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Fecha: 22/03/2026 05:55
En el mapa inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires existen edificios que superan la lógica habitual del mercado. No se trata solo de metros cuadrados ni de ubicación. En esos casos aparece un componente cultural, arquitectónico y simbólico que transforma a cada departamento en una pieza difícil de replicar. Dentro de ese grupo sobresalen tres construcciones históricas: el Palacio de los Patos, el Palacio de los Gansos y el Palacio Estrugamou. Las tres obras pertenecen a una etapa de fuerte crecimiento de CABA, cuando la elite porteña comenzó a dejar los grandes palacios unifamiliares para mudarse a edificios de renta de alto nivel, con departamentos amplios, servicios de categoría y una arquitectura que reflejaba la influencia europea de comienzos del siglo XX. Leé también: Luego del diluvio en el AMBA, hay más de 25.000 usuarios sin luz Para Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate, vivir en ese tipo de construcciones implica mucho más que ocupar una vivienda tradicional. Formar parte de edificios de este tipo significa entrar en la historia de Buenos Aires. Son propiedades que nacieron en un momento de enorme prosperidad del país y reflejan la transición de la alta sociedad hacia los departamentos de renta sin resignar lujo ni prestigio. Ese carácter histórico se percibe en la arquitectura y también en los detalles interiores. Techos altos, muros gruesos, molduras, escaleras monumentales y áreas comunes que remiten a la Belle Époque porteña. Muchos departamentos conservan materiales originales que refuerzan esa identidad. Pinus describió esos edificios como verdaderas cápsulas del tiempo dentro de la ciudad contemporánea. Permiten disfrutar de una arquitectura sólida de estilo francés con una atmósfera aristocrática. Los departamentos en muchos casos incorporan mejoras modernas, pero mantienen la esencia del siglo pasado. Demanda selecta La combinación entre patrimonio, ubicación y escasez de unidades genera un mercado muy particular. Las propiedades disponibles aparecen pocas veces y los interesados suelen tener un perfil específico. Quien busca departamentos en estos palacios posee sensibilidad especial hacia la historia y la arquitectura. No se trata solo de metros. Existe una búsqueda de identidad, de carácter, casi de una obra de arte habitable, planteó Pinus. Entre los residentes o propietarios aparecen empresarios, diplomáticos, familias tradicionales, ejecutivos y extranjeros con fuerte conexión cultural con Buenos Aires. También figuras vinculadas al arte, la política o el periodismo (por ejemplo Jorge Lanata vivió hasta que falleció en el Estrugamou). El Palacio Estrugamou fue construido entre 1924 y 1929 por encargo del empresario Alejandro Estrugamou, como un edificio de renta de lujo inspirado en el estilo francés. Ubicado en Esmeralda al 1300, se convirtió en un ícono de la arquitectura Beaux Arts en Buenos Aires, con grandes departamentos, materiales nobles y un diseño pensado para la alta sociedad de la época. En su patio central se destaca una réplica en bronce de la Victoria Alada de Samotracia, cuya original se encuentra en el Museo del Louvre de París. Esta escultura refuerza el carácter afrancesado del edificio y funciona como uno de sus rasgos más distintivos. Panorama En términos de precios, las cifras se ubican por encima de un 40% del promedio del mercado de usados en los barrios donde se encuentran (en Retiro, cerca de Recoleta y en Palermo). El Palacio Estrugamou, funciona como uno de los ejemplos más claros. Mientras el m2 promedio en la zona ronda los US$2360 para unidades usadas, dentro de este edificio histórico los valores se ubican en una franja bastante superior. Pinus detalló ese rango. En el Estrugamou el metro cuadrado puede partir cerca de US$3500 cuando la unidad conserva estado original y superar los US$5500 en departamentos reciclados con alto nivel de terminaciones. En Palermo aparece otro caso emblemático: el Palacio de los Patos, sobre Ugarteche al 3050, uno de los complejos residenciales históricos más reconocidos de la Ciudad. Allí los valores se ubican entre US$3500 y US$6000 por metro cuadrado según estado, piso y ubicación dentro del edificio, apunta Pinus. El Palacio de los Patos fue construido entre 1926 y 1929 por encargo del empresario Alfredo Miguel Chopitea, quien impulsó un complejo residencial de lujo en Palermo diseñado por el francés Henri Azière y ejecutado por el argentino Julio Senillosa. Su nombre no tiene relación con figuras decorativas: la versión más aceptada indica que surgió tras la crisis de 1929, cuando el edificio fue habitado por familias acomodadas venidas a menos, a quienes en lunfardo se llamaba patos, es decir, personas sin dinero. En ese tipo de propiedades también resulta frecuente la ausencia de tipologías pequeñas. Varias unidades superan los 200 m2 o incluso los 300 m2, lo que eleva el ticket final de cada operación. El Estrugamou posee además una particularidad adicional: el llamado Petit Estrugamou, edificio más pequeño pero con el mismo linaje arquitectónico. Sobre ese caso aportó detalles Eleonora Molina, titular de Eleonora Molina Propiedades. Actualmente existe una unidad en venta que refleja el perfil típico del inmueble. Se trata de un departamento de cuatro ambientes completamente reciclado, con living y comedor independientes, tres dormitorios uno en suite, tres baños y una terraza descubierta con vista abierta", dijo Molina. La escala interior forma parte del atractivo principal. Ambientes amplios, techos muy altos y palier propio marcan una diferencia clara frente a edificios modernos. Según Molina, el valor adicional aparece en el equilibrio entre restauración y preservación del patrimonio. El reciclado respetó el espíritu arquitectónico. Se conservaron pisos originales de roble de Eslavonia, molduras y detalles de época. Cocina y baños incorporan diseño contemporáneo sin alterar la identidad del espacio. Ese tipo de intervención resulta especialmente valorado por los compradores actuales. Las obras de renovación dentro de edificios históricos suelen implicar costos altos y restricciones patrimoniales. Molina acotó: Una unidad lista para habitar con materiales originales preservados tiene enorme atractivo. El comprador evita una obra compleja y recibe un departamento con historia y calidad constructiva. La demanda también muestra algunos cambios generacionales. Hoy aparecen nuevos interesados. En los últimos años surge un público más joven con alto poder adquisitivo que elige estos edificios precisamente porque no desea algo genérico. Buscan carácter y singularidad, precisó Molina. Alquileres El mercado de alquiler en estos palacios también presenta particularidades. La oferta resulta escasa y la rotación baja. Las unidades grandes, cercanas a los 350 o 400 m2, pueden alcanzar valores elevados dentro del segmento premium. Los alquileres rondan entre US$3500 y US$6500 mensuales según superficie, piso y estado de la unidad, indicó Molina. El Palacio de los Gansos completa el trío de edificios históricos que concentran parte de ese mercado singular dentro de Buenos Aires. Fue construido entre 1942 y 1947 en la esquina de Las Heras y Ugarteche, en Palermo, por los arquitectos Luis Olezza y Ernesto Vautier, por encargo de Alfredo Chopitea. Se trata de un edificio de renta de estilo racionalista, concebido como un complejo residencial de gran escala con varios cuerpos interconectados, patios internos y un jardín común que articula toda la construcción. Su nombre surge del lunfardo y del contexto social de la época: tras la crisis del 30, muchos integrantes de la alta sociedad, venidos a menos, comenzaron a habitar este tipo de edificios. En paralelo al vecino Palacio de los Patos, el término gansos se utilizó para referirse a quienes habían perdido su fortuna, lo que terminó dándole identidad al inmueble Para Jorge Yavícoli, de Lepore Propiedades, estas construcciones mantienen una demanda constante incluso en ciclos económicos adversos. Son propiedades buscadas por compradores con fuerte capacidad económica y también por extranjeros que observan a Buenos Aires como una ciudad competitiva frente a otros mercados internacionales. Ese interés se sostiene por una combinación de factores: arquitectura, ubicación y exclusividad. Se trata de edificios con muy pocas unidades disponibles. En algunos casos aparece incluso lista de espera para comprar, precisó Yavícoli. El valor del m2 allí suele ubicarse entre US$3500 y US$5500 según el estado de conservación y el tipo de unidad. Dentro de ese rango, el Palacio de los Gansos puede registrar cifras algo superiores debido a las dimensiones del complejo y a sus jardines interiores, características poco habituales dentro del tejido urbano. Según Yavícoli: En períodos de caída general del mercado los precios también registran ajustes, pero la baja resulta mucho menor que en el resto de los departamentos usados. Ese comportamiento se explica por la escasez y por el perfil del comprador. No se trata de operaciones especulativas ni de inversiones rápidas. Quien compra en estos edificios suele buscar patrimonio, identidad y resguardo de valor a largo plazo. Leé también: Inflación: los precios mayoristas aumentaron 1% en febrero, según el INDEC En el segmento de alquileres, Pinus destacó que se trata de un mercado de baja rotación, donde predominan los contratos de largo plazo para vivienda. Aun así, señaló que también existe demanda de alquiler temporario premium por parte de extranjeros corporativos, siempre bajo normas estrictas de convivencia. Como cierre, Molina sostuvo que estas propiedades defendieron mejor sus valores que el resto del mercado, con caídas más moderadas en contextos de crisis. Concluyó: La renta no siempre supera al promedio debido al alto costo de ingreso.
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