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Fecha: 02/04/2026 06:51
El financiamiento volvió a ocupar un lugar central en el mercado inmobiliario argentino. A las nuevas líneas hipotecarias en pesos ajustadas por UVA se suma ahora otro fenómeno que empieza a ganar terreno: el regreso de los créditos hipotecarios en dólares y el crecimiento del financiamiento privado por fuera del sistema bancario. Ambas herramientas buscan cubrir una demanda histórica de acceso a la vivienda en un contexto donde los inmuebles se comercializan en moneda estadounidense, pero los créditos disponibles durante años se ofrecieron únicamente en pesos. El movimiento se explica por dos factores principales. Por un lado, cambios regulatorios que habilitaron nuevamente a los bancos a prestar en dólares. Por otro, el desarrollo de plataformas de crédito privado que conectan inversores con compradores de propiedades. El regreso de los préstamos hipotecarios en dólares Uno de los primeros movimientos del sistema financiero lo protagonizó el Banco Macro, que anunció el lanzamiento de créditos hipotecarios en moneda estadounidense para personas físicas. La línea contempla préstamos de hasta US$1 millón, con una tasa nominal anual del 11,5% y un plazo de hasta cinco años. La entidad financia hasta el 50% del valor del inmueble. Este tipo de financiamiento prácticamente no existía en Argentina desde los años noventa. Después de la crisis de 2001, el sistema financiero quedó sujeto a una regla central: los bancos solo podían otorgar préstamos en dólares a quienes generaran ingresos en esa moneda. En aquel entonces, los bancos debían devolver dólares a los ahorristas, pero muchos tomadores de crédito tenían ingresos en pesos y no podían afrontar las cuotas. La medida buscó evitar el llamado descalce de monedas, uno de los problemas más graves de la salida de la convertibilidad. En ese período, muchos tomadores de crédito tenían ingresos en pesos pero deudas en dólares, lo que provocó una crisis de pagos cuando el tipo de cambio se disparó. La situación cambió en febrero de 2025, cuando el Banco Central flexibilizó la normativa vigente. La nueva regulación permite que las entidades otorguen préstamos en dólares siempre que el fondeo provenga del mercado de capitales o de líneas de financiamiento externas. De esta manera, los bancos pueden prestar divisas sin utilizar los depósitos en dólares de los ahorristas, lo que reduce el riesgo para el sistema financiero. La iniciativa también se vincula con la estrategia oficial de incentivar el ingreso de los llamados dólares del colchón al circuito económico. La alternativa que crece por fuera de los bancos En paralelo con los bancos, el mercado inmobiliario observa el crecimiento de otra forma de financiamiento: los créditos hipotecarios privados. En este modelo, el capital no proviene de entidades financieras sino de inversores que buscan obtener una rentabilidad en dólares mediante préstamos garantizados con hipoteca. Ariel Szraiber, fundador y director de HipotecaHoy, explicó que el proceso suele ser más rápido que el bancario porque la evaluación se centra en la propiedad y no en el historial crediticio del solicitante. El proceso se inicia con la presentación de la propiedad que se quiere comprar o de un inmueble que ya se posee. Luego se realiza una tasación técnica para determinar el valor de mercado y la viabilidad del crédito, detalló. Leé también: Luis Caputo reconoció que la inflación de marzo puede ser más alta de lo esperado por el aumento de la nafta Una vez aprobado el análisis del activo y realizado el estudio de títulos, la operación puede concretarse en pocos días mediante la firma simultánea de la escritura de compraventa y la constitución de la hipoteca. Los créditos privados no suelen cubrir el valor total de la propiedad. En la mayoría de los casos el financiamiento alcanza entre el 35% y el 50% del precio del inmueble. Esto implica que el comprador debe contar con un capital previo importante para completar la operación. Las cuotas suelen fijarse directamente en dólares, lo que elimina el ajuste por inflación típico de los créditos UVA. En este sentido, Szraiber explicó que un préstamo de US$10.000 puede implicar pagos mensuales cercanos a US$150, según el plazo y la estructura del contrato. El sistema admite diferentes modalidades. Algunos esquemas contemplan cuotas que incluyen capital e intereses, mientras que otros permiten abonar intereses durante el plazo y cancelar el capital al final del contrato. Las plataformas de financiamiento colaborativo Otro modelo que ganó presencia en el mercado es el de las plataformas de crédito colaborativo. En estos casos, inversores particulares aportan capital para financiar préstamos hipotecarios a través de una estructura digital que conecta oferta y demanda de crédito. Gonzalo Estívariz, cofundador de Lendar, explicó que estas herramientas buscan vincular el ahorro privado con la economía real. El objetivo consiste en conectar a inversores que buscan rentabilidad en dólares con personas que necesitan financiamiento para proyectos inmobiliarios, señaló. En este esquema los plazos suelen ser más cortos que en la banca tradicional y se ubican entre uno y cinco años. Las tasas parten de niveles cercanos al 9,9% anual y pueden superar el 13% según el plazo del préstamo y el perfil del cliente. La digitalización del proceso también permite acortar los tiempos administrativos. La aprobación puede resolverse en pocos días con documentación básica, como DNI y comprobantes de ingresos. Riesgos y aspectos a evaluar A pesar de su agilidad, los especialistas recomiendan analizar con cuidado este tipo de financiamiento. El economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza, sostuvo que los créditos en dólares exigen ingresos estables en esa misma moneda para evitar problemas de pago. El riesgo principal aparece cuando existe un descalce entre la moneda del crédito y la moneda de los ingresos. En Argentina los salarios suelen ajustarse por inflación y no por tipo de cambio, precisó. En un escenario de devaluación, esa diferencia puede generar un aumento significativo en el peso real de la deuda. Por ese motivo, los especialistas aconsejan evaluar con detenimiento las cláusulas del contrato, los costos de cancelación anticipada y los intereses punitorios antes de firmar una hipoteca. Un mercado que busca nuevas soluciones El desarrollo de estas herramientas refleja una transformación más amplia del mercado inmobiliario argentino. Durante varios años, la ausencia de crédito hipotecario limitó fuertemente la demanda y obligó a los compradores a depender casi exclusivamente del ahorro previo. La combinación de nuevas líneas bancarias y financiamiento privado empieza a ofrecer alternativas que no existían en el mercado reciente. Leé también: Guerra en Medio Oriente: el FMI y el Banco Mundial les piden a los países coordinar medidas para atenuar el impacto El crecimiento de estas opciones dependerá de la estabilidad macroeconómica y de la capacidad del sistema financiero para ofrecer créditos de mayor plazo, dijo Salinas. Mientras tanto, el financiamiento privado se consolida como una herramienta complementaria para operaciones inmobiliarias de menor escala o para compradores que no cumplen con los requisitos tradicionales de la banca. El éxito de los préstamos hipotecarios privados radica en la rapidez para resolver una necesidad histórica de liquidez en el mercado inmobiliario, concluyó Szraiber.
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