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» El litoral Corrientes
Fecha: 18/01/2025 04:10
Dra. Silvia Zarza Abogada UNNE Especialista en derecho previsional Planificación patrimonial y sucesoria En la práctica jurídica es muy común que una pareja (casada o en unión convivencial) decida construir su vivienda familiar en un terreno perteneciente a los padres de uno de los integrantes, es decir, en el terreno de los suegros. Esto puede traer aparejados diversos interrogantes en cuanto a la titularidad de la propiedad, las mejoras realizadas y eventuales reclamos futuros, especialmente si la relación de la pareja se disuelve o surgen conflictos con los suegros. A continuación, se exponen los puntos centrales que deben considerarse, así como las razones más frecuentes por las cuales las parejas toman esta decisión: 1. Acceso limitado a la vivienda propia: Los altos costos de los inmuebles y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios que les permita acceder a una vivienda, hacen que muchos jóvenes opten por construir en un terreno familiar. 2. Ahorro económico: Al no tener que comprar el terreno, el desembolso inicial es menor. Esto permite destinar un mayor porcentaje del capital a la construcción en sí (materiales, mano de obra, etc.). 3. Apoyo y confianza familiar: Con frecuencia, los padres o suegros ofrecen el terreno como una forma de ayudar a la pareja. Existe un lazo de confianza previo, que genera la expectativa de que el proyecto será más económico y sencillo. 4. Proyección a futuro: Muchas familias ven esta opción como una inversión para el futuro de los hijos o nietos. Se espera que, con el paso del tiempo, la construcción se consolide como parte de un patrimonio familiar. 5. Dificultades para acceder a una vivienda para alquilar, ya sea por no hay en el mercado inmobiliario o porque los requisitos son inalcanzables para las parejas. 6. Facilidad de trámites y menor burocracia inicial: Al ya existir un terreno escriturado a nombre de la familia, la pareja puede comenzar a construir rápidamente, postergando la formalización de los acuerdos (aunque esto conlleve riesgos si no se acuerda por escrito). Propiedad de la construcción y principio de accesión En el régimen legal argentino, conforme el Código Civil y Comercial, lo edificado en un terreno se presume parte integrante del inmueble. Esto implica que, en principio, la construcción pertenecerá al titular del terreno, salvo que exista un acuerdo escrito diferente (por ejemplo, una escritura, donación, etc. a) Régimen general de la accesión - El código civil prevé que lo construido, plantado o mejorado sobre un inmueble se reputa, por accesorio, como parte del inmueble, perteneciendo al dueño del terreno. - Por lo tanto, si no se constituye formalmente un derecho de superficie o no hay un contrato claro, la construcción pasa a ser propiedad de los suegros, dueños del terreno. b) Derecho real de superficie - La ley civil regula el derecho de superficie, que permite a una persona construir en un inmueble ajeno y ser propietario de lo construido mientras dura el plazo del derecho concedido por contrato. - Para que surta efectos frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. - Constituir este derecho puede ser una alternativa para que la pareja adquiera la titularidad de la construcción, aun cuando el terreno siga perteneciendo a los suegros. Uniones convivenciales y matrimonio: régimen patrimonial a) Parejas casadas - Si la pareja está casada bajo el régimen de comunidad de bienes, las construcciones adquiridas o pagadas durante el matrimonio, en principio, forman parte de los bienes gananciales. - Sin embargo, si el inmueble es de un tercero (los suegros, en este caso), ese bien es ajeno al matrimonio. La construcción se “adhiere” al inmueble, siendo propiedad de quien figura como titular registral, salvo disposición especial de superficie o acuerdo contractual. b) Uniones convivenciales - La nueva regulación (arts. 509 a 528 CCC) sobre uniones convivenciales prevé la posibilidad de firmar pactos que regulen el aspecto patrimonial de la convivencia. - Estos pactos no pueden modificar el régimen de titularidad de bienes de terceros. De modo que, en caso de construcciones en terreno ajeno, la propiedad seguirá siendo del dueño del predio, a menos que se haya formalizado un derecho de superficie o exista un reconocimiento expreso de derechos en favor de los convivientes. Reclamo de mejoras o compensaciones En caso de ruptura de la pareja o de problemas con los suegros, la parte que invirtió en la construcción puede intentar un reclamo de indemnización o de cobro de mejoras, siempre que se cumplan ciertos requisitos: - Prueba de los gastos realizados (facturas de compra de materiales, contrataciones de profesionales, etc.). - Enriquecimiento sin causa: se debe demostrar que los suegros o el titular del terreno se ven enriquecidos a costa de la inversión de la pareja sin que exista justa causa legal. - Acuerdos previos: si hubo un convenio escrito que regule la forma de reparto de los gastos o la compensación en caso de disolución de la relación, será fundamental para un reclamo exitoso. Recomendaciones para evitar conflictos 1. Celebrar un contrato por escrito - Puede ser un comodato (préstamo de uso), detallando las obligaciones de la pareja y la eventual compensación en caso de que se termine la convivencia. - Puede constituirse un derecho real de superficie, que es la vía más clara para separar la titularidad del suelo de lo construido. - Incluir cláusulas que regulen los aportes económicos de cada parte y el destino de la construcción si la relación finaliza. - Se puede formalizar una mensura y venta de esa porción de la propiedad. - Se puede hacer una donación siempre respetando la legitima si hubieran otros herederos forzosos. 2. Registrar la construcción - Aunque el terreno no sea propio, se pueden dejar constancias documentales (planos, permisos municipales, facturas a nombre de la persona que afrontó los costos) que demuestren aportes y mejoras. 3. Asesoramiento legal previo - Antes de iniciar la construcción, es fundamental consultar a un profesional especialista en derechos reales y sucesorios, para evitar futuros litigios y clarificar la situación de dominio y eventuales derechos hereditarios. 4. Comunicación familiar - Dado que se trata de relaciones familiares, es importante que haya un consenso familiar explícito sobre la construcción, la forma de resolver eventuales conflictos y las expectativas respecto a la titularidad y uso del inmueble. Conclusiones - En Argentina, la regla de la accesión dispone que lo edificado en un terreno ajeno pasa a formar parte de la propiedad del titular del suelo. - Para preservar los derechos de la pareja que construye, se recomienda formalizar un derecho real de propiedad o un contrato que prevea compensaciones en caso de disolución de la relación. - Tener resuelta la cuestión de la titularidad y las mejoras desde el inicio es la mejor forma de evitar conflictos familiares y posibles litigios. - El asesoramiento oportuno de profesionales expertos es esencial para delinear las condiciones y salvaguardar los intereses de ambas partes.
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