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» Diario Cordoba
Fecha: 22/01/2025 04:29
El pasado jueves, Sareb confirmó que no había recibido ninguna oferta en la primera fase del Plan Viena, el 'megaconcurso' de colaboración público-privada con el que 'banco malo' quería desarrollar hasta 3.770 viviendas destinadas al alquiler asequible en diferentes regiones españoles. La situación política, la incertidumbre material sobre el futuro de Sareb, las ubicaciones de los activos y la potencial demanda han sido alguna de las claves que explican el portazo que han dado fondos de inversión y promotores a la empresa pública. La compañía participada mayoritariamente por el Frob licitó el pasado mes de octubre la primera fase de este plan, que consistía en ceder a empresas privadas el derecho de superficie de 50 suelos durante 80 años, las cuales debían construir las viviendas y alquilarlas a precios asequibles, obteniendo su rentabilidad de las rentas. Al menos diez potenciales inversores lo analizaron, pero sentenciaron que el programa, que fue diseñado y orquestado desde la 'big four' PwC, no era lo suficientemente rentable. "No salían los números" o "no era atractivo" es el resumen que realizan algunos de los inversores consultados por este periódico. Este fracaso ha ocurrido a pesar de contar con una línea preaprobada de 600 millones de euros financiación 'blanda' (a tipos bajos), garantizada por el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El interés era real, ya que en el Portal de Contratación del Estado se registraron hasta 40 consultas sobre el proyecto y sus pliegos. Incluso, para darle mayor difusión PwC llegó a organizar un 'road show' (poco exitoso) en Londres, con el fin de recabar inversores interesados en acudir al plan. El diseño del plan El Plan Viena incluía 50 suelos con capacidad para albergar alrededor de 3.770 viviendas en 39 municipios diferentes, que se repartieron en siete lotes diferentes en función del ámbito geográfico. El más pequeño de todos, el correspondiente a Madrid, Castilla-La Mancha y Aragón, requería una inversión de al menos 39 millones de euros y el más grande de hasta 109 millones. Varias fuentes consultadas consideran que el tamaño de estos era excesivamente grande, algo que ha expulsado a algunos capitales, como pequeños patrimonialistas o promotores locales. Además, no todos los solares, a pesar de ser finalistas, están ubicados en las mejores zonas o localidades, lo que abre una incógnita de si las futuras viviendas iban a disponer de la suficiente demanda. "El plan exigía que los edificios alcanzasen una ocupación del 100% para que los flujos de caja pagasen la inversión", comenta una de las fuentes, que cree que algunos no iban a poder lograrlo, además de que en determinadas regiones el inversor podría enfrentar a casos de 'inquiokupación' o morosidad en las rentas sin disponer de una garantía efectiva de cobro. Algunos de los inversores consultados cargan parte del fatídico resultado en el diseño del plan, que correspondió a PwC. La consultora fue designada en una licitación pública abierta y cobrará 468.194 euros a pesar de que el proyecto no haya salido adelante. El retorno que exigen este tipo de planes son ajustadas, pero la línea que separa que un inversor presente oferta o no es fina. Todas las empresas consultadas no dudan que si el margen hubiese sido "el suficiente" habrían presentado puja. Situación política e incertidumbre en Sareb Otra de las claves del 'no' de varios inversores al Plan Viena es la situación política en materia de vivienda y la propia situación de Sareb. Entre otros aspectos, el Ministerio de Vivienda asumirá en los próximos meses todas las casas propiedad del 'banco malo'. Aunque algunas fuentes empresariales niegan que esto haya afectado porque el capital únicamente mira el retorno, no la política, aunque otros sí reconocen que esto ha influido. "Es un factor más", señalan. En los últimos meses, Sareb ha estado en el centro de la actividad política y ha sido protagonista de uno de los últimos anuncios del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que adelantó que durante los próximos meses las 40.000 casas propiedad de esta entidad serán traspasadas a la nueva Empresa Pública de Vivienda (actual Sepes). A esto hay que sumar la incertidumbre que ha despertado la paralización de la venta de Árqura Homes, promotora de la entidad y propietaria de suelos con capacidad para levantar otros 15.000 pisos, parcelas que también recalarán en Sepes. A todo esto hay que añadir que Sareb tiene una vida limitada, ya que por ley debe disolverse antes de finales de 2027 (durante la presente legislatura), algo que hasta ahora parecía poco factible dado el alto volumen de activos tóxicos que aún gestiona del estallido de la burbuja inmobiliaria, pero que ha empezado a ganar enteros. Sin embargo, el Plan Viena, en principio, no tenía esta incógnita, ya que la titularidad de los suelos estaba llamada a trasladarse también a Sepes una vez fuese adjudicado. Esto no acabará aquí. En un comunicado, Sareb ha señalado que "abrirá un periodo de análisis y diálogo con el sector para valorar las posibles causas" de este fracaso. Su objetivo es claro, "plantear los cambios que sean precisos para poder relanzar el proyecto". El tiempo dirá si inversores, 'banco malo', Vivienda y asesores acercarán posturas para permitir que salga adelante el primer 'macroproyecto' estatal de colaboración público-privada para la promoción de vivienda destinada a alquilarse a precios asequibles.
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