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Fecha: 09/03/2026 11:19
Por Roque Guillermo Benedetto Contador Público Abogado Escribano Cuando muchos contribuyentes compararon las boletas del Impuesto Inmobiliario 2025 y 2026 encontraron algo inesperado: en varios casos el aumento supera el tope del 30% anunciado oficialmente. La frase se instaló con fuerza: El Impuesto Inmobiliario 2026 tiene un tope del 30%. Es clara. Es directa. Es políticamente eficaz. Para cualquier ciudadano, significa algo sencillo: que su boleta no puede aumentar más de un 30% respecto del año anterior. Sin embargo, cuando se comparan las boletas 2025 y 2026 en distintas partidas, el incremento interanual del primer anticipo supera con holgura el 30% anunciado oficialmente. La explicación no está en un incumplimiento del decreto. Está en la diferencia entre lo que técnicamente se limita y lo que efectivamente se paga. Para comprenderlo, hay que respetar el orden real del cálculo. Pero el problema no se agota en cómo se calcula el impuesto. En numerosos casos, el aumento del Impuesto Inmobiliario 2026 termina siendo superior a los incrementos de salarios y jubilaciones otorgados por el propio Estado, lo que abre un debate más amplio sobre la razonabilidad del esquema tributario. Cómo se calcula realmente el Impuesto Inmobiliario 1. La base se actualiza antes de hablar de topesEl Decreto 344/2026 aplica un coeficiente 1,37 sobre los valores unitarios básicos de la tierra. Eso implica una actualización del 37%. Antes de hablar del tope, la base ya aumentó 37%. 2. Se determina el Impuesto Básico 2026 Con esa nueva base y las tablas modificadas (artículo 9°) se calcula el llamado impuesto básico. Ese es el impuesto principal, sin adicionales ni descuentos. 3. El tope del 30% actúa únicamente sobre el Básico El artículo 4° establece que el impuesto básico 2026 no podrá superar en más del 30% al impuesto básico 2025. El límite recae exclusivamente sobre el impuesto básico, no sobre el monto total que figura en la boleta. Desde el punto de vista jurídico, el mecanismo es correcto y se cumple. 4. El Fondo: el componente que no está dentro del límite La boleta no está compuesta solo por el básico. Incluye el Fondo de Mantenimiento de Edificios Escolares, que se calcula como un porcentaje del impuesto básico y se suma al mismo. El artículo que fija el tope del 30% no menciona al Fondo, ni tampoco lo hacen los artículos que regulan los descuentos. Por lo tanto, el Fondo no tiene un tope propio ni un descuento específico. Si el básico aumenta, el Fondo también aumenta porque depende de él. Y ese incremento no está limitado por el 30%. 5. Los descuentos: se calculan sobre bases diferentes El decreto prevé dos descuentos: 15% por Buen Pagador (art. 11°) 10% por Pago Anual (art. 12°) Pero no se aplican sobre la misma base. El descuento por Buen Pagador se calcula sobre el impuesto básico ya limitado por el tope del 30%. El descuento por Pago Anual se calcula sobre la suma del impuesto básico con tope más el Fondo de Mantenimiento de Edificios Escolares. En términos simples, la liquidación sigue este esquema: Total Impuesto inmobiliario 2026 = (Impuesto Básico con tope Descuento Buen Pagador sobre importe anterior ) + Fondo de Mantenimiento de Edificios Escolares (sin tope del 30%) - Descuento por Pago Anual El Fondo no está dentro del tope del 30% y no tiene un descuento por buen pagador. 6. ¿Por qué entonces la boleta puede superar el 30%? El contribuyente compara el importe total de la boleta, no el impuesto básico. Ese total surge de tres elementos: el Impuesto Básico, al que se aplica el tope del 30%; el Fondo de Mantenimiento de Edificios Escolares que no está alcanzado por ese límite; y los descuentos, que se aplican de manera distinta: el descuento por Buen Pagador se calcula sobre el impuesto básico con tope; el descuento por Pago Anual se aplica sobre el subtotal que ya incluye también el Fondo. En consecuencia, el límite del 30% actúa sobre una parte de la liquidación, pero no sobre el monto final que figura en la boleta. Eso es lo que se observa en la boleta y en la planilla que acompañan esta nota, donde la comparación entre el primer anticipo 2025 y 2026 de una misma propiedad muestra un incremento superior al 30%. Cuando la comunicación política no coincide con la boleta En materia tributaria, el Estado tiene dos obligaciones básicas: legalidad y claridad.Legalidad, para que el impuesto esté correctamente establecido conforme a la norma. Claridad, para que el ciudadano comprenda qué está pagando y por qué. El Decreto 344/2026 cumple formalmente lo que dispone: el Impuesto Básico tiene un límite del 30%. Pero cuando se comunica simplemente tope del 30% sin explicar que ese límite se aplica solo al impuesto básico y no al monto final de la boleta, el mensaje que recibe el contribuyente es distinto de la realidad. El contribuyente no analiza artículos ni coeficientes, compara lo que pagó el año pasado con lo que paga ahora. Y si la diferencia supera el 30%, la conclusión es inevitable: lo anunciado no coincide con lo que finalmente se paga. Pero el debate sobre la política tributaria provincial no termina en cómo se comunica el aumento del impuesto. El impuesto cobrado sin ley en 2024: ¿cuándo lo devolverá la provincia? Pero el problema no termina allí. Hay además un punto que no puede soslayarse.Los adicionales del 20% al 30% aplicados sobre el Impuesto Inmobiliario y el Impuesto Automotor, creados por la Ley Provincial N.º 10.270, estuvieron vigentes hasta el 31 de diciembre de 2023. Sin embargo, durante todo el año 2024 la Administradora Tributaria de Entre Ríos continuó percibiendo esos adicionales, pese a que no existía norma legal que autorizara su cobro. En materia tributaria rige un principio elemental: no hay tributo sin ley. Cuando el Estado exige un impuesto sin respaldo normativo vigente, el pago constituye un pago indebido y en consecuencia, los importes percibidos durante 2024 deben ser restituidos a los contribuyentes. Hasta el momento, sin embargo, no se ha establecido ningún mecanismo de devolución ni de acreditación de esos montos. La experiencia administrativa demuestra que, en muchos casos, el propio Estado termina apostando a que estos reclamos prescriban o se licúen por efecto de la inflación, reduciendo así el costo fiscal de una devolución que jurídicamente corresponde. Cuando el aumento de salarios y jubilaciones termina en el impuesto inmobiliario Existe además un aspecto que introduce un debate más amplio sobre la razonabilidad de la política tributaria.Si se observan las variaciones del Impuesto Inmobiliario 2026 y se las compara con los aumentos salariales y jubilatorios ofrecidos por el propio gobierno provincial, aparece una paradoja evidente: en numerosos casos, el incremento porcentual del impuesto resulta superior al aumento de ingresos otorgado por ese mismo Estado. Esto tiene una consecuencia social concreta. Muchos contribuyentes propietarios de su vivienda terminan afrontando incrementos impositivos que absorben el aumento que recibieron en sus ingresos. Dicho de manera simple: el aumento de salarios y jubilaciones termina regresando al Estado a través del propio impuesto inmobiliario. En términos fiscales el mecanismo puede ser legal, pero en términos económicos y sociales plantea un interrogante razonable sobre la equidad del esquema tributario. Porque detrás de decretos, coeficientes y cálculos hay algo mucho más simple: contribuyentes que cada año pagan más impuestos y reciben cada vez menos explicaciones
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