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» Mdzol
Fecha: 06/07/2024 00:25
Hacia fines de abril de este año, el Banco Hipotecario abría el juego a lo que es la vuelta de los créditos destinados a la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda. Con el pasar de los días y de las semanas se fueron sumando más entidades bancarias que buscaban superar la oferta de quien lo había antecedido. Eso sí, todos atados a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, que se actualizarán en línea con la inflación. A poco más de dos meses de su lanzamiento, lo cierto es que aún, esta iniciativa de los famosos "Créditos hipotecarios UVA" no se reflejan en el mercado inmobiliario. Especialistas del sector consultados por MDZ apuntaron a que el proceso para otorgar este tipo de préstamos es lento. Incluso, alguno remarcó que salieron con el anuncio sin tener la estructura para atender las solicitudes. Sin números oficiales, pero... Cabe destacar que si bien no hay un registro abierto, sino que cada banco tiene sus propias cifras, a través de distintas fuentes se puede medir parcialmente la cantidad que se van registrando. La compra-venta de inmuebles aún se encuentra en niveles bajísimos. En este sentido, Jose Rozados de Reporte Inmobiliario, hizo referencia a los registros de las distintas jurisdicciones de escribanos. "Por caso, en CABA, siempre mensualmente se informan la cantidad de escrituras y de hipotecas. Otra de las fuentes son los informes sobre bancos del Banco Central y el estado del saldo de créditos hipotecarios. En ambos casos, todavía es prematuro que se manifieste en cifras concretas de envergadura respecto a la incorporación de la dinámica de créditos al mercado". Y agregó: "Efectivamente, en las cifras recién podrá evidenciarse cierto crecimiento a partir de agosto, y de manera más pronunciada, a partir de octubre y noviembre próximos". Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y creador de Monitor Inmobiliario, se sumó en esta línea y adelantó que que las escrituras de este mes (julio) van a empezar a verse algunos números sobre el incremento de las hipotecas respecto a lo que venían cerrando. "Hoy se cierran 115, 120 hipotecas por mes, lo que es muy poquito, pero si es que se están firmando algunas, vamos a saber ya cuando se entregue el número de hipotecas de julio y de escrituras totales. Por lo menos, en lo que es Ciudad de Buenos Aires", afirmó en diálogo con este medio. Por su parte, Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y expresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba), detalló que " dicen que 165.000 personas ingresaron pidiendo créditos". Sin embargo, lo refutó y sostvo que ese dato no quiere decir que todos hayan pedido un préstamo, sino que muchos, probabemente entraron a tantear el tema: "Como los bancos no atienden personalmente a la gente para decirle cara a cara cómo son las condiciones, todo es online. Entraron 265.000 a mirar, ver el simulador con su sueldo y qué podría sacar de crédito. Dicen que el Banco Ciudad tiene 500 precalificados, pero no hay algo concreto. Por ahora, es todo una expresión de deseo". Expectativa vs realidad Independientemente, de los incipientes números mencionados, los referentes del sector esperan que la iniciativa de los Créditos hipotecarios UVA sea buena y haga repuntar la compra-venta de inmuebles. Ahora bien, algunos son más positivos que otro. El expresidente de Cucicba si bien cree que este tipo de préstamos van a empujar al mercado inmobiliario, consideró que recién en el último trimestre de este 2024 se verán los primero indicios. "Nosotros teníamos mucha expectativa porque cuando salió el crédito en el 2016 con el gobierno de (Mauricio) Macri la inflación estaba al alza y los crédiros fueron un éxito. Ahora, que la inflación esta a la baja, los créditos UVA podrían llegar a funcionar, pero esto hay que engancharlo también con el blanqueo, que todavía no está reglamentado, que se aprobó el otro día", dijo. El banqueo es clave para que haya más solicitudes de créditos hipotecarios UVA. Y graficó: "Hoy, puede ser que una persona quiera sacar un crédito, pero como tiene que poner el 25% o el 20% de anticipo para pedir el préstamo, es un problema para aquellos que tienen la plata en negro. No pueden. Entonces, está todo enroscado. Para mí el último trimestre el mercado inmobiliario va a ir moviéndose lentamente, pero bien porque ya va a estar instrumentado tanto el blanqueo como la operatoria de los créditos". Bryn sostuvo: "Las expectativas las tenemos y son muy buenas, pero, por el momento, no se contrasta con la realidad. Cerramos un montón de operaciones por mes y varias de esas reservas se están haciendo con crédito". Y añadió: "Lo que síque todavía hay una cierta demora en en los bancos, en los procesos propio que tienen desde abrir una carpeta, revisar la información, mandar a un tasador, coordinar todo el tema de la firma. O sea, realmente es algo lento, son procesos que se están adaptando luego de muchos años en donde no se hizo ningún crédito hipotecario". "En el último ciclo de créditos hipotecarios entre el 2016 y el 2019 hubo meses que en CABA la cantidad de operaciones con este tipo de préstamos alcanzó al 40% del total. Para tener una dimensión de la cantidad actual es sólo del 3% del total. La expectativa es ambigua, una parte importante del sector lo tomó con optimismo y otra menor con cierto escepticismo y desconfiando del verdadero caudal que podría imprimir a la dinámica inmobiliaria", analizó Rozados. ¿Bajando la espuma? Pepe fue de los más cautos. Recordó el reciente informe del Colegio de Escribanos porteños que arrojó que en mayo hubo un 79% de aumento en cantidad de escrituras comparado a nivel interanual. "En mayo el 2023 el país estaba destruido totalmente. Entonces, no podemos comparar. Igualmente, 4.300 escrituras no es nada, si tenemos en cuenta que cuando estaban los créditos UVA en 2017, 2018, el promedio eran 7500 mensuales". El mercado inmobiliario espera que a fines de años repunte la compra-venta de inmuebles. En este orden, consideró: "Salió que la tasa era del 3,5%, pero es una tasa de mentira porque es solo para los que tengan cuenta sueldo. Y yo le pregunté a la directora de crédito de un reconocido banco, si eso era para que la gente abriera una caja de ahorro, le dieran el paquete de tarjeta...es para enganchar a la gente. O sea que la gente se tiene que hacer la idea que el crédito es al 8% o 8,5%, que es la tasa para el que no tiene en cuenta el sueldo". Cuándo podría ser el boom en el mercado inmobiliario El director de Reporte Inmobiliario aseguró que con el correr de los meses se podrá verificar a partir de las inscripciones de escrituras e hipotecas. "El caudal de incorporación de demanda vía créditos impactará sin dudas haciendo crecer el número de compra-ventas pero no sólo eso, sino algo que es muy importante, provoca que barrios que hoy no tienen dinámica la incorporen y se vendan viviendas que sin crédito difícilmente el habitante potencial de esos sitios cuente con todo el capital como para la compra". Bryn fue positivo y analizó la reacción en cadena que los créditos hipotecarios UVA van a generar: "Cada operación con crédito hipotecario genera entre una y media y dos operaciones más. Suponete que una persona que tiene un dos ambientes y se quiere comprar un tres, necesita vender el dos para comprar el otro y la diferencia ponele que sean 40.000 dólares que los tiene. Por el momento, no podía vender porque habían pocas operaciones, pero, ahora, muy probablemente sí. Por lo tanto, soy súper optimista en que esto va a arrancar". A modo de referencia, a julio 2024, un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires puede conseguirse entre 50.000 y 70.000 dólares. Hay muchísimos. Mientras que, un dos ambientes está entre los 80.000 y 120.000 dólares dependiendo del edificio.
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