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» Comercio y Justicia
Fecha: 04/07/2025 19:01
Por Federico J. Macciocchi (*) Hay empresas desarrollistas que han encontrado en la financiación inmobiliaria un negocio más rentable que la construcción. No venden propiedades, venden deuda. Diseñan contratos en serie, redactados unilateralmente, donde el precio parece accesible y las cuotas razonables. Pero detrás de este armado se esconde una ingeniería financiera orientada al sometimiento económico del consumidor. El modelo se repite. Contratos por adhesión, redactados con cláusulas generales predispuestas, que impiden al comprador discutir siquiera el contenido del acuerdo, cuotas fijas en dólares, intereses de 1% mensual acumulativo que luego se capitalizan. Es decir, se suman a cada cuota intereses previamente devengados, generando un efecto de repotenciación de la deuda que distorsiona por completo la relación económica entre las partes. Esta práctica —el anatocismo— está expresamente prohibida por el Cód. Civ. y Com. Y cuando se trata de relaciones de consumo, también está prohibida por la Ley de Defensa del Consumidor, y ha sido expresamente calificada como cláusula abusiva por la Secretaría de Comercio de la Nación. El resultado es obvio, las tasas efectivas se disparan. No se informa la Tasa Efectiva Anual, ni el Costo Financiero Total, ni el sistema de amortización. Tampoco se aclara cómo se calcula la deuda, ni qué porción corresponde a capital y qué porción a intereses. La cuota mensual se transforma en un número que escapa todo conocimiento por parte del consumidor, y el contrato, lejos de ser una herramienta de previsión y equilibrio, es una trampa de actualización eterna. Este sistema además de abusivo es, muchas veces, delictivo. El uso sistemático del engaño, la simulación de condiciones contractuales, la imposición de intereses usurarios y el ocultamiento de información esencial encuadran en figuras penales como la estafa y la usura. En Córdoba ya hemos visto empresarios del desarrollismo imputados y condenados. Por eso, el delito como forma de operar no puede pasar desapercibido. Ante esta mecánica sistemática de abuso financiero, la solución no está sencillamente en renegociar cuotas. Requiere de una respuesta estructural, que restaure el equilibrio y desactive el modelo de negocios que transforma a los contratos en instrumentos de ganancias exorbitantes a través de la subordinación económica. La primera medida es la nulidad de las cláusulas abusivas, por ejemplo, las que permiten la capitalización de intereses (anatocismo), las que imponen el pago exclusivamente en moneda extranjera, las que prevén el vencimiento anticipado por simple mora, o las que ocultan la carga financiera real del contrato. Todo ello configura una violación directa al deber de información, a la buena fe y al trato digno. Esa nulidad no deja al contrato sin efecto. Al contrario, el juez debe integrarlo para adecuarlo a las exigencias del orden público de protección al consumidor. En ese marco, debe fijar una tasa de interés compensatorio que respete los criterios de razonabilidad. La doctrina y jurisprudencia dominante en este tipo de casos recomienda tasas no acumulativas, anuales, y que no superen el promedio vigente para operaciones en moneda dura —entre un 4% y un 8% anual—. Además, los intereses pagados en exceso deben imputarse a capital y, de haber excedente, devolverse. El ordenamiento jurídico no solo permite estas herramientas: las exige cuando está en juego el equilibrio de la relación de consumo. El artículo 36 de la LDC impone al proveedor la obligación de detallar con claridad el costo financiero total, el sistema de amortización y los intereses aplicables. Cuando esto no ocurre —como sucede en este tipo de contratos—, la sanción es la nulidad de esas cláusulas y la integración judicial del negocio. Y si a todo lo anterior se suma la reiteración sistemática de este tipo de prácticas, con un patrón de ocultamiento deliberado del costo real del contrato, la ley habilita la aplicación de una multa civil -daño punitivo- como una herramienta de disuasión económica frente a estas prácticas que lesionan derechos en forma masiva. En definitiva, podría pensarse que se trata de manera aislada de un problema de incumplimientos individuales, pero lamentablemente es un modelo que se replica a gran escala, que necesita ser desarticulado no solo caso por caso, sino a través de decisiones judiciales que fijen estándares. Es que si el negocio no es vender viviendas, sino delictivamente capturar consumidores por medio de contratos diseñados para el endeudamiento perpetuo, la justicia —no sólo civil sino penal— tiene el deber de intervenir. (*) Abogado en causas ambientales de relevancia social. Docente de Derecho de los Recursos Naturales y Ambiental y de Derecho Público Provincial y Municipal (Facultad de Derecho – UNC). Presidente Fundación Club de Derecho.
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