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Fecha: 04/04/2026 06:42
El mercado inmobiliario del AMBA muestra señales de recuperación, pero con un comportamiento selectivo que impone límites claros a las subas de precios en compraventa de departamentos. En ese escenario, Saavedra se consolida como el barrio que más incrementó su valor inmobiliario en el último año, con una suba del 12,9% y precios que ya se ubican en torno a los US$2800 promedio por m2, de acuerdo con un relevamiento de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA) basado en datos de publicaciones. El dato no es menor dentro de un contexto donde la evolución de los valores aparece desacoplada del ritmo de la demanda. Mientras algunos barrios logran traccionar subas, el mercado en su conjunto continúa atravesado por una lógica de negociación permanente entre partes, donde el precio final de cierre se distancia de los valores publicados. El crecimiento de Saavedra responde a una combinación de factores estructurales y de demanda. Daniel Addario, de Addario Inmobiliaria, explicó que el barrio ubicado en el norte porteño logró consolidar un perfil que combina conectividad, calidad de vida y desarrollo urbano. Señaló: Además, por disponer de varios parques verdes (como Sarmiento y Saavedra), cuenta con anclas históricas para la zona, a las que en los últimos años se sumaron cambios que potenciaron su atractivo, como el desarrollo del polo DOT y la mejora en accesos. A eso se suma una transformación en la oferta comercial y gastronómica, con la aparición de polos de cercanía que refuerzan la identidad barrial (por ejemplo por el Boulevard García del Río). Este proceso impacta de manera directa en la valorización del metro cuadrado y en el interés de compradores que priorizan entornos con servicios y espacios verdes. En términos de precios, el barrio todavía se ubica por debajo de zonas consolidadas del corredor norte como Núñez, Belgrano o Colegiales, pero muestra una tendencia a converger. Addario agregó: En proyectos en pozo, los valores de departamentos se mueven entre US$2400 y US$3500 por m2, mientras que en unidades a estrenar se mantienen en rangos similares. En el mercado de usados, los departamentos en buen estado alcanzan niveles cercanos a los US$2800 por m2, con mayor liquidez en productos bien ubicados y con amenities". Otros barrios con tendencia alcista El informe de Mercado Libre y UDESA también permite identificar qué otros barrios acompañan este proceso de valorización interanual, aunque con menor intensidad que Saavedra: Saavedra: +12,9% US$2822 por m2. Chacarita: +7,8% US$2698 por m2. Villa Ortúzar: +6,9% US$2619 por m2. Villa Devoto: +5,9% US$2747 por m2. Villa Urquiza: +4,6% US$2860 por m2. Sin embargo, estos incrementos conviven con un dato clave: la demanda no convalida subas generalizadas. Jimena Maderna, de Maderna Inmobiliaria, describió un mercado donde el comprador cambió su comportamiento de forma estructural. Acotó: La demanda sigue activa, pero es mucho más selectiva. Hoy el comprador analiza, compara y decide en función del valor real, no de la expectativa del propietario. En ese marco, la negociación entre partes se vuelve central. Según Maderna, el margen de ajuste entre precio publicado y cierre efectivo se ubica entre el 4% y el 8%, consolidando un escenario donde la operación solo se concreta cuando el número resulta consistente. El comprador no convalida expectativas, convalida precio. Si el valor no cierra, la operación no ocurre, afirmó. Este cambio de dinámica transformó el funcionamiento del mercado. Las propiedades correctamente tasadas logran venderse en plazos que van de 60 a 90 días, mientras que aquellas fuera de valor pueden permanecer más de 120 días publicadas o requerir ajustes adicionales de entre el 5% y el 10%. A nivel territorial, el comportamiento también muestra diferencias marcadas. Maderna explicó que hoy conviven tres dinámicas bien definidas. Por un lado, barrios con valores de ingreso más accesibles como Agronomía, Floresta, Versalles o San Cristóbal captan demanda desplazada y registran subas moderadas, en torno al 1% al 2% mensual. En el otro extremo, zonas como Constitución, La Boca o Nueva Pompeya presentan mayor debilidad, con caídas interanuales y necesidad de correcciones para concretar operaciones. En tanto, los barrios consolidados mantienen valores, aunque con mayor exigencia en calidad y precio. El crédito es vital En ese contexto, el crédito hipotecario es un factor determinante, aunque con menor incidencia que en 2025. La desaceleración en el acceso al financiamiento impacta directamente en el volumen de operaciones y en la capacidad del mercado para absorber aumentos. El crédito ordena el mercado. Cuando está activo, acelera las ventas y reduce los tiempos. Cuando se retrae, todo se vuelve más lento y más negociado, señaló Maderna. La menor disponibilidad de financiamiento también refuerza el peso del ahorro previo, lo que limita la expansión de la demanda y condiciona la evolución de los precios. Esto explica por qué, a pesar de las subas puntuales en algunos barrios, el mercado en su conjunto no logra consolidar una tendencia alcista generalizada. En paralelo, el volumen de oferta continúa elevado, lo que introduce un elemento adicional de presión. La amplia disponibilidad de propiedades obliga a los vendedores a ajustar estrategias y precios para destacarse dentro de un stock competitivo. En ese escenario, la correcta tasación se vuelve un factor decisivo para concretar operaciones. El caso de Saavedra refleja, en definitiva, una excepción dentro de un mercado que avanza con cautela. Su crecimiento responde a mejoras concretas en infraestructura, servicios y calidad de vida, pero también a una demanda que encuentra en ese barrio una relación precio-producto más equilibrada frente a otras zonas del corredor norte, agregó Addario. Leé también: El resto de las petroleras se sumaron a YPF para estabilizar el precio de los combustibles por 45 días La dinámica de oferta y demanda impone límites, y la negociación entre partes se consolida como el eje central de cada operación. Maderna concluyó que el mercado no está en baja, está en una etapa de mayor madurez. Hoy la clave no es esperar que el mercado convalide un precio, sino entender cuál es el precio real de cada propiedad. El mercado no castiga, ordena, y hoy está validando valor concreto por sobre expectativa.
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