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Fecha: 17/07/2025 06:31
Con la aparición en el Boletín Oficial de la Resolución Conjunta 2/2025 del Ministerio de Economía y Justicia, se reglamenta el régimen de “hipotecas divisibles”. Esto abre la puerta para que los bancos ofrezcan créditos hipotecarios para la compra de inmuebles no escriturados, como lotes o departamentos a construir (“en pozo”), equiparando estas operaciones a las de unidades ya finalizadas. El gobierno publicó en el Boletín Oficial la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia, reglamentando el Decreto 1017/2024 sobre hipotecas divisibles. ¿En qué consisten? Se trata de garantías hipotecarias que se constituyen en etapa temprana de un desarrollo —sobre el terreno o proyecto sin subdividir— y que luego se dividen proporcionalmente entre cada unidad (departamentos, lotes). Cada comprador asume su porción independiente de deuda y garantía al momento de la escrituración final de su unidad. Beneficios declarados por el Gobierno Facilitan que cada comprador acceda a un crédito individual desde la fase de obra (“en pozo”) o sobre un lote, igualando condiciones a las de una vivienda terminada. Impulsan el mercado de la construcción, permitiendo securitización, fideicomisos e inclusión de letras hipotecarias, lo que atrae nueva oferta de crédito Reducen el déficit habitacional al activar proyectos paralizados por falta de financiamiento Condiciones para su aplicación Inmuebles deben estar libres de gravámenes o con la conformidad del acreedor. Se requiere un proyecto urbanístico aprobado que detalle la futura subdivisión. En la escritura deben constar: la divisibilidad de hipoteca y crédito, planos, certificaciones registrales e informes sobre impuestos Novedades sobre la hipoteca de superficie También se habilita la hipoteca sobre el derecho real de superficie —rasante, subsuelo o vuelo— permitiendo financiar derechos de construcción sin escritura previa Riesgos y desafíos Sistema depende de que los bancos diseñen líneas específicas y evalúen rigurosamente proyectos y desarrolladores. Impactará en la agilidad registral y notarial para evitar fraudes (como la venta múltiple de una misma unidad) Se observa un escenario económico con altas tasas, volatilidad y escaso crédito hipotecario, lo que condiciona su adopción. La normativa ya está vigente a nivel nacional, pero necesita que las provincias actualicen registros catastrales y que los bancos lancen líneas concretas. En Santa Fe, el trámite está avanzado, por lo que el foco pasa a la decisión de las entidades financieras La reglamentación de las hipotecas divisibles representa un cambio significativo en el sistema de financiamiento inmobiliario argentino. Por primera vez, se permite hipotecar y financiar obras en curso o lotes sin escritura, con la posibilidad de dividir crédito y garantía al momento de escriturar cada unidad. El éxito dependerá de la respuesta del sistema financiero y la adaptación registral, pero el paso ya está dado.
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