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» Diario Cordoba
Fecha: 09/01/2025 09:14
La inversión inmobiliaria ha cerrado un 2024 notable, con un volumen acumulado de entre 10.000 y 13.000 millones de euros, una cifra superior a la prevista al inicio del ejercicio. Las estimaciones para 2025 también son positivas, con incrementos entre el 10% y el 20%, superándose los 11.000 millones o, incluso, alcanzándose los 15.000, según el consenso de las ocho principales consultoras inmobiliarias internacionales con presencia en España consultadas. A pesar de los buenos pronósticos, varias amenazas acechan al mercado: la subida de los bonos, los conflictos bélicos, la inseguridad jurídica o las medidas que pueda tomar el nuevo presidente de Estados Unidos Donald Trump. Aunque cada consultora maneja datos diferentes, dependiendo la forma de contabilizar las diferentes operaciones, todas apuntan que el pasado ejercicio se cerró con una inversión superior a los 10.000 millones de euros. "El año se ha cerrado entre 12.000 y 13.000 millones de euros, lo que supone cierto incremento sobre el ejercicio anterior, aunque todavía en torno a un 30% inferior al volumen alcanzado en 2022. Estas cantidades están dentro de la actividad que se esperaba a principios de año, con incrementos a partir de la segunda mitad de año como consecuencia de la bajada de tipos", resume Carlos López, CEO de Catella. Humphrey White, director general de Knight Frank, añade: "Se ha cumplido lo esperado, ya que se estimaba un incremento de la actividad inversora". España se ha reafirmado como mercado maduro y competitivo, con cada vez mayor diversificación por tipo de activos y oportunidades por las necesidades estructurales. La diversidad geográfica crece también: Madrid y Barcelona compiten a nivel global, mientras ciudades como Valencia, Málaga o Sevilla consolidan posiciones. Confiamos en que haya estabilidad regulatoria y que no se produzcan cambios inesperados que puedan afectar a los planes de negocio de las inversiones residenciales tan necesarias. Alejandro Campoy — Director general de Savills en España La gran incógnita es qué ocurrirá en 2025, aunque a priori los pronósticos son buenos. Sin embargo, hay varios fantasmas que acechan al mercado, entre ellos la rentabilidad de los bonos soberanos de países como Estados Unidos, Alemania o Reino Unido, cuyo cupón se sitúa por encima de las cotas alcanzadas hace un año. "Prevemos mayor dinamismo, superando los volúmenes de 2024. [...] El retorno del capital internacional, la reducción de los costes de financiación y el atractivo de la divisa europea frente al dólar serán los principales dinamizadores. Sin embargo, 2025 no estará exento de desafíos relacionados con el entorno geopolítico y la consecuente volatilidad económica", señala Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica. A pesar de esto, las principales firmas de consultoría prevén subidas de la inversión de hasta el 20%, aunque otras rebajan este porcentaje hasta el 5% o el 10%. Las diferentes compañías apuntan a volúmenes entre 11.000 y 15.000 millones de euros. ¿Ajustes en las valoraciones? Nos hemos adentrado en la era de la cualificación del metro cuadrado. La gestión activa y profesional de los activos inmobiliarios será crucial para que se transformen y generen los rendimientos esperados. Al tiempo que somos capaces de dar respuesta a los nuevos hábitos de la sociedad y grandes 'macrotendencias' como el envejecimiento de la población o el crecimiento imparable de sectores como la salud o la educación reposicionando los edificios y sus entornos como espacios atractivos para vivir, trabajar o entretenerse. Se trata de una transformación que debe abordarse desde una perspectiva integral y que aportará un gran valor que supere con creces al coste de las reconversiones. El cambio de uso y la transformación de los inmuebles se ha convertido en una de las grandes tendencias del sector, especialmente en aquellos activos obsoletos que tengan potencial en otros sectores y que en paralelo contribuyan a dinamizar zonas que puedan quedarse estancadas. Los datos de 2024 confirman la tendencia al alza de las reconversiones, impulsadas en los últimos meses por la alta demanda turística y residencial. La colaboración público-privada en este ámbito es fundamental y las modificaciones legislativas recientes seguirán apoyando la continuidad de esta tendencia a lo largo de 2025. Adolfo Ramírez-Escudero — Presidente de CBRE en España y Latinoamérica Uno de los principales puntos para medir el dinamismo del mercado son las valoraciones, muy ligadas al comportamiento de la política monetaria. La rápida subida de los tipos de interés durante 2022 produjo caídas brutas en algunos activos de hasta el 30%. Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers en España y Portugal, explica: "Durante el primer semestre de 2024 se produjeron bajadas en las valoraciones. A mitad de año hubo un punto de inflexión y se registró una bajada de las 'yields' (rentabilidades) de alrededor de 0,25%. En 2025 estimamos nuevas compresiones de entre 0,25% y el 0,5% con carácter general en todos los activos". "Algunos subsectores del 'living' o la logística ya han comenzado a experimentar compresiones de 'yields' y en 2025 esta tendencia continuará en otros segmentos de mercado", destaca Enrique Losantos, CEO de JLL España. Alejandro Campoy, director general de Savills en España, cree que, "si las autoridades monetarias siguen con la política de bajada de tipos en 2025, la tendencia de precios irá a más". "Más que las valoraciones, los precios de compraventa, poco a poco, empiezan a recuperar el terreno perdido. Este mecanismo económico de bajada de tipos, posteriormente de 'yields' y subida de precios de los activos no es automático, sino progresivo", añade. Residencial, comercial, hoteles y logística, los activos favoritos En general, en 2025, los activos por los que más apuestan las ocho consultoras consultadas son el sector 'living' (que engloba desde la vivienda tradicional hasta los alojamientos flexibles o 'flex living'), 'retail' o comercial, el hotelero y la logística. El primero por el gran desequilibrio existente entre oferta y demanda, el segundo por lo penalizado que ha estado en los últimos años, el tercero porque España es uno de los principales destinos turísticos del mundo y el cuarto por el auge de la economía digital. El sector inmobiliario muestra signos de fortaleza y crecimiento para 2025, con un especial énfasis en activos residenciales en zonas estratégicas, sobre todo grandes ciudades y costa, propiedades turísticas y proyectos logísticos de reciente construcción. El 'living' en todas sus modalidades seguirá siendo la clase de activo más demandada y estando de moda porque el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda es cada vez mayor. En ese sentido, el suelo finalista en las principales ciudades de España es un activo muy importante, oro en el mercado inmobiliario español. Carlos López — CEO de Catella en España "La demanda seguirá siendo sólida en la logística, especialmente en sectores como la alimentación y el comercio electrónico, mientras los centros comerciales y parques de medianas seguirán atrayendo inversión gracias a la recuperación del consumo y el turismo", apunta Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield. Por su parte, Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate, añade: "El sector 'living' en todas sus vertientes tendrá mucho peso en la inversión en España, destacando la actividad en hoteles y en el sector residencial". 2024 ha supuesto un punto de inflexión: tras varios años turbulentos en los que el sector se ha transformado sin dejar de mostrarse resiliente, ahora el horizonte está más despejado: España es uno de los destinos más atractivos de Europa para el inversor. Se han sentado las bases para un periodo de mayor estabilidad y dinamismo en los próximos años. 2025 se postula como un año con visos de ser muy positivo en lo que a volumen inversor se refiere. El mercado nacional presenta grandes ventajas competitivas que están fortaleciendo el atractivo internacional del país y habrá muchas oportunidades de inversión para todo tipo de capital en multitud de tipologías de activos. Enrique Losantos — CEO de JLL en España Sobre el mercado hotelero, Losantos de JLL destaca: "2024 ha sido otro año exitoso para el sector en España. Sin embargo, debido a la falta de producto en general, los volúmenes han sido inferiores a los de 2023. Las compañías hoteleras y los 'family office' son los perfiles más interesados en adquirir estos activos. El país se ha consolidado como una potencia mundial en turismo y se espera que en los próximos años el flujo continúe en aumento, consolidando así las buenas perspectivas". El mercado inmobiliario español cerrará 2024 superando expectativas, con un volumen de inversión cercano a los 10.000 millones de euros, y mostrando una notable resiliencia frente al contexto global. De cara a 2025, confiamos en un año de consolidación y crecimiento, con grandes operaciones, compresión de 'yields' en activos 'prime' y una diversificación cada vez mayor hacia segmentos alternativos que marcarán el inicio de un nuevo ciclo alcista. Oriol Barrachina — CEO de Cushman & Wakfield en España Los centros comerciales han sido una de las grandes sorpresas del año, superando los 1.000 millones de inversión y acumulando uno de cada seis euros invertidos en todo el sector en Europa, principalmente por su buen desempeño operativo y su caída en el valor en los últimos años, fruto de las expectativas del comercio electrónico. "Esperamos un buen comportamiento de los activos 'retail' en términos de 'footfall', demanda y consumo, con una consecuente bajada de las 'yields' (rentabilidades)", resume White de Knight Frank. Echavarren de Colliers cree que la bajada de tipos permitirá un mejor desempeño aún de todo el segmento residencial: "Las transacciones de vivienda en alquiler terminadas volverán al mercado y serán protagonistas el 'flex' y los concursos de colaboración público-privada sobre alquiler asequible. El residencial de lujo mantendrá niveles solo en Madrid en torno a los 500 millones y otras clases de activos, como el sector sanitario o las residencias de estudiantes, seguirán al alza, aunque el gran protegaonista del 2025 serán los centros de datos". A pesar de estos vientos de cola que vuelven al sector inmobiliario en España, con unas perspectivas macroeconómicas mucho mejores que las de nuestro entorno competitivo, unos buenos fundamentales de mercado y unas mejores condiciones de financiación, el principal reto o desafío al que se enfrenta el sector es poder dar soluciones a todas las tendencias que se están cocinando en la actualidad. Muchas de estas tendencias van a una velocidad elevada que en muchas ocasiones el inmobiliario se presenta un poco rígido. En este sentido, poder agilizar toda la tramitación que se requiere con las administraciones públicas para desarrollar nuevos suelos o cambios de uso será un punto muy importante para poder dar una respuesta rápida y precisa a las oportunidades que se están gestando. Y esto dentro de un marco de seguridad jurídica absolutamente necesario para favorecer que las cosas sucedan. Ignacio Martínez-Avial — CEO de BNP Paribas Real Estate en España Las oficinas, la gran incógnita El mercado de oficinas sigue siendo la gran incógnita. ¿Por qué? Históricamente, ha sido el segmento que más capital institucional ha atraído, pero la caída en las valoraciones, sumado al teletrabajo, ha penalizado a los activos fuera del centro de las ciudades, a pesar de que a grandes rasgos en el centro de las ciudades la ocupación de los inmuebles continúa siendo muy alta, en algunos casos total, como así se demuestra en los resultados de compañías como Colonial o Merlin Properties. Creemos que la recuperación de los mercados inmobiliarios de inversión será más evidente en 2025, pero sin una salida acelerada. Es decir, la compresión de 'yields' entre 25 y 50 puntos básicos y la mejora de las condiciones de financiación favorecerán el acercamiento entre las posiciones compradoras y vendedoras dinamizando la inversión, pero necesitaremos más tiempo para volver a volúmenes de inversión similares a 2021 y 2022. La inseguridad jurídica que se deriva de la posición populista del gobierno español no ayuda en la recuperación y habrá que estar atentos al cierre o a la cronificación de los conflictos bélicos de Ucrania y de Oriente Próximo. La gran incógnita será el efecto en la inversión del inicio de la administración Trump. Mikel Echavarren — Presidente y Consejero Delegado de Colliers España y Portugal Las oficinas es la única clase de activo en la que algunas consultoras muestran dudas sobre el desempeño en la inversión durante 2025. "Aquellas ubicadas en zonas periféricas o lejos de cumplir con normativas de sostenibilidad, flexibilidad o conectividad podrían seguir registrando una alta desocupación y una presión a la baja de sus valoras", señala Barrachina de Cushman & Wakefield; mientras López de Catella va un paso más allá: "Por ejemplo, fuera de la M-30 de Madrid hay proyectos que no se venderán salvo que se permita un cambio de uso y puedan convertirse en residencial, ya sea para vivienda o de uso turístico". Echavarren de Colliers añade sobre esto último: "La inversión en oficinas mantendrá una menor fortaleza que la alcanzada en la media de los últimos cinco años, salvo para los procesos de reconversión en otros usos". ¿Regreso de las grandes operaciones? Otra de las dudas es si durante 2025 regresarán las grandes 'megaoperaciones' al sector inmobiliario. Durante el último año no se ha cerrado ninguna transacción que supere los 500 millones de euros. Martínez-Avial de BNP Paribas Real Estate cree que sí: "El crecimiento en el volumen de inversión proyectado para el 2025 se sustenta, en parte, con operaciones de mayor volumen y la venta de carteras que están saliendo al mercado y que su cierre se materializará durante 2025". "Las grandes transacciones de cartera compuestas de producto 'core' (más seguro) se han desinvertido a través de una estrategia flexible, dada que la limitación de los tickets de compra de los inversores se han situado entre 40 y 50 millones. Algunas de las grandes operaciones 'value add' (valor añadido) se completarán en 2025, ya que las negociaciones se dilatan más en el tiempo, han afrontado dificultades varias y, además, están aprovechando el abaratamiento progresivo de los costes de financiación", recuerda Campoy de Savills. En 2025 esperamos que la inversión total en inmobiliario a nivel nacional sea mucho más dinámica y se superen los volúmenes de 2024 en alrededor del 10% o, incluso, un 15%. Por el lado de la ocupación, los fundamentales se mantienen fuertes y eso hará que las cifras de absorción de espacios de oficinas y logística alcancen niveles robustos en 2025. Lo logística seguirá atrayendo la atención de los inversores para el año que viene. En cuanto a los hoteles, el turismo ha alcanzado otro récord de actividad en España durante 2024. Esta tendencia se esperaba y se mantendrá para el próximo año, con el consecuente dinamismo de inversión en este tipo de activos. Y el 'retail' se ha visto impulsado por el buen comportamiento del consumo y esperamos que mantenga la tendencia para el año que viene. Además, prevemos que los sectores 'living' sigan acusando cada vez más volumen de inversión: los fundamentales en cuanto a la ocupación son muy potentes, y a medida que vayan entregándose edificios terminados en rentabilidad, veremos la entrada de dinero 'core'. La creación de hogares será superior al número de viviendas nuevas entregas en el corto y medio plazo con la consecuente presión al alza sobre el precio de la vivienda. También el residencial 'prime', especialmente en Madrid, se encuentra en un momento muy dinámico, continuará con el buen comportamiento de los años recientes impulsado por una alta demanda nacional e internacional. Humphrey White — Director general de Knight Frank en España "Seguiremos viendo operaciones de 'joint ventures' (asociaciones) con socios que cuenten con experiencia en segmentos operativos donde se necesita una gestión activa o transformación de activos. No esperamos restructuraciones importantes para 2025. Como norma general, las promotoras, socimis y patrimonialistas cuentan con estructuras de capital de bajo apalancamiento que podrían absorber futuras disminuciones del valor de sus activos. [...] Sí seguiremos viendo actividad por parte de inversores en las socimis, aprovechando el descuento de las cotizaciones con respecto al valor de sus inmuebles. Teniendo en cuenta los periodos habituales de inversión, es previsible ver salidas de capital en las compañías inmobiliarias una vez han llegado a su horizonte temporal de inversión", concluye Ramírez-Escudero de CBRE.
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