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» on24
Fecha: 09/12/2025 08:06
La iniciativa, emplazada en la ex estación de servicio ESSO, marca el debut del esquema que permite ganar altura a cambio de liberar suelo y resignar volumen. El concejal Carlos Cardozo destacó que el caso es un ejemplo del nuevo modelo urbano: “se pasa de un bloque ancho de 54 metros a una torre más esbelta, con mejor aporte al espacio público”. El Concejo Municipal aprobó la viabilidad patrimonial del emprendimiento proyectado en la esquina de Oroño y 9 de Julio, sobre el predio donde funcionó durante décadas una estación de servicio ESSO. El desarrollo se convierte así en el primer proyecto que se acoge formalmente a la nueva Ordenanza Nº 10.813, que regula las Torres de Perímetro Libre, derogando el viejo Régimen Diferencial para Proyectos Especiales. La iniciativa inaugura un nuevo criterio urbanístico en uno de los corredores más emblemáticos de Rosario: permitir mayor altura construible, pero únicamente bajo la condición de reducir el volumen en planta, generando separaciones, retiros, más luz, aire y liberación de suelo. De un bloque de 54 metros a una torre delgada: cómo cambia el proyecto Antes de la nueva normativa, el desarrollador tenía autorización para construir un volumen compacto, con una altura máxima de 54 metros, apoyado prácticamente sobre la línea municipal de 9 de Julio. Con la entrada en vigencia de la Ordenanza Nº 10.813, el emprendimiento optó por resignar ancho y densidad, y en cambio, ganar altura bajo tipología de torre, tal como explicó a ON24 el concejal Carlos Cardozo, integrante de la Comisión de Planeamiento: “Este es el primer caso concreto del nuevo modelo. El desarrollador cambia un volumen más pesado por una torre más esbelta, liberando perímetro y colaborando con la calidad urbana del entorno”, detalló el edil. La propuesta —evaluada por el Programa de Preservación del Patrimonio y las áreas técnicas municipales— se apoya en un basamento de 10 metros que acompaña la altura de los inmuebles catalogados sobre Oroño y 9 de Julio, y luego se despega para dar lugar a la torre exenta. Un terreno sensible: la “remediación” ambiental tras décadas de uso como estación de servicio El predio, que perteneció por años a una estación ESO, requiere un largo proceso ambiental de remediación, certificaciones y controles. Según explicó Cardozo, es imposible desarrollar inmediatamente tras el cierre: “Las estaciones de servicio tienen décadas de acumulación de combustibles, gases y materiales bajo tierra. Hay que remediar, certificar y garantizar que todo esté en condiciones antes de iniciar cualquier obra”, indicó. Este tipo de procesos suele extenderse varios meses, e incluso años, antes de habilitar la etapa constructiva. Nueva normativa, nuevos criterios para el corredor Oroño El expediente —Nº 35.083-R-23— detalla que la parcela se encuentra dentro del Área de Protección Histórica 1 (APH1) de Bv. Oroño, un sector con fuerte presencia de inmuebles patrimoniales y morfologías heterogéneas. Las áreas técnicas del Municipio señalaron que, tras la sanción de la nueva ordenanza, es posible admitir edificaciones en altura bajo convenio urbanístico, siempre que cumplan ciertos criterios: Liberar perímetro , separándose de medianeras. Basamento armónico con el entorno patrimonial. Torre esbelta por encima del basamento. Análisis caso por caso para definir altura final, estudiando antecedentes del corredor (que van desde 36 a 60 metros). En este sentido, el Programa de Patrimonio consideró que la nueva propuesta es “superadora” respecto a la volumetría previamente aprobada: mejora la escala, la relación con el entorno, la ventilación y la inserción urbana. Para Cardozo, el caso será “referencia” para proyectos futuros El concejal remarcó que este emprendimiento no es una excepción, sino la aplicación directa de la nueva regla general para APH y sectores específicos: “El proyecto cumple exactamente el espíritu de la normativa: ganar altura liberando suelo y mejorando la relación con la ciudad. Es una señal para el mercado sobre cómo se va a construir en Rosario de ahora en adelante.” La experiencia de Oroño y 9 de Julio, afirma, servirá como modelo interpretativo para futuros convenios urbanísticos, especialmente en corredores donde conviven edificios patrimoniales y desarrollos modernos.
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