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Fecha: 18/03/2025 05:10
Cocina, comedor y living integrado, un concepto de diseño que se propaga entre quienes compran en el mercado inmobiliario premium El mercado inmobiliario de alta gama ofrece oportunidades exclusivas y también requiere un análisis detallado para tomar decisiones acertadas. Desde la ubicación hasta los materiales y amenities, cada factor influye en la inversión. Además, incluso con un buen capital, hay errores que pueden comprometer la operación. El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación tras el cambio de Gobierno y las nuevas expectativas económicas. Los valores dejaron de caer y, en el 95% de los barrios porteños, se apreciaron hasta un 10% interanual. El segmento premium no es la excepción. Aun así, Buenos Aires ofrece propiedades de lujo a precios hasta un 40% más bajos que en otras grandes ciudades del mundo, lo que representa una oportunidad para inversores. A continuación, una guía sobre cómo evitar errores y comprar bien una propiedad de alta gama. Qué define a una propiedad premium Según Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, una propiedad de lujo debe cumplir con ciertos estándares en diseño, ubicación y funcionalidad. “Privacidad, amplitud de espacios, orientación óptima y terminaciones de primer nivel son claves para atraer a los compradores más exigentes”, afirmó. En edificios y torres de alta categoría, las unidades suelen contar con grandes ventanales, palier privado y terrazas con vistas panorámicas. Entre los amenities, los proyectos premium incorporan piscinas climatizadas in-out, spa, microcine, cava, gimnasio y espacios de coworking. Además, cada vez más desarrollos buscan certificaciones ambientales, como LEED o FITWEL, que garantizan eficiencia energética y bienestar para sus residentes. Qué aspectos revisar antes de comprar Al evaluar un departamento premium, es clave analizar detalles constructivos y funcionales. “Los techos altos, los pisos de mármol o madera de calidad, la grifería de primera línea y las aberturas de doble vidrio son indicadores de una propiedad de lujo”, explicó Pinus. También recomendó prestar atención al aislamiento acústico y térmico, así como a la distribución de los ambientes. En los penthouse o dúplex que rematan un edificio son claves las terrazas y los amenities propios para ayudar a decidir la compra del interesado Otro punto determinante es el tamaño del terreno donde se construyó el edificio. “Para que una torre se considere premium, debe levantarse sobre un lote amplio, con suficiente espacio para amenities de categoría”, indicó. Además, destacó que en unidades de más de 100 m² es fundamental contar con al menos una cochera fija. Pablo Valencia Neira, CEO de Valencia Neira Real Estate, destacó la importancia de los materiales y el impacto visual en la experiencia de lujo. “Las propiedades más exclusivas no solo deben tener terminaciones de alta calidad, sino también una integración armónica de elementos como mármoles importados, griferías de diseño y pisos de porcelanato de gran formato”, afirmó. Además, subrayó que las vistas abiertas, especialmente en direcciones estratégicas, son un factor clave que influye en el valor y la percepción de exclusividad. Valencia Neira también destacó que la domótica es un diferencial cada vez más valorado en el segmento premium. “El control automatizado de iluminación, climatización y seguridad permite no solo mejorar la eficiencia energética, sino también elevar la experiencia de confort dentro de la propiedad”, señaló. Este tipo de tecnología permite programar escenarios personalizados según la hora del día y las preferencias de los propietarios. Valores en el mercado actual Los precios varían según la ubicación, la superficie y las características del edificio. En proyectos premium, el valor del metro cuadrado puede superar los USD 6.500 en barrios como Núñez, Palermo y Puerto Madero. En tanto, un departamento de cuatro ambientes usado puede encontrarse desde USD 3.600 por metro cuadrado, mientras que las unidades a estrenar alcanzan los 8.600 dólares. Las cocheras en los edificios son clave para tentar a la demanda que accede a viviendas exclusivas De acuerdo con un relevamiento de valores, según Valencia Neira Real Estate estas son las cotizaciones actuales: Dos ambientes: entre USD 350.000 y USD 1.800.000. Tres ambientes: entre USD 420.000 y USD 3.300.000. Cuatro ambientes: entre USD 535.000 y USD 3.500.000. En el caso de penthouses y tríplex, los valores son más elevados. “Estas unidades ofrecen la privacidad y amplitud de una casa, pero con las comodidades de un edificio de lujo. Su precio varía entre USD 3.200 y USD 8.000 por metro cuadrado”, señaló Pinus. Además del valor de compra, es clave analizar los costos de mantenimiento y expensas. Pinus agregó: “Las expensas en edificios premium suelen incluir servicios como seguridad 24 horas, mantenimiento de amenities y espacios verdes. En algunos casos, pueden superar los USD 1.000 mensuales, dependiendo del tamaño de la unidad y las prestaciones del edificio”. Errores por eludir A pesar de contar con el capital necesario, hay errores que pueden afectar la inversión. Uno de ellos es no verificar el historial del desarrollador en caso de compra en pozo. Es fundamental corroborar que el terreno esté escriturado y que la obra tenga los permisos aprobados. Otro punto crítico es el análisis legal de la unidad. Antes de avanzar con la operación, es clave revisar el título de propiedad, la existencia de hipotecas o embargos y el reglamento de copropiedad. También conviene evaluar las expensas proyectadas y si hay costos extraordinarios aprobados. Puerto Madero, el barrio más top de Buenos Aires y uno de los más caros de América Latina En edificios de lujo, algunas unidades pueden contar con restricciones de uso que deben ser tenidas en cuenta. Cómo varían los valores y prestaciones Las unidades en los últimos pisos de edificios premium tienen un valor diferencial. “Los penthouses y tríplex ofrecen espacios más amplios, terrazas privadas y vistas panorámicas únicas. Su escasez en el mercado hace que sus valores sean más elevados”, comentó Pinus. Dependiendo de la zona, los precios pueden oscilar entre USD 3.500 y USD 10.000 por metro cuadrado. En algunos casos, estos inmuebles incluyen piscinas privadas, parrillas y acceso exclusivo por ascensor. Valencia Neira agregó que estas unidades se comercializan de manera reservada. “En el segmento más exclusivo, muchas propiedades no se publican abiertamente y se negocian directamente con compradores calificados”, explicó. Esta estrategia responde a la demanda de privacidad y exclusividad que caracteriza a este sector del mercado. Barrios que concentran mayor oferta premium En Buenos Aires, la oferta de inmuebles de alta gama se concentra en el corredor norte de la ciudad. “Las zonas más buscadas son Puerto Madero, Palermo Chico, Belgrano, Núñez y Barrio Parque. En estos sectores, la demanda se mantiene estable y los valores muestran una tendencia de crecimiento sostenido”, afirmó Pinus. Los desarrollos más recientes se encuentran en Núñez y Bajo Belgrano, donde la construcción de torres premium ha crecido en los últimos años. “La proximidad con espacios verdes, la conectividad con avenidas clave como Libertador y la oferta de amenities diferenciados impulsan la demanda en estas áreas”, señaló. El barrio de Belgrano es uno de los que más viviendas premium posee como parte de la oferta porteña Por otro lado, los barrios tradicionales de lujo, como Recoleta y Retiro, siguen siendo altamente valorados. Amplió: “En estos sectores, las propiedades más buscadas son edificios clásicos con detalles arquitectónicos de alto nivel y amplios departamentos con terminaciones de categoría”. Aspectos legales a revisar antes de comprar Comprar una propiedad premium implica analizar en detalle los aspectos legales y contractuales. “Antes de cerrar una operación, es fundamental revisar la documentación de la unidad y asegurarse de que el inmueble no tenga cargas impositivas o restricciones que puedan afectar su uso”, indicó Pinus. Entre los puntos a considerar, destacó la importancia de verificar: Título de propiedad : Debe estar correctamente registrado y sin impedimentos legales. Estado de deuda : Es clave chequear que no existan impuestos sin pagar ni deudas de expensas. Reglamento de copropiedad : Determina las normas del edificio, uso de amenities y posibles restricciones. Expensas y costos de mantenimiento: Evaluar los costos proyectados permite evitar sorpresas a futuro. Además, en el caso de compras en pozo, es recomendable trabajar con un escribano propio que supervise la operación y garantice la transparencia de la transacción.
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