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Fecha: 25/12/2025 05:42
Aun con costos de edificacion en alza y margenes ajustados, el mercado de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires muestra una actividad sostenida. Los desarrolladores mantienen la compra de tierra como resguardo y punto de partida de nuevos proyectos, mientras el clima politico y economico mas estable reanima la demanda. La tierra se consolida como un activo estrategico y esencial para futuros proyectos, incluso en un escenario donde las obras se encarecieron. El interes por los lotes en CABA se reavivo por operaciones emblematicas. Hace pocas semanas, Eduardo Costantini, fundador de Consultatio, compro en una subasta publica del Estado nacional el terreno ubicado sobre las Avenidas Bullrich y Cervino, donde funcionara Portal Palermo. La operacion, gestionada por la Agencia de Administracion de Bienes del Estado (AABE), fue considerada la mas cara en la historia reciente del mercado porteno y reflejo el nivel de confianza de los grandes jugadores en el valor del suelo urbano. La compra de este predio de 44.000 m2 se cerro en US$127.000.000. Lee tambien: Cuanto cuesta llenar el changuito en la Argentina y cual es la diferencia de precios con el resto de la region Segun datos de FOT Libre, la incidencia promedio de la tierra en CABA es de US$450 por m2 vendible, aunque los valores varian segun barrio. En el corredor norte superan los US$600, mientras que en zonas del centro y sur se ubican por debajo de US$300. Por que apuestan los desarrolladores La inversion en suelo urbano se rige por un horizonte de mediano y largo plazo. Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explico que el negocio no depende de la coyuntura inmediata, sino de una mirada de tres anos. Senalo que en Argentina no existe un momento perfecto para comprar tierra, y recordo que ni la cuarentena mas restrictiva detuvo las operaciones. Para el empresario, los desarrolladores locales estan acostumbrados a convivir con la volatilidad y el riesgo, y eso forma parte del calculo de rentabilidad. Desde la plataforma Terres, Federico Akerman sostuvo que los proyectos tienen un ciclo de entre tres y cuatro anos, por lo que la suba actual de costos no invalida el analisis de largo plazo. Dijo que el suelo bien ubicado sigue siendo un recurso escaso y que quienes trabajan con vision de mediano plazo buscan anticiparse a la recuperacion. Damian Springer, socio de Click Lands, afirmo que los desarrolladores continuan comprando tierra porque la consideran un activo estrategico y de resguardo. Indico que entre la compra del lote y la entrega de las unidades pueden pasar entre tres y cinco anos, y que los precios finales tienden a compensar los mayores costos de obra. Que se busca y donde: valores de incidencia Los lotes mas demandados son los de 1.500 a 2.000 m2 vendibles, ubicados en el corredor norte (Recoleta, Palermo, Belgrano, Nunez y Saavedra). Bustos destaco que los inversores priorizan ubicacion y escala, y que el objetivo es comprar donde el codigo urbanistico permita desarrollar proyectos rentables y exista mercado final. En barrios como Palermo, Belgrano y Nunez, la competencia por conseguir tierra se mantiene alta y los precios siguen firmes. Akerman agrego que la demanda se amplio hacia zonas que hace cinco anos no estaban en el radar, como Chacarita, Saavedra, Coghlan, Villa Ortuzar y Villa Pueyrredon. Excepto en el sur, donde casi no hay obras, la actividad se muestra generalizada. Valores de incidencia de tierra en CABA por metro cuadrado (US$/m2) Expectativas y modalidades de negocio Bustos considero que el resultado electoral genero una mejora en la confianza del sector. Opino que Argentina es una montana rusa, pero el mercado volvio a liberar el freno de mano. Anticipo una reactivacion en las decisiones de inversion a corto plazo y una suba gradual de precios en el mediano. Desde el sector argumentan que el nuevo escenario politico aporto previsibilidad: los desarrolladores leen que hay horizonte y eso ya representa un cambio. Dijo que la estabilizacion del dolar y la reduccion de la brecha cambiaria permitieron reactivar operaciones puntuales de compra de tierra, dijo Akerman. Springer, en tanto, sostuvo que el resultado electoral fue determinante porque impulso al mercado financiero. Recordo que existe una correlacion entre el indice Merval y el precio del metro cuadrado: Cuando sube el Merval, tienden a aumentar los valores inmobiliarios. Agrego que la baja del riesgo pais podria facilitar el financiamiento externo y que la emision cero y el control de la inflacion permitiran estabilidad de costos y recuperacion de margenes. Fisonomia La compra al contado volvio a ser la modalidad predominante. Segun Bustos, los desarrolladores prefieren no asociar a los propietarios para evitar restricciones sobre el inicio de obra. Akerman explico que los acuerdos de canje inmobiliario perdieron peso porque la variacion de costos obliga a recalcular condiciones: Muchos utilizan fondos propios o de inversores para no perder poder de compra. Eso explica por que 2024 y 2025 fueron anos activos en el mercado de tierra. Canje inmobiliario es la modalidad en que el propietario de un terreno lo entrega al desarrollador a cambio de un porcentaje de las unidades (departamentos o locales) que se construiran en ese mismo lote, en lugar de recibir dinero en efectivo. Springer anadio que, en un contexto de costos estables y precios en alza, el canje podria recuperar atractivo. Considero que los propietarios podran recibir unidades a construir en su terreno como parte de pago, con valores que se revalorizaran a futuro. Factores que pueden impulsar una nueva etapa Los tres especialistas coincidieron en que la baja de encajes bancarios, el retorno del credito hipotecario post elecciones y la eliminacion del cepo podrian acelerar la recuperacion. Bustos sostuvo que si se liberan los encajes y vuelve el credito (sobre todo para edificar), si el tipo de cambio encuentra equilibrio, la economia volara al alza y el mercado inmobiliario alcanzara niveles no vistos en decadas. Akerman, mas prudente, remarco que el desarrollo inmobiliario no esta aislado del contexto: Si la economia se estabiliza, todo el ecosistema mejora, incluyendo el momento para vender. Lee tambien: Boom de turismo internacional: en octubre volvio a crecer la salida de argentinos al exterior El consenso desde el mercado inmobiliario es que la tierra se mantiene como un activo de resguardo y una pieza estrategica del negocio inmobiliario. Akerman explico que los propietarios lograron mejores condiciones en sus lotes y que los desarrolladores ampliaron su mirada hacia nuevos barrios. Springer cerro con una definicion que resume el momento: los que logren posicionarse ahora en buena tierra seran quienes lideren la proxima etapa de crecimiento. Segun su vision, el mercado se reordena y el tiempo premia a quienes se adelantan.
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