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Buenos Aires » Infobae
Fecha: 04/12/2025 04:43
Rige un diseño institucional que premia los privilegios y castiga la competencia abierta (Imagen ilustrativa Infobae) Hubo un momento en que la intermediación inmobiliaria en Argentina fluía de forma genuina al ritmo de la confianza, de la capacidad personal y del acuerdo voluntario entre partes. Era una industria en la que la reputación y el talento valían más que cualquier membrete habilitador, y donde el único juez era el consumidor. Ese orden espontáneo, tan natural en toda actividad comercial, fue interrumpido, primero tímidamente y luego con una insistencia casi quirúrgica, por una serie de normativas impulsadas que terminaron por encerrar al sector dentro de un laberinto de credenciales, restricciones y rituales. Ese proceso es precisamente lo que expone la siguiente infografía : una cronología del secuestro de la intermediación inmobiliaria, apoyado en dos pilares: la falacia de la “profesionalización” y la apelación al miedo de los ciudadanos. Historia inmobiliaria argentina Lo que comenzó en 1943 con un gremio (FAEMCI) que apenas tenía pretensiones corporativas, se transformó, a partir de la etapa de gobiernos de facto de los años ’70, en el puntapié de un andamiaje legislativo diseñado para colocar al Estado —y a quienes supieron interpretarlo como negocio— como árbitro exclusivo de una actividad que jamás necesitó guardianes de la irrelevancia y que terminó dando vida a los hoy llamados “colegios inmobiliarios”. No fue casual: las bases de ese andamiaje nacieron en un contexto en el cual la desconfianza en la capacidad individual, los sesgos anti empresariales y el impulso por cerrarse a no competir justificaban cualquier mecanismo para “vigilar y castigar” a quienes osaran operar sin permiso del burócrata de turno. Los hitos que siguieron profundizaron la ficción. En 1985 se comenzó a consolidar la unificación forzada entre dos oficios completamente distintos: el del martillero (dedicado a remates y subastas) y el de los corredores (intermediarios comerciales). En 1998, un veto total del entonces presidente Menem intentó poner freno al avance de una ley impulsada por el gremio FAEMCI e inspirada en marcos normativos españoles que, irónicamente, casi en simultáneo estaban siendo desarticulados mediante el Real Decreto-ley 4/2000 de medidas urgentes de liberalización del sector inmobiliario, por lo rotundo del fracaso del modelo de matriculación coactiva. Esa Ley Nacional, la 25.028, vetada de manera contundente por el Poder Ejecutivo, fue rescatada el 1 de diciembre de 1999 por el Poder Legislativo en una maniobra parlamentaria que hoy solo puede interpretarse como el triunfo definitivo de los intereses corporativos sobre la lógica del mercado libre, y como el punto de quiebre entre la apertura económica de los años ’90 y el declive intervencionista de las dos décadas siguientes. Desde el año 2000 en adelante, los colegios inmobiliarios, multiplicados como reflejo de un mismo diseño y ya en manos de regulaciones provinciales, completaron el cerrojo: barreras educativas artificiales (de 9 a 900 días de instrucción), restricciones territoriales (asimilable aduanas internas), controles de precios (vía aranceles mínimos y máximos), sanciones discrecionales (oficiando de juez y parte) y, finalmente, el argumento perfecto para cerrar el círculo: la falsa equivalencia entre “profesión” y “profesionalismo”. Lo que la infografía muestra con crudeza es que nada de esto ocurrió por desenvolvimiento natural. Fue una construcción progresiva, paciente y sistemática. Cada década sumó un ladrillo más a un muro que fue separando a la actividad de su esencia comercial. Ese es el secuestro: el traslado ilegítimo del valor desde las personas hacia las pseudo-instituciones que pretenden monopolizarlo. Pero toda cronología tiene un clímax. Y en esta, ese punto es el año 2015, cuando el Código Civil y Comercial completó la unificación simbólica, jurídica y cultural de un sistema que ya no necesitaba argumentos técnicos para existir, incorporando la palabra “habilitado” al propio derecho de libre ejercicio del comercio y a la libertad de asociación. Lo que vino después no fue evolución: fue la administración prolongada de una decadencia que hasta hoy continúa. El orden espontáneo en el sector inmobiliario La infografía presentada no solo narra una captura. También insinúa, en su lectura más profunda, el surgimiento del anticuerpo. Porque por debajo del mercado hiperregulado, en las corrientes subterráneas siempre prima la vida real: lo que ocurre todos los días entre personas de carne y hueso operando voluntariamente, lo que jamás dejó de funcionar. El verdadero aporte de valor nunca espera permisos para intercambiar bienes y servicios, ni busca salvoconductos para confiar. Mientras algunas normas imponían rigidez, la vida se abrió camino. Mientras los colegios inmobiliarios dicen ser la reserva moral de la industria, los consumidores se dirigen hacia el talento, el servicio y la innovación. Y mientras algunos defienden privilegios, miles demuestran que la excelencia jamás surge de la imposición, sino del mérito que se gana en el terreno de lo cotidiano. No se trata de demonizar a individuos concretos, sino de desnudar un diseño institucional que premia los privilegios y castiga la competencia abierta. Hay algo profundamente revelador en esa tensión. Cuando un sistema necesita cada vez más regulaciones para sostenerse, es porque nunca tuvo legitimidad de origen. La historia económica está llena de ejemplos de estructuras que se vuelven tan pesadas que terminan por colapsar bajo su propio peso. La intermediación inmobiliaria argentina se encuentra exactamente en ese punto. El mapa temporal lo dice todo: ochenta años construyendo barreras artificiales... y apenas unos instantes para advertir que ya no tienen sentido ni lugar en un país que pretende promover la libre empresa y la competencia abierta. Por eso, el mensaje final no es pesimista, es un recordatorio. Cuando la historia muestra de forma tan clara cómo se secuestró una actividad en manos de un puñado de vivos que eligen operar dentro de un “coto de caza”, también señala el camino para liberarla. Y ese camino no exige muchos héroes: exige devolverle formalmente, desde las estructuras gubernamentales, la actividad a quienes siempre fueron sus verdaderos protagonistas: los individuos que aportan valor, los emprendedores que conectan necesidades y los consumidores que eligen. Este es ese momento. No es una crisis técnica, ni jurídica, ni institucional. Es simplemente el retorno de lo natural sobre lo artificial, propio de un cambio de época: del acuerdo sobre la autorización, de la capacidad sobre el permiso y de la confianza sobre el sello burocrático. Los insólitos colegios inmobiliarios, que en definitiva son un subterfugio del intervencionismo estatal, podían encajar en un país que exacerbó las pasiones fanatizadas por la religión del Estado, pero no tienen nada que hacer en una República que pretende promover la libertad económica, la libre empresa y el respeto a las decisiones de los individuos. Sumando la capacidad de innovación y las herramientas hoy disponibles, Argentina puede volver a ser un faro del mundo en el sector de la intermediación comercial de los bienes raíces, si se anima, mediante la desregulación inmobiliaria, a poner a competir estos artefactos normativos que algún día recordaremos como colegios inmobisaurios. Solo resta que se imponga, una vez más, la realidad.
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