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Buenos Aires » Infobae
Fecha: 27/06/2025 02:37
La compradora reclamó un resarcimiento por haber pagado un departamento "a estrenar" cuando en realidad era usado (Imagen Ilustrativa Infobae) La sala ‘D’ de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil condenó a la firma inmobiliaria Adrián Mercado S.A. a indemnizar a una clienta por daño moral, tras haber publicitado y ofrecido un inmueble “a estrenar” cuando en realidad no lo era. La decisión judicial modificó un pronunciamiento anterior y estableció un monto $300.000 en concepto de resarcimiento. La denunciante tenía un inmueble en la calle Nicasio Oroño y decidió venderlo debido a los altos costos de mantenimiento. Buscó su nueva casa en el sitio web Argenprop, donde encontró un departamento ubicado en la calle Primera Junta 1535, en Parque Chacabuco. Según relató la compradora, un empleado de la inmobiliaria le exhibió el lugar y le aseguró que nadie había vivido en él, reafirmando la condición de “a estrenar” que se destacaba en el aviso publicado. La mujer notó que la unidad estaba “algo” sucia y que la falta de luz le impidió advertir todos los desperfectos que presentaba. Sin embargo, la compraventa se escrituró el 16 de abril de 2019, por U$S 80.000. Al mudarse, advirtió que el inmueble no era, en efecto, “a estrenar” como le habían informado. Alegó que la información le fue falseada, lo que la llevó a pagar un valor de mercado más alto del real. Ante esta situación, apenas un mes después de la escrituración la mujer acordó con la empresa la reparación de varios vicios encontrados en el hogar. El acuerdo incluyó el cambio e instalación de una cocina nueva, una bañadera nueva, una cerradura nueva para la puerta de entrada, la reparación de madera en el mueble de la barra y el cajón bajo mesada, el reemplazo de cristales y carpintería metálica en los balcones, y una tapa de inodoro nueva. Se fijó un plazo de veinte días para estas tareas, el cual venció el 10 de junio, e incluso se estipuló una cláusula penal de $1.000 por cada día de retardo en el cumplimiento. La actora sostuvo que los arreglos se realizaron de manera parcial, por lo que reclamó el total cumplimiento del acuerdo y la ejecución de la cláusula penal. También denunció un enriquecimiento ilícito de la demandada al venderle una propiedad a un valor mayor del que correspondía. Los argumentos de la inmobiliaria En primera instancia, la Justicia Civil falló a favor de la inmobiliaria Adrián Mercado S.A. se presentó para contestar la demanda y sostuvo, entre otros argumentos, que su rol como corredora inmobiliaria se limitaba a la intermediación de operaciones, por lo que no era responsable del estado o condiciones generales del inmueble. Los abogados negaron la existencia de rubros pendientes de resarcimiento y consideraron incomprobable que la compradora hubiera descubierto que el inmueble no era nuevo después de la escrituración. Asimismo, agregaron que ella había visitado e inspeccionado el lugar, por lo que existió un consentimiento sobre las condiciones del inmueble. El juzgado de primera instancia rechazó la demanda interpuesta por la nueva propietaria al entender que tuvo la posibilidad de verificar exhaustivamente el inmueble antes de la compra y no lo hizo. Encontraron que su relato sobre haber notado los problemas después de un tiempo era “inverosímil” y que su propia “desidia y desaprensión” impidieron que viera los desperfectos antes. El juez sostuvo que no hubo enriquecimiento ilícito, ya que las pericias de arquitecto y tasador coincidieron en que el valor pagado estaba ajustado al precio de mercado a la fecha de la operación. El fallo también indicó que el convenio transaccional posterior “saneaba” el hecho de que el inmueble no fuera a estrenar y desvirtuaba el supuesto “engaño”, ya que los desperfectos alegados estaban “a la vista”. La revisión de la Cámara Civil Al analizar la apelación de la compradora, los jueces de alzada se centraron en la calificación de la relación entre la mujer y la inmobiliaria. El tribunal aclaró que el contrato de compraventa entre compradora y vendedor no configuró un contrato de consumo, ya que no se probó la calidad de proveedor, sino que se trató de un contrato entre partes. No obstante, la Cámara analizó de manera diferente la relación entre la actora y la inmobiliaria. Los jueces determinaron que este vínculo sí debía ser examinado bajo la órbita consumeril. Aclararon que, si bien los corredores inmobiliarios suelen estar excluidos del ámbito de la Ley de Defensa del Consumidor por ser profesionales liberales con título universitario y matrícula, esta exclusión “cede” cuando el profesional desarrolla su actividad valiéndose de una organización empresarial. El Código Civil y Comercial, al mencionar a la “empresa” como proveedor, permite que los profesionales liberales que operan bajo esta forma sean alcanzados por las normas de consumo. Bajo esta perspectiva de consumo, el “contrato transaccional” celebrado entre las partes fue objeto de una interpretación restrictiva. La Cámara señaló que el artículo 1062 del Código Civil y Comercial de la Nación, que establece la interpretación restrictiva, no se aplica a las obligaciones del proveedor en los contratos de consumo para evitar abusos. En estos casos, la interpretación debe ser en el sentido más favorable para el consumidor (favor debilis). Por lo tanto, la Cámara concluyó que el alcance del “contrato transaccional” no logró agotar la responsabilidad de Adrián Mercado en cuanto a su intermediación, ya que el acuerdo solo aludió a las reparaciones en el inmueble. Por lo tanto, cualquier renuncia de derechos incluida en ese documento solo afectaba las obligaciones del vendedor, y no las de la inmobiliaria. La exigencia de exactitud El tribunal enfatizó el deber del corredor de “proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes” y de “comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio”. Los jueces concluyeron que la empresa Adrián Mercado incumplió su deber de informar con certeza y precisión las características de la unidad, lo que dio lugar al reclamo indemnizatorio. Si bien no se probó el daño emergente por un menor valor del inmueble (ya que la actora pagó el valor de mercado según los peritos), la Cámara consideró que la circunstancia de la información falseada excedió una mera molestia. De allí surge la reparación de $300.000, por daño moral. Respecto a la multa solicitada por la actora, conocida como daño punitivo, la Cámara la consideró improcedente. Explicaron que estos, si bien buscan castigar conductas graves y disuadir futuras, se aplican de manera excepcional frente a un accionar doloso, malicioso o de culpa grave.
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