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Fecha: 03/02/2026 06:06
En los últimos 25 años los barrios cerrados ocuparon un lugar relativamente estable dentro del mapa residencial del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). La imagen dominante combinaba vivienda en propiedad, baja densidad, tipología unifamiliar y un perfil social asociado a hogares de ingresos altos. Sin embargo, ese esquema comenzó a modificarse de manera progresiva. En paralelo a la expansión territorial de las urbanizaciones cerradas, se consolidó un mercado de alquiler que dejó de ser excepcional y hoy reúne a decenas de miles de hogares que no son propietarios, pero eligen habitar este tipo de entornos. La evidencia empírica disponible muestra que el alquiler en barrios cerrados dejó de ser marginal. Según el informe Radiografía de inquilinos en barrios cerrados, elaborado a partir del cruce entre los radios censales del Censo Nacional 2022 del INDEC y el Mapa de Urbanizaciones Cerradas desarrollado por el sociólogo Pablo de Grande, en los radios que incluyen este tipo de desarrollos viven alrededor de 170.000 hogares. De ese total, entre 20.500 y 26.500 alquilan, lo que representa entre el 12,5% y el 15,5% del universo. Leé también: Ni Brasil ni Pinamar: cuánto vale alquilar en barrios privados para el verano y cuáles son las zonas buscadas Si se consideran únicamente los hogares sin privaciones materiales, categoría que el INDEC utiliza para identificar condiciones habitacionales consolidadas, se registran 51.516 personas inquilinas que residen en barrios cerrados del AMBA y municipios contiguos. La cifra confirma que el alquiler pasó a constituir un segmento específico del mercado inmobiliario metropolitano, con perfiles sociales y trayectorias residenciales propias. Este fenómeno no se desarrolla de manera aislada. Se inscribe en una transformación más amplia del mercado de alquiler en el AMBA, atravesado por aumentos sostenidos de precios, cambios en la oferta disponible y una movilidad residencial creciente entre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano. Algunos desarrollos comenzaron a incorporar el alquiler como parte estructural de su funcionamiento. Los barrios cerrados más densos y consolidados, especialmente aquellos que incorporaron edificios y tipologías diversas desde su concepción, muestran mayores niveles de estabilidad. En esos casos, el alquiler no aparece como una solución marginal, sino como parte del diseño original del proyecto, explica Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano. Sin embargo, advierte que sigue tratándose de un mercado restringido, con barreras de entrada altas, como garantías exigentes y contratos más costosos que en el mercado urbano tradicional. Desde una perspectiva territorial, los barrios cerrados ocupan en Argentina una superficie cercana a los 700 kilómetros cuadrados. De acuerdo con los datos del Mapa de Urbanizaciones Cerradas, el 75% de esa superficie se localiza en la provincia de Buenos Aires y, dentro de ella, el 92% se concentra en la Región Metropolitana de Buenos Aires y áreas contiguas. En ese territorio se identifican 767 polígonos correspondientes a barrios cerrados, lo que confirma su fuerte asociación con la dinámica metropolitana. El partido de Pilar encabeza el ranking, con más de 76 km² urbanizados bajo esta modalidad. Le siguen Tigre, Luján y Escobar, municipios atravesados por corredores viales estratégicos y con una creciente articulación entre uso residencial, actividad productiva y servicios. El análisis por proyecto individual refuerza esta concentración: Nordelta aparece como el desarrollo de mayor escala del país, con 17,17 km², una superficie que por sí sola supera la extensión total de barrios cerrados en varios municipios del conurbano. Casos como Puertos y el Complejo San Sebastián, ambos en Pilar, replican esta lógica de grandes urbanizaciones con múltiples barrios internos, equipamiento propio y una diversificación creciente de tipologías residenciales. En conjunto, diez proyectos concentran el 17% de la superficie total ocupada por urbanizaciones cerradas en la región, organizando también el mercado de alquiler que se desarrolla en su interior. Quiénes alquilan y cómo se distribuyen en el territorio El perfil de los hogares inquilinos en barrios cerrados presenta diferencias relevantes respecto del mercado urbano tradicional. En los radios censales que incluyen este tipo de urbanizaciones, el tamaño promedio del hogar inquilino es de 2,52 personas, por debajo del promedio general del AMBA, según datos del Censo Nacional 2022. La composición interna muestra una estructura heterogénea: el 34,4% corresponde a hogares nucleares completos, el 29,6% a hogares unipersonales, el 17,6% a parejas sin hijos y el 10,7% a hogares monoparentales. La distribución territorial no es homogénea. Tigre concentra 6100 hogares inquilinos sin privaciones materiales, que reúnen a más de 15.000 personas. Pilar suma 4504 hogares y Escobar 1963, lo que convierte a estos tres municipios en los principales polos del alquiler dentro de barrios cerrados del AMBA. Les siguen, a mayor distancia, partidos como Berazategui, San Miguel, San Isidro y San Fernando. Al observar las dinámicas internas de cada municipio emergen diferencias significativas. En Pilar, Ezeiza y Tigre, los hogares unipersonales superan el 30% del total. Este patrón se asocia a la presencia creciente de viviendas tipo departamento y a proyectos que incorporan centralidades internas, zócalos comerciales y servicios, modificando la morfología tradicional de estos desarrollos. Cuando el alquiler se integra a proyectos con usos mixtos, se vuelve más estable, porque reduce los costos cotidianos de movilidad y mejora la sostenibilidad del estilo de vida, señala Araujo. Leé también: Dos años sin la Ley de Alquileres: el mercado muestra más oferta y presiona a los dueños para negociar En contraste, municipios como Esteban Echeverría, Presidente Perón y San Vicente presentan una mayor presencia de hogares nucleares completos, con predominio de la tipología casa. Estas diferencias permiten identificar dos lógicas residenciales que conviven dentro del mismo tipo de urbanización: una asociada a la individualización y a la vida en complejos más densos, y otra vinculada a la búsqueda de entornos familiares y de baja densidad. El análisis microterritorial muestra que el fenómeno no se limita a los grandes desarrollos más conocidos. En el partido de Tigre, además del núcleo principal de Nordelta, se identifican focos relevantes de alquiler en urbanizaciones como Isla del Sol y La Escondida, en Rincón de Milberg, y en proyectos ubicados en Bancalari, como Windbells, Greenlands y Ayres Chico. A diferencia de Nordelta, estos desarrollos presentan una mayor proporción de hogares familiares y menor presencia de unidades en altura. En el partido de Pilar, el alquiler se concentra en proyectos como Haras del Pilar, Boulevard El Sol, La Madrugada, Champagnat y Hábitat Residencias, junto con otros barrios consolidados como Los Lagartos, La Martinica y Carmel Country Club. En la zona sur del AMBA, desarrollos como Nuevo Quilmes, Finca Iraola y Las Casuarinas concentran la mayor parte de los hogares inquilinos, con predominio de familias y tipología casa. La localización de los barrios cerrados con mayor proporción de inquilinos no es aleatoria. Pilar, Tigre y Ezeiza concentran algunos de los polos industriales y logísticos más dinámicos del AMBA. Estos desarrollos se localizan donde el Estado habilita la transformación de suelo rural en urbano, una decisión que define qué tipo de ciudad se produce, advierte Araujo. Cuando el alquiler intensifica la ocupación, se vuelven más visibles las tensiones sobre transporte y servicios. Dentro de los hogares unipersonales se identifican dos grupos etarios: personas de entre 35 y 55 años con calificación técnica o profesional, y adultos mayores de entre 65 y 85 años, con predominio femenino. La escasa presencia de jóvenes menores de 35 años diferencia a este segmento del alquiler urbano tradicional y refuerza la idea de estrategias residenciales patrimoniales. La movilidad entre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano completa este cuadro. Según el Censo 2022, Pilar, Tigre, Escobar y Ezeiza fueron los únicos municipios del AMBA con saldo migratorio positivo en la última década, impulsado principalmente por población proveniente de la ciudad. Muchos hogares conservan una vivienda en CABA como base laboral o patrimonial mientras alquilan en el suburbio. El mercado de alquiler como marco estructural El crecimiento del alquiler en barrios cerrados se inscribe en un contexto de presión sostenida sobre el mercado de alquiler en todo el AMBA. Según el Informe AMBA Mercado Inmobiliario, elaborado por Mercado Libre Inmuebles junto con la Universidad de San Andrés, los precios de alquiler de departamentos en pesos registraron en enero de 2026 aumentos interanuales de entre el 32,9% y el 36%. En el caso de las casas, las subas oscilaron entre el 27,5% y el 56,6%. El mismo informe muestra que la cantidad de departamentos publicados en alquiler en el AMBA creció un 218,6% entre noviembre de 2023 y enero de 2026, impulsada por la necesidad de los propietarios de ocupar un stock construido originalmente como inversión. En ese esquema, el alquiler también cumple una función económica específica dentro de los barrios cerrados. En muchos casos, los inquilinos absorben una parte relevante del costo de las expensas, que suelen ser elevadas, señala Araujo. Eso contribuye a sostener el equilibrio económico del conjunto y reduce la presión sobre los propietarios. Las diferencias territoriales refuerzan esta lectura. El corredor norte del conurbano concentra los valores de alquiler más altos fuera de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las zonas Sur y Oeste parten de valores más bajos, aunque con aumentos interanuales similares. Esta presión transversal se combina con una oferta crecientemente concentrada en departamentos de uno y dos ambientes, coherente con el peso de hogares unipersonales y parejas sin hijos. La comparación histórica entre Palermo y Nordelta ilustra la volatilidad de este segmento. Entre 2017 y 2019, alquilar en Nordelta era entre un 15% y un 25% más económico que en Palermo. Durante la pandemia, la relación se invirtió y en 2021 Nordelta llegó a ser hasta un 35% más caro. En la pospandemia, los valores convergieron nuevamente. A septiembre de 2025, alquilar un dos ambientes en Nordelta rondaba los 723.455 pesos mensuales, frente a 768.382 pesos en Palermo, según Zonaprop Index, con diferencias explicadas por expensas y contratos en dólares. Las señales indirectas de demanda refuerzan esta dinámica. Rankings de búsquedas online ubican a municipios como Pilar y San Miguel en el GBA Norte, y Quilmes y La Plata en el GBA Sur, entre los más consultados para alquiler. Aunque no distinguen entre barrios abiertos y cerrados, funcionan como indicadores de la atracción residencial de ciertos corredores suburbanos. El análisis conjunto de los datos permite ordenar a los hogares inquilinos según distintos niveles de estabilidad. En un extremo se ubican los hogares vinculados a estrategias laborales, con mayor movilidad ante cambios económicos. En un segundo grupo aparecen las familias con hijos, cuya permanencia tiende a ser más estable por la organización cotidiana y educativa. En el otro extremo se encuentran los adultos mayores, cuya decisión de alquilar responde más a estrategias patrimoniales o de calidad de vida y suele implicar estancias más prolongadas. Leé también: Los alquileres en el Gran Buenos Aires subieron más de 50% en 2025 y quedaron por encima de la inflación En relación con la regulación y el crédito, Araujo señala que los cambios recientes ordenaron prácticas preexistentes. La caída de la Ley de Alquileres permitió formalizar modalidades que ya existían en barrios cerrados, como contratos en distintas monedas o mayores exigencias de garantías. En cuanto al financiamiento, advierte que el impacto del crédito sigue siendo limitado y se concentra en mercados urbanos densos. En ese contexto, el alquiler continúa funcionando como una válvula de ajuste entre un crédito incipiente y una oferta inmobiliaria pensada, en gran medida, como reserva de valor.
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