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» Comercio y Justicia
Fecha: 26/12/2024 11:02
Por el Dr. Gustavo Bono Asesor del Colegio de Escribanos de Córdoba El día 12/11/2004 el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia Número 1017 (publicado al día siguiente en el Boletín Oficial de la República Argentina), en el cual se regularon diversas herramientas jurídicas tendientes a dinamizar la inversión y el tráfico jurídico inmobiliario, con especial consideración de los emprendimientos generadores de nuevas viviendas. En esencia, el DNU 1017/24 aborda tres figuras, a saber: hipotecas divisibles, derecho real de superficie, y la anotación de boletos de compraventa. La figura de las hipotecas divisibles se organiza en base a una norma del Código Civil y Comercial vigente desde 2015, en el cual se contempla que, si bien como regla el bien hipotecado responde integralmente por toda la deuda garantizada, las partes pueden acordar la división del crédito y del bien afectado, y en consecuencia, la nueva normativa fija pautas para que, en el caso de los emprendimientos inmobiliarios tendientes a la generación de nuevos lotes de terreno o unidades de propiedad horizontal, pueda pactarse desde el inicio la fragmentación de la deuda en cada uno de los lotes o unidades emergentes, de tal modo que, al concluirse la subdivisión del loteo o el edificio de propiedad horizontal, el adquirente de cada lote o unidad adquiera el dominio con la hipoteca por el saldo pendiente al momento de la transferencia con “independencia” del resto de la deuda correspondiente a los otros lotes o unidades. El sistema de la hipoteca divisible requiere de un proyecto que determine la subdivisión prevista y su anotación en el Registro Inmobiliario a fin de que ninguna anotación posterior pueda afectar la división del inmueble, ni del crédito ni de la garantía hipotecaria. Respecto del derecho real de superficie, se prevé que el mismo pueda ser constituido sobre parte del inmueble general afectado a un emprendimiento y que, posteriormente, se le transfiera el dominio del lote resultante. Finalmente, la reglamentación prevé la anotación de boletos de compraventa en el Registro inmobiliario, como una medida complementaria y tendiente a proteger a los adquirentes de futuros lotes o unidades de propiedad horizontal a quienes, atento encontrarse en desarrollo el emprendimiento, no se les ha entregado la posesión de los lotes o unidades adquiridos. El Registro General de la Provincia de Córdoba es la primera autoridad local que ha fijado las condiciones de aplicación del DNU 1017/24, mediante Resolución General Nº 4 de fecha 5/12/2024, en la cual se dispone, entre otras cuestiones de orden procedimental, que la inscripción de escrituras públicas de constitución de hipotecas divisibles deberá contar con precisa individualización del inmueble objeto del emprendimiento y descripción del proyecto de subdivisión programado, que deberá contar una visación previa de la Dirección General de Catastro (que es presumible exigirá también la intervención del Municipio para garantizar la regularidad del proyecto y obras previstas), y asimismo, la precisa determinación de todas las parcelas o subparcelas proyectadas (número, nomenclatura asignada, configuración y superficie general prevista, destino, etc.). Posteriormente, al concluirse la subdivisión proyectada, deberá contarse con visación definitiva y protocolización administrativa del plano correspondiente, y asimismo, la escritura pública que instrumente la división del crédito y de la garantía hipotecaria, y en su caso la transmisión de titularidad de los lotes o unidades funcionales, deberá precisar acabadamente el saldo individual y condiciones de pago, como así también la asunción expresa del adquirente. Se contempla además que, si no existiera saldo pendiente respecto del lote o unidad funcional (porque el adquirente ya abonó el precio de su vivienda), deberá constar la expresa aceptación del acreedor hipotecario respecto de la desafectación de la garantía en relación a ese lote o unidad funcional, que en consecuencia quedará libre de todo gravamen. Como medida de protección al adquirente cuyo boleto esté inscripto en el Registro, la resolución establece que la transferencia solo podrá hacerse a su titular, salvo que renuncie o ceda sus derechos. La resolución del Registro también fija pautas para la toma de razón del derecho de los boletos de compraventa y del derecho real superficie, a fin de dar cabida a la aplicación de la nueva normativa de orden nacional. En definitiva, según surge de la normativa reseñada, se trata de una serie de medidas técnicas tendientes a dinamizar el crédito hipotecario en el marco de nuevos emprendimientos inmobiliarios, donde la inversión inicial es el motor del avance del proyecto, al que luego se suma el flujo de fondos proveniente de la preventa de futuros lotes o unidades, y que finalmente, los saldos pendientes, ya divididos según corresponda, queden financiados con las hipotecas individuales sobre cada vivienda y respecto de cada adquirente. El tiempo determinará la eficacia de la mecánica jurídica prevista, según la aceptación de estas nuevas herramientas por parte de Bancos e inversores privados.
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