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Buenos Aires » Infobae
Fecha: 14/03/2025 14:57
Intersección de la Avenida Juan Bautista Alberdi y Emilio Mitre, en Caballito, uno de los barrios más demandados para comprar viviendas en CABA Un informe privado confirmó que actualmente el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires registra 70.142 departamentos usados en venta, con una disminución del 5,39% interanual. Varios factores explican esta reducción en la oferta. Entre ellos, la acumulación de las operaciones inmobiliarias, según Monitor Inmobiliario, reporte que hizo el análisis. La cantidad de escrituras firmadas en CABA alcanzó en diciembre las 7.667, lo que representa un aumento del 68,14% interanual y cerró como el mejor mes del sector inmobiliario después de 7 años. Se hicieron más de 54.000 escrituras en 2024, y en el primer mes de 2025 se concretaron 3.645 según el Colegio de Escribanos porteño. Este crecimiento consolidó una tendencia positiva en la compra-venta. A esto se suma un dato alentador: las hipotecas se quintuplicaron en el último año, con más de 11.000 operaciones en el año. Otro aspecto relevante es el acceso a financiamiento. La reaparición del crédito hipotecario incrementó el interés de los compradores, lo que aceleró la absorción de unidades y redujo la oferta. Aunque la competencia con los emprendimientos en pozo también incide en la dinámica del mercado. El ritmo de la construcción disminuyó, el stock de proyectos en desarrollo es significativo y, en algunos casos, retrasa la colocación de propiedades usadas. Daniel Bryn, de Zipcode y responsable del Monitor Inmobiliario, explicó que la oferta de inmuebles en general (incluidas casas, PH, entre otros) cayó más de 30% desde su pico en 2020-2023. “El mercado inmobiliario muestra señales de mayor dinamismo, con más operaciones de compra venta y una reducción del stock disponible”, indicó. La derogación de la Ley de Alquileres es otra de las causas. Permitió que miles de propietarios reingresaran al mercado de alquiler en lugar de vender sus unidades. Los barrios con mayor y menor oferta Palermo, Recoleta y Belgrano concentran la mayor cantidad de inmuebles en venta por la fuerte presencia de desarrollos inmobiliarios y una demanda sostenida. También se destacan Caballito y Almagro. En Palermo, la oferta de unidades en pozo sigue elevada, mientras que en Recoleta predominan los inmuebles usados. En Belgrano, la oferta combina propiedades familiares con unidades a estrenar. En contraste, barrios como Puerto Madero, Villa Riachuelo y Versalles tienen una oferta mucho menor. En el caso de Puerto Madero, la menor rotación y los altos valores explican esta situación. Bryn detalló: “En Villa Riachuelo y Versalles, la escasez de nuevas construcciones y la alta estabilidad de los residentes propietarios reducen la cantidad de unidades disponibles”. Los barrios con mayor cantidad de departamentos en venta son los siguientes: Palermo: 12.377 unidades. Recoleta: 6.638 unidades. Belgrano: 6.407 unidades. Caballito: 5.420 unidades. Balvanera: 3.287 unidades. Villa Urquiza: 3.082 unidades. Nuñez: 2.982 unidades. Almagro: 2.714 unidades. Flores: 2.437 unidades. Villa Crespo: 2.267 unidades. Precios de las propiedades según la zona Los valores de los departamentos también reflejan la distribución de la oferta y la demanda. En Palermo, los precios de venta rondan los USD 140.000 en unidades de dos ambientes y los USD 180.000 en tres ambientes. En Recoleta, los valores son similares, con precios desde USD 135.000 para dos ambientes y USD 175.000 para tres ambientes. En Belgrano, los departamentos de dos ambientes parten desde USD 145.000 y los de tres ambientes desde 185.000 dólares. Por su parte, Puerto Madero mantiene los valores más altos de la ciudad, con unidades de dos ambientes desde 250.000 dólares. En Versalles y Villa Riachuelo, los precios oscilan entre USD 90.000 y USD 110.000 para dos ambientes, con relativa estabilidad debido a la menor disponibilidad de unidades en venta. Perspectivas y factores clave Si la cantidad de escrituras firmadas sigue en aumento, el stock de propiedades en venta podría continuar reduciéndose en los próximos meses. Según el Monitor Inmobiliario, el tiempo necesario para vender todo el stock disponible bajó de manera considerable respecto al pico de 2020-2021, lo que indica una mayor absorción de propiedades en el mercado. Bryn señala que la estabilización del dólar influyó en la toma de decisiones de inversión. La diferencia entre oferta y demanda disminuyó, lo que redujo el margen de contraofertas y consolidó los valores de cierre en torno a 5% o 6% por debajo del precio de publicación. “En años anteriores, este margen de negociación alcanzaba el 10% o 12%”, puntualizó. Fuente: Monitor Inmobiliario. Aquí la oferta total en venta en la ciudad de Buenos Aires El crédito hipotecario también adquirió un rol crucial. “Cada operación con crédito genera en promedio entre dos y dos veces y media más operaciones adicionales”, señaló Bryn. Amplió que: “Si alguien compra con un crédito, el vendedor de esa unidad suele utilizar ese dinero para adquirir otra propiedad, lo que genera un efecto en cadena en el mercado”. Además, el Monitor Inmobiliario adviertió que el mercado exhibe mayor dinamismo en el segmento de unidades usadas, especialmente en propiedades con precios más accesibles. En este contexto, los barrios con más movimiento combinan oferta de departamentos con acceso a crédito hipotecario, lo que permite a más compradores acceder a su primera vivienda. Precios promedio en barrios demandados Los precios varían considerablemente según la zona. A continuación, el valor promedio de un departamento de dos y tres ambientes en 10 de los barrios más demandados según Monitor Inmobiliario: Nuñez: 2 Ambientes: 125.328 USD. 3 Ambientes: 164.120 USD. Palermo: 2 Ambientes: 135.030 USD. 3 Ambientes: 176.825 USD. San Telmo: 2 Ambientes: 84.504 USD. 3 Ambientes: 110.660 USD. Belgrano: 2 Ambientes: 126.168 USD. 3 Ambientes: 165.220 USD. Caballito: 2 Ambientes: 98.322 USD. 3 Ambientes: 128.755 USD. Villa Urquiza: 2 Ambientes: 107.982 USD. 3 Ambientes: 141.405 USD. Recoleta: 2 Ambientes: 112.056 USD. 3 Ambientes: 146.740 USD. Colegiales: 2 Ambientes: 120.624 USD. 3 Ambientes: 157.960 USD. Balvanera: 2 Ambientes: 71.442 USD. 3 Ambientes: 93.555 USD. Boedo: 2 Ambientes: 82.026 USD. 3 Ambientes: 107.415 USD. ¿Qué sigue para el 2025? El mercado inmobiliario muestra una recuperación, aunque el desafío será sostener esta tendencia y lograr que la demanda acompañe el ritmo de la oferta. Con precios más estables y mayor acceso al crédito, el 2025 podría consolidar la recuperación del sector inmobiliario. Fuente: Monitor Inmobiliario Bryn concluyó: “El mercado inmobiliario atraviesa una transformación. La oferta sigue en descenso, las ventas crecen y los precios se estabilizan con una leve tendencia alcista en barrios de alta demanda. Si estas tendencias continúan, en 2025 podría haber menos stock y valores más firmes”.
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