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» Clarin
Fecha: 29/01/2026 06:50
Se sabe. Con el cambio actual, las ciudades turísticas de Brasil -sobre todo las del sur- son noticia por los miles de argentinos que eligen sus playas para pasar el verano. En un duelo sostenido con la costa bonaerense, la pulseada va cabeza a cabeza. Sin embargo, hay un fenómeno que está registrando el estado de Santa Catarina que complementa la elección de las playas paradisíacas de arena blanca y mar cálido como bandera. Según constructoras y representantes del sector inmobiliario del sur de Brasil, más del 80% de los compradores extranjeros de propiedades durante 2025 fueron argentinos. Las operaciones apuntaron especialmente a los departamentos en pozo, seguidos por las unidades usadas y nuevas, preferentemente en Bombinhas, Florianópolis, Itapema y Portobello ¿El principal motivo? Las condiciones favorables de compra que ofrece Brasil, mucho menos estrictas que las nacionales. El "imán mobiliario" está sostenido por distintos "caballitos de batalla". Uno de ellos es la financiación en cuotas de la propiedad elegida, por fuera del sistema bancario y a un máximo de 8 años de plazo. Si bien los valores de los inmuebles son, en general, superiores a los costos argentinos, la rentabilidad a corto plazo equilibra la balanza económica. "Se recupera lo invertido antes de terminar de pagar la propiedad que, con el tiempo, duplica su valor", asegura Leonardo Serpa, supervisor administrativo de la constructora Verticall con más de 12 años de experiencia en Bombinhas, una de las ciudades elegidas por los argentinos. Cada caso tiene su particularidad, pero la ecuación es similar: el comprador adquiere en cuotas una propiedad por un mínimo aproximado de 750.000 reales (unos 130.000 dólares aproximadamente) y un máximo aproximado de 11.500.000 reales (cerca de 2 millones de dólares). El monto varía de acuerdo a las unidades de pozo -más baratas-, usadas o nuevas. Si la propiedad es en pozo, el comprador tiene hasta 8 años para pagar su adquisición. La financiación en cuotas es siempre extra bancaria: está generalmente a cargo de las mismas constructoras, otra enorme ventaja para los argentinos. Habitualmente, los primeros cuatro años son de obra, a partir de lo cual el inversor puede tomar la posesión de la propiedad terminada, empezar a alquilarla sin tener la escritura y, mientras tanto, avanzar con el pago de las cuotas con la financiación acordada. Algunos compradores adelantan ese pago. Otros no. En el caso de adquirir un inmueble nuevo o usado, el comprador lo puede alquilar de inmediato empezando a recuperar la inversión mientras paga las cuotas de su financiación, fijadas por la constructora para las unidades nuevas -cuatro años, generalmente- y por el dueño del inmueble para las usadas -de dos a cuatros años de plazo-. Generalmente las unidades en pozo o nuevas no se llegan a escriturar porque, en el proceso de pago, son revendidas. Si el inmueble es usado y el vendedor es dueño directo, sí se necesita escriturar a nombre del comprador. Pero tampoco se escritura cuando el primer dueño compró directo la unidad a una constructora y obtuvo un contrato de compra-venta: la constructora firma la escritura al segundo dueño. En minoría, están también los argentinos que adquieren su propiedad para vivir en el sur de Brasil. En ese caso, escrituran a su nombre con un costo del 3 por ciento del valor del inmueble. Con este escenario, la apuesta de la mayoría de los compradores argentinos son los alquileres en el corto y mediano plazo y la reventa en el largo plazo. En esa línea, el alquiler en temporada alta (de noviembre a marzo) deja un estimado de renta mensual de entre el 7 y el 10 por ciento, mientras que el alquiler anual deja una renta de entre el 5 y el 10 por ciento. No es todo. Por la alta demanda, año tras año las propiedades en el sur de Brasil se revalorizan un promedio del 10 por ciento. Algo así como la frutilla del postre. "Brasil no declara estas operaciones a la Argentina con lo cual no queda registro de la inversión a nombre del comprador", precisa Esteban Heft, un argentino experimentado en el rubro inmobiliario brasileño. Heft junto a su pareja Raquel venden y alquilan propiedades como fuente laboral. El negocio familiar, difundido a través de la cuenta @esteban.brasil, se potenció notablemente desde el 2024. "Los argentinos ya no solo vienen a veranear, vienen a comprar. De las 67 ventas de propiedades que hicimos a extranjeros en 2025, 65 fueron a familias argentinas. Creemos que durante 2026 esta tendencia va a sostenerse por la temporada increíble que estamos teniendo y las consultas que estamos recibiendo en forma telefónica, la web o en el Instagram. Desde noviembre hasta ahora todos los días recibimos llamados de argentinos preguntando precios de inmuebles en Santa Catarina. Nosotros manejamos especialmente Bombas, Bombinhas, Mariscal y Canto Grande", aporta Leonardo Serpa, supervisor administrativo de Verticall, empresa que siguiendo el envión está abriendo en febrero una oficina en el condominio Polo Hudson, partido de Berazategui -a 15 minutos de Puerto Madero- para manejar directamente la alta demanda. De Ushuaia a la Quiaca Si bien los argentinos no son los únicos que están apostando a invertir en ladrillos en el sur de Brasil, son los que "están moviendo el motor de la compra-venta de propiedades", coinciden las fuentes privadas consultadas por Clarín. Los brasileños y los paraguayos completan el segundo y el tercer puesto del podio. El abanico de compradores de nuestro país es amplio, aseguran. Incluso, afirman constructoras y martilleros, hay jugadores de la Selección nacional que rompieron el karma histórico de la rivalidad con Brasil y apostaron parte de sus millonarios ahorros en las playas sureñas del país limítrofe. También hay empresarios y famosos del mundo del espectáculo. Pero no solo ellos cruzan con su plata la frontera. Los inversores surgen de todas las provincias argentinas, sobre todo de Córdoba, Santa Fe -con Rosario como nave insignia-, Tucumán, CABA y Buenos Aires. Hay edificios enteros comprados por argentinos incentivados por la facilidad para financiar, comprar y recuperar la plata invertida, sumado especialmente a la belleza turística catarinense y su cercanía con distintos puntos de la Argentina. De Tucumán es Yadide Amah (27), una de las argentinas que engrosa la lista de inversores que parece no tener fin. Movilizada inicialmente por el deseo de su madre de vivir en Brasil, la mujer empezó por vacacionar sin conocer a nadie. Rápidamente ganó confianza y en 2025 se la jugó. "Vengo de una familia reconocida en Tucumán. Mi abuela fue la pionera en hoteles de alojamiento en la provincia. El año pasado vendí el último inmueble que teníamos y decidí invertir en Brasil. Nuestra situación financiera en la Argentina no daba para más y buscaba algún tipo de rentabilidad en la que no se desvalorice el capital y pudiese generar algún tipo de renta. Con una carga impositiva mucho mejor, compré en Bombinhas, Canto Grande y Mariscal. Vislumbré el auge y el crecimiento exponencial. Son lugares preparados para una explotación inmobiliaria masiva. Podés apostar al futuro", comparte Yadide. Dos departamentos de dos cuartos y dos departamentos de un cuarto. Esa fue su inversión que ya está dando sus frutos en alquileres de temporada. "Mi papá falleció en pandemia por el Covid y quedé a cargo de mi mamá de 60 años con problemas de corazón. Hoy siento que pude darle a ella cierta tranquilidad financiera además de cumplir su sueño. Fue una de las decisiones más importantes de mi vida", agrega satisfecha la tucumana con un rumbo claro: vivir en Brasil definitivamente en el mediano plazo. Comerciante en la ciudad de La Plata, Pedro Tabares (50) no conoce a Yadide pero comparten el mismo deseo de echar raíces a unas dos horas en avión desde Buenos Aires. Quiero pasar la segunda mitad de mi vida sentado en la arena tomando una caipirinha frente al mar, enfatiza Tabares. También fanático del sur de Brasil, en una de sus vacaciones lo visualizó. Invertiría sus ahorros en Santa Catarina. Para él no había mejor lugar en el mundo donde proyectar -con los medios a su alcance- la vida. Al cumplir los 50, no dudó. Casado, padre de tres hijos y de una perra, compró primero un inmueble usado que puso en alquiler. La renta mensual superó sus expectativas y lo llevó a duplicar la apuesta: compró dos departamentos en pozo que piensa revender en el corto plazo. Lo que me gustó de Santa Catarina es cómo sube el valor de las propiedades y las distintas posibilidades que uno tiene para comprar y progresar. Te dan entre 60 y 100 cuotas para pagar un inmueble con una rentabilidad del 20 por ciento anual. Encima de ser un paraíso, la ciudad es muy segura. No se puede pedir más", se jacta Tabares. "Yo tengo dos unidades de pozo que estoy todavía pagando. Mi idea es alquilarlas cuando estén listas y después revenderlas. No necesitás tener un enorme capital para lanzarte. Te dan tantas formas de pago que es imposible no tentarte", afirma el comerciante platense. "El sistema es muy distinto al que estamos acostumbrados. Los trámites son sencillos. Por eso, cuando avanzás te preguntás: ¿dónde está la trampa? Esperás que se rompa el hechizo y que algo falle o sea una mentira. Pero eso nunca pasa", agrega el cordobés Manuel Ríos, también con 50 años recién cumplidos y dos propiedades en pozo como inversión que piensa alquilar primero y revender después. Datos en construcción Son las constructoras y los martilleros los que llevan el pulso del fenómeno Santa Catarina. Por ahora no hay datos oficiales de escrituras a nombre de argentinos durante 2025, generalmente porque venden las propiedades antes de escriturar. Para invertir como extranjero se necesita un pasaporte vigente y el CPF (Cadastro de Persona Física) que es un número que identifica al contribuyente ante la Receita Federal (Ministerio de Hacienda). No se exige residencia en Brasil ni se necesita ciudadanía brasileña. Consultadas por Clarín, las áreas de prensa de la Policía Federal de Brasil -que registra los residentes en los distintos estados- así como también el Registro de Ingresos Fiscales -una especie de ARCA brasileña - no tienen información actualizada sobre las operaciones inmobiliarias. Lo que sí marcan las estadísticas oficiales de la policía brasileña es que al 17 de diciembre de 2025 hay 36.796 argentinos viviendo en Santa Catarina. De ellos, la mayoría está en Florianópolis (4.916 personas), Chapecó (4.528 personas) y Joinville (3.647 personas). Quienes están escriturando a su nombre son los argentinos que están tramitando la residencia y se vienen a vivir a alguna ciudad catarinense o quieren tener una propiedad para pasar seis meses en Brasil y seis meses en Argentina. El resto no escritura a su nombre, describe Heft. Y ejemplifica: En 2025 vendimos casi el 100% de 3 edificios de entre 7 y 9 pisos. Se entregaron en construcción. Solamente tienen las bases, los cimientos y la estructura de los primeros pisos. Uno de ellos ya tiene 6 pisos levantados aún sin revocar. Sobre un total de 96 departamentos, 68 los compraron argentinos, 20 fueron para brasileños y 16 para paraguayos, completa Heft. Camboriú, ¿la Dubai americana? En los '90, el balneario Camboriú era una de las plazas por excelencia elegidas por los argentinos para vacacionar. Entonces, Florianópolis, Bombas y Bombinhas se sumaron también a la lista de ciudades preferidas por los turistas de distintas provincias. Sin ir más lejos hoy, aunque el mapa de preferencias fue ampliándose, es imposible pasar unos días en alguna ciudad de Santa Catarina sin toparse con argentinos en masa. ¿Por qué Balneário Camboriú no es hoy una ciudad que replique el fenómeno de compra-venta inmobiliaria como ocurre en otras ciudades de Santa Catarina? La respuesta es concreta: la Mar del Plata brasileña -como se la llamaba a Camboriú por su popularidad- está apuntando a otro target. Camboriú está configurándose como la versión más avanzada en verticalización, arquitectura e ingeniería del país con proyección internacional, asegura Jean Graciola, cofundador y presidente de FG Emprendimientos, la empresa que junto con la marca Senna está construyendo la torre que llevará el nombre del ídolo de Fórmula 1 Ayrton Senna. El mega edificio tendrá 550 metros de altura, desafiando a los rascacielos neoyorquinos y transformándose en 2035 -plaza estimado de finalización de obra- en el más alto de América. Es una iniciativa pionera que nos posiciona como referente en el mercado de alta gama. Simboliza el espíritu de superación y la trayectoria de Ayrton Senna, héroe nacional e ícono mundial del deporte, amplía Lalalli Senna, sobrina de Ayrton, responsable del concepto creativo del mega edificio. La Torre Senna es solo uno de los proyectos de gran escala que están desarrollándose hoy en la ciudad a la que muchos ya llaman la Dubai americana y que combina ubicación estratégica, arquitectura, naturaleza, seguridad y calidad de vida. Abonando el posicionamiento inmobiliario mundial de Camboriú, un relevamiento del Fipe ZAP -el primer índice brasileño que mide los precios de propiedades residenciales y comerciales- asegura que Camboriú tuvo en 2025 el valor por metro cuadrado más caro de todo el país (R$14.906/m2), por encima de San Pablo (R$ 11.900/m²) y hasta Río de Janeiro (R$ 10.830/m²). Los economistas aseguran que es así porque en Brasil la vivienda volvió a funcionar como un activo de resguardo y de inversión. Balneario Camboriú y la región lideraron -en distintas escalas- el proceso de valorización. AS Sobre la firma Mirá también Newsletter Clarín
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