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Fecha: 02/01/2026 12:48
Los contratos de alquiler de vivienda que todavía continúan bajo el esquema de la Ley de Alquileres de 2020 derogada por el DNU 70/2023 ingresaron en diciembre de 2025 a una instancia excepcional: registraron el aumento interanual más bajo desde la creación del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. El indicador para actualizar los contratos anuales se ubica en 39,32%, una cifra que perfora el piso de 2021 y evidencia el cambio rotundo que atravesó el mercado de alquileres argentino durante los últimos cuatro años. Por primera vez, el ICL se ubica por debajo del 41% que ajustó los contratos del primer año de vigencia de la ley. Leé también: El 30% de los jóvenes busca consejos de ahorro e inversión en las redes sociales Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, analizó la cifra: Esta corrección subraya la fuerte desaceleración del ICL, impulsada principalmente por la baja inflacionaria. Basta recordar que en diciembre de 2023 el IPC fue del 25%, y hoy ronda el 2%. Eso explica la dinámica actual. El último diciembre El ICL combina la variación del IPC y del RIPTE, por lo que arrastra los efectos de la inflación con rezago. Tras tocar un máximo de 265,05% en julio de 2024, inició una baja sostenida que se profundizó desde septiembre de ese año. Esta caída comprimió la brecha entre los valores ajustados por ley y los precios reales de mercado. Para quienes firmaron un contrato bajo la normativa derogada y actualizaron en diciembre, así queda un ejemplo práctico: - Valor anterior: $400.000. - Ajuste diciembre por ICL: +39,32%. - Nuevo valor mensual: $557.280. Según Braña, incluso en este nuevo escenario pueden darse casos donde aplicar el 39% deja el alquiler entre un 10% y 15% por encima del valor de mercado, un fenómeno impensado dos años atrás, cuando la ley generaba fuertes distorsiones entre contratos vigentes y precios de oferta. Diciembre fue el último mes de actualización para estos contratos: durante 2026 irán finalizando los acuerdos firmados entre 2023 y 2024 que aún siguen bajo la estructura anual de aumentos. Cómo funcionan los nuevos acuerdos sin Ley de Alquileres Mientras los contratos viejos transitan su último tramo, los nuevos acuerdos firmados desde enero de 2024 funcionan bajo el esquema de libertad contractual establecido por el DNU 70/2023. Predominan los ajustes trimestrales, cuatrimestrales y semestrales, en su mayoría indexados también al ICL, aunque con plazos más cortos que reducen desfasajes. Con un alquiler base de $400.000, así quedan los ajustes de diciembre: - Ajuste trimestral: +6,01% $424.040. - Ajuste cuatrimestral: +8,08% $432.320. - Ajuste semestral: +14,17% $456.680. La normalización del mercado explica por qué estas variaciones son sensiblemente menores a las que predominaban durante 2023 y comienzos de 2024. Mariana Lupardo, de MML Negocios Inmobiliarios, sostuvo que los incrementos de precios en las publicaciones durante noviembre fueron notoriamente más moderados. El mercado alcanzó un punto de equilibrio y el componente de expectativa perdió peso: hoy el ajuste responde más al arrastre inflacionario y menos a tensiones de oferta. Mercado que dejó atrás la escasez extrema La recomposición de la oferta cambió por completo el escenario. Braña detalló el salto: Pasamos de menos de 500 inmuebles en alquiler en toda la Ciudad de Buenos Aires en el último trimestre de 2023 a unos 17.500 en la actualidad. En noviembre, la cantidad de unidades disponibles superó en un 15,13% a la del mismo mes de 2024. Este crecimiento del stock actuó como freno natural al aumento de precios y favoreció una competencia más saludable entre propietarios. Lupardo explicó que, interanualmente, las variaciones se ubicaron en 32,07%, casi calcadas al IPC del período (31,3%). Para la especialista, esta alineación confirma un escenario de estabilidad que no se veía desde antes de la pandemia. Igual, los precios se mantienen elevados para los inquilinos: un tres ambientes (el que necesita una familia tipo con uno o dos hijos) parte de $700.000 en promedio, sin importar el barrio en CABA. Plazos y elección de índice Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), observó que el mercado consolidó un formato estable: Se generalizó mantener los dos años como plazo inicial de alquiler. Es un tiempo razonable tanto para inquilinos como para propietarios, en un contexto donde la oferta ya es más amplia, pero la economía todavía no muestra una estabilidad plena. Sobre la elección del índice, precisó que el ICL sigue como referencia dominante, aunque el IPC gana terreno en algunos acuerdos. El objetivo es encontrar un mecanismo que mantenga el equilibrio. El ICL se creó para eso: combinar inflación y salarios. El mercado aún lo usa por inercia y previsibilidad, apuntó. Leé también: La UCA advirtió que la pobreza fue de 31,8% en 2025 y planteó reparos por la medición del INDEC El aumento de la oferta también cambió la conducta del inquilino. Hoy existe mucha oferta habitacional, por eso sugerimos ampliar la búsqueda y comparar condiciones. La competencia bajó los tiempos de decisión apresurada, explicó Pantano. Valores de referencia en el interior del país Según FIRA, los valores promedio estimados para diciembre son: - Departamento de 2 ambientes: $400.000. - Departamento de 2 dormitorios: $570.000. - Casa de 3 ambientes: $750.000. El factor pendiente: crédito hipotecario Pantano remarcó que la recuperación del crédito será clave:El crédito hipotecario accesible al salario es indispensable para que el mercado inmobiliario crezca. Tanto para primera vivienda como para ampliar la oferta en alquiler. Si bien hubo consultas, la concreción de operaciones continúa baja. La especialista señaló que la incertidumbre política y la suba de tasas generan cautela. Argentina necesita crédito con cuotas razonables para sostener la expansión del mercado.
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