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» Comercio y Justicia
Fecha: 26/12/2025 15:08
La nueva norma destaca por la incorporacion de herramientas de vanguardia, como el Machine Learning (aprendizaje automatico) y modelos estadisticos avanzados para procesar datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI). Entre los cambios mas significativos, la resolucion revisa el tradicional coeficiente de frente y fondo, reconociendo que su aplicacion uniforme generaba distorsiones, especialmente en zonas serranas y turisticas con lotes irregulares. Ademas, se introduce un nuevo coeficiente de uso intensivo del suelo para equilibrar la equidad en propiedades horizontales y se clarifican las rebajas por desmejoras naturales o limitaciones administrativas tanto en ambitos rurales como urbanos Direccion General de Catastro de la Provincia de Cordoba Resolucion Normativa N 2 Cordoba, 23 de diciembre de 2025. VISTO la necesidad de reunir en un cuerpo normativo unico, ordenado y actualizado, todas las disposiciones vigentes referidas al aspecto economico del Catastro Territorial de la Provincia de Cordoba. Y CONSIDERANDO: Que los principios, pautas y formulas aplicables se encuentran actualmente dispersos en diversas normas dictadas por esta Direccion General, lo que dificulta su sistematizacion, consulta e interpretacion uniforme; Que dichas normas se sustentan en criterios tecnicos reconocidos y aplicados por los organismos catastrales del pais, los cuales, en su gran mayoria, mantienen plena vigencia y actualidad; Que resulta necesario contar con informacion objetiva, verificable y actualizada sobre el comportamiento del mercado inmobiliario provincial, a fin de asegurar equidad, transparencia y rigor tecnico en los procesos contemplados; Que el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) constituye la herramienta institucional destinada a la recopilacion, sistematizacion y analisis de informacion relativa a las operaciones inmobiliarias realizadas en el territorio provincial, integrando datos georreferenciados organizados por tipologias, localizaciones y caracteristicas fisicas y juridicas de los inmuebles. Que la calidad y trazabilidad de los datos constituye un aspecto esencial para la confiabilidad del sistema, razon por la cual se implementan procedimientos de validacion, normalizacion y control estadistico que aseguran la consistencia, representatividad y comparabilidad de la informacion utilizada; Que la modelizacion de los datos representa una etapa central del proceso de determinacion del valor, mediante la integracion de variables fisicas, juridicas, economicas, territoriales y ambientales, integradas en sistemas georreferenciados conforme a los estandares internacionales establecidos por la International Association of Assessing Officers (IAAO); Que, para su implementacion, los inmuebles se agrupan en clusteres o zonas homogeneas, definidos en funcion de su comportamiento en el mercado, aplicandose modelos estadisticos y de aprendizaje automatico (Machine Learning). Que los resultados del proceso deben ser objeto de validacion y contraste con indicadores y registros de referencia disponibles, y someterse a controles tecnicos que aseguren la coherencia territorial, la precision metodologica, la prudencia en su aplicacion y la trazabilidad documental de los procedimientos utilizados. Que la publicidad y transparencia de los resultados y parametros tecnicos constituye un principio esencial de la funcion catastral, razon por la cual deben ser publicados y puestos a disposicion de la ciudadania a traves del sitio web institucional y del geoportal Mapas Cordoba, acompanados del informe tecnico que describa la metodologia aplicada y la fecha de vigencia correspondiente. Que, desde el ano 2018, se vienen realizando estudios sistematicos del mercado inmobiliario, para analizar la incidencia de las distintas variables en los valores. Que, en tal sentido, se ha revisado el coeficiente de homogeneizacion (tradicionalmente conocido como coeficiente de frente y fondo), advirtiendose que las tablas utilizadas estan referidas a lotes tipos de configuracion regular y que, aplicadas de forma uniforme en todo el territorio, sin contemplar las particularidades locales, producen distorsiones; Que, en muchos casos, principalmente en zonas serranas y turisticas, la irregularidad de los lotes dificulta la aplicacion de dichos coeficientes, generando interpretaciones por analogia y margenes de subjetividad en su determinacion, ademas de riesgos de error en la carga manual de datos; Que, respecto de las subparcelas correspondientes a unidades funcionales bajo el regimen de propiedad horizontal, los estudios realizados evidenciaron diferencias sistematicas entre los resultados obtenidos por el metodo separativo tradicional y los observados en el mercado, los que justifica la incorporacion de un coeficiente de uso intensivo del suelo para equilibrar la equidad horizontal; Que, para la correcta aplicacion del sistema separativo, resulta necesario definir con precision las formulas de calculo, asegurando uniformidad tecnica en los procedimientos aplicables; Que, en materia de rebajas por desmejoras y otras causales de reduccion, corresponde establecer con claridad las condiciones naturales y las limitaciones administrativas que afectan la aptitud, el uso y la disponibilidad de la tierra, definiendo los porcentajes, vigencias y formulas aplicables a cada caso, tanto en el ambito rural como en el urbano; Que, esta Direccion General, se encuentra facultada para establecer los procedimientos tecnicos para determinar y/o actualizar los valores que correspondan en cada caso. POR TODO ELLO, en virtud de los dispuesto por los articulos 6, 7 y 32 de la Ley N 10.454 -Ley de Catastro Territorial de la Provincia-; EL DIRECTOR GENERAL DE CATASTRO RESUELVE: ARTICULO 1: APROBAR las NORMAS TECNICAS CATASTRALES, que como Anexo Unico forman parte integrante de la presente. ARTICULO 2: DEJAR sin efecto los puntos 1, 2, 3, 4, 5.2, 5.3 y 6 de la Normativa Tecnica Catastral aprobada por Resolucion 1/2015 y sus modificatorias, Resolucion Normativa 16/2019 y Resoluciones Internas N 3582-2017, 3605/2020 y 3618/2020. ARTICULO 3: ESTABLECER que las NORMAS TECNICAS CATASTRALES entran en vigencia a partir de la fecha de su publicacion. ARTICULO 4: Protocolicese, comuniquese, publiquese en el Boletin Oficial de la Provincia y archivese. FDO.: GUSTAVO MARCELO GARCIA, DIRECTOR GENERAL DE CATASTRO N. de R.- Publicada en el Boletin Oficial de la Provincia de Cordoba N 252 del 26 de diciembre de 2025.
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