años, también le gustaría mudarse solo, pero no le alcanza el sueldo. Me estoy pagando la facultad, así que es imposible todavía, explica. Según sus cálculos, alquilar un departamento en una zona donde quisiera vivir le costaría alrededor de $850.000 mensuales, más del 50% de su ingreso. Alquiler de departamentos, barrio por barrio Valor promedio de 2 ambientes en CABA La barrera de entrada Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, advierte el problema a diario. El sueldo no alcanza para irse a vivir solo. Cada vez es más difícil cumplir con los requisitos, describe. En el mercado formal, la barrera de entrada es concreta: el alquiler no debería superar el 25 o 30% del sueldo. En la práctica, cada vez menos personas pueden cumplir con esa condición. En 2025, el 57% de los inquilinos destinaron más de la mitad de sus ingresos al alquiler, pese al umbral del 30% recomendado, según una encuesta de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el ingreso promedio en la población de entre 25 y 35 años es de $1.212.295, de acuerdo a datos del tercer trimestre de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) de 2025 actualizados a marzo de 2026 por inflación, elaborados por González Rouco. El alquiler promedio de un dos ambientes se ubica en $814.659 y el de un monoambiente, en $704.700. Las cuentas no cierran. Muy poca gente sola puede mudarse a un monoambiente presentando únicamente su ingreso, señala Balayan. Por eso, el comportamiento de la demanda también cambió: Una alternativa es alquilar un dos ambientes y compartirlo. Pablo González, economista y CEO de Hoggax, una plataforma que otorga garantías de alquiler, afirma que el problema radica en el estancamiento de los ingresos y que esta realidad se traduce en nuevas conductas: rescisión de contratos para mudarse a opciones más económicas, aumento de la mora en expensas y un fenómeno que hasta hace poco era marginal en la Argentina como compartir vivienda. Ahora el límite lo pone el bolsillo, resume. La brecha entre salarios y acceso a la vivienda se replica en todo el país. Al cruzar el valor de un dos ambientes con el ingreso medio, en muchos casos alquilar implica destinar entre el 60% y más del 100% del salario de los que tienen entre 25 y 35 años. Hay extremos: en ciudades como Bariloche o Posadas, el alquiler ya supera el ingreso promedio de un joven. Incluso en Rosario o Córdoba, la relación sigue por encima de lo considerado sostenible en base a los datos relevados de la EPH y Reporte Inmobiliario. Para Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, hay un reacomodamiento forzado dentro del sistema. Desapareció el horizonte aspiracional. Si sabés que no vas a poder acceder a una vivienda en el corto o mediano plazo, dejás de ahorrar para eso y gastás en lo que sí está a tu alcance y podés disfrutar ahora. ¿Para qué ahorrar para algo que está completamente fuera de tu horizonte?, plantea. El ingreso alcanza para sostenerse en el día a día, pero no para dar el salto. La barrera de entrada al alquiler como el depósito, el adelanto, la mudanza y el equipamiento, hoy requiere de la ayuda familiar, agrega Araujo. Lo que importa es tu red de contención económica, coincide González Rouco y acerca un concepto que responde a un fenómeno que se extiende: herenciocracia. Más dependencia familiar y menos herencia El término herenciocracia fue popularizado por la historiadora británica Eliza Filby para describir una sociedad en la que las oportunidades, como acceder a una vivienda, dependen menos del mérito propio y más del patrimonio familiar. "Es lo opuesto a la meritocracia, a la creencia de que el trabajo duro va a resultar en éxitos", plantea la autora. Si el acceso a la vivienda depende más del patrimonio familiar que del salario individual, el impacto sobre la movilidad social es enorme, advierte González Rouco. El banco de mamá y papá es el que define. Según explica, este fenómeno está vinculado a un proceso más amplio: la posibilidad de generaciones que experimentaron mejores condiciones económicas para consolidar sus bienes. Quienes tienen entre 60 y 70 años pudieron acumular capital en un contexto mucho más favorable. Pero viven más tiempo, entonces esa transferencia se retrasa. Eso deja a los millennials en el medio: sin acceso propio y esperando una ayuda o una herencia que no siempre llega, describe. El resultado es una brecha cada vez más marcada: de un lado, quienes pueden apoyarse en su familia para acceder a una vivienda; del otro, quienes están imposibilitados de dar el salto, independientemente de su esfuerzo o formación. El mercado confirma esa tendencia. Lo común hoy es que los jóvenes compren una propiedad con ayuda de su familia. Los padres prefieren dejar a sus hijos inmuebles antes que dinero, explica Martín Boquete, director de Toribio Achával. Ingreso vs. alquiler para jóvenes De esta manera, la herenciocracia ya no es un concepto abstracto y se vuelve tangible en las propias historias. Bianca tiene 28 años y accedió a su vivienda a los 23. Fue un regalo de mi familia. No hubiese podido hacerlo sola. Es un privilegio, reconoce. Sabe que su caso está lejos de ser representativo. La experiencia de Ignacio, de 30 años, va en la misma línea. Accedió a su propiedad a través de una herencia en vida de sus padres. No hubiera podido hacerlo solo. Es una ventaja frente a mis pares, porque con mi sueldo no podría sostener un alquiler y mucho menos pensar en comprar, explica. Iván, de 27 años, tampoco paga alquiler. Vive desde los 25 en una propiedad familiar que le cedieron. No tener que contemplar el costo de un alquiler es un diferencial enorme, admite. Un caso similar es el de Iñaki, de 24 años, que llegó desde el norte del país y vive en un departamento comprado por sus padres. No podría afrontar un alquiler por mi cuenta, ni hablar de comprar. Esta posibilidad me saca un peso enorme mes a mes y me permite desarrollarme en Buenos Aires, dice este joven que trabaja en relación de dependencia. Estamos yendo hacia una sociedad con menor acceso a la propiedad, más hogares unipersonales y una mayor proporción de adultos mayores que van a alquilar, anticipa González Rouco. La clave es resolver la barrera de entrada al crédito hipotecario. Sin eso, la herenciocracia se consolida cada vez más, concluye. Cuando aparece la oportunidad Más allá de la coyuntura, la planificación es crucial. Ramiro Ángel Andrada tiene 30 años y compró su departamento a través de un crédito hipotecario. Trabaja en un banco y accedió al financiamiento en 2024, bajo condiciones que le resultaban accesibles. Es músico y eligió destinar sus ahorros en instrumentos: compró guitarras (de gama media y alta) como forma de resguardar valor frente a la volatilidad financiera. Cuando apareció la oportunidad, vendió una de las de mayor precio y, sumando sus ahorros, reunió el capital inicial para avanzar con la operación. Cuando compré, los precios de las propiedades estaban más bajos que ahora. Se me dio todo junto y salió bien, repasa. Siempre tuve claro que tenía que estar preparado para cuando apareciera la oportunidad, agrega. Aun así, reconoce que su recorrido también tuvo un punto de apoyo clave: el tiempo. Me fui de la casa de mis viejos a los 27. Poder quedarme hasta esa edad fue, indirectamente, una ayuda para poder ahorrar e invertir, admite. El acceso a una primera vivienda abre nuevas brechas. A las diferencias que existieron siempre, se agregan los diversos recorridos dentro del mismo sector, la clase media. La desigualdad se consolida como regla. El problema ya no es llegar a la casa propia, sino quedar fuera de carrera antes de siquiera poder intentarlo. Créditos - Edición periodística Florencia Fernández Blanco @florfb /Verónica Rubí @verorubi73 - Edición fotográfica Augusto Famulari - Infografía Pablo Loscri @ploscri /Florencia Abd @florenabd - Diseño María Rodríguez Alcobendas @merirodriguez Compartir Copyright 2026 - SA LA NACION | Todos los derechos reservados
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