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» La voz
Fecha: 07/05/2024 03:23
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El mercado inmobiliario suma cambios: pese al actual contexto de inflación aún elevada y salarios rezagados, el Banco Hipotecario anunció recientemente el lanzamiento de dos líneas de crédito destinadas a la construcción o compra de vivienda. Aunque la novedad marca el inicio de una medida largamente esperada por quienes buscan acceder a su propia vivienda, por el momento esas líneas se orientan principalmente al segmento de clase media con ingresos demostrables por encima del promedio. En caso de que esa iniciativa resulte exitosa y en la medida en que más bancos se sumen a otorgar créditos hipotecarios, el anuncio tendría un impacto directo en el mercado. Eso podría generar un aumento en los precios de las propiedades conforme se desacelere la tendencia a la desinflación (el Gobierno nacional apuesta a que en abril no llegue a dos dígitos) y se expanda este tipo de financiamiento, que hoy está en mínimos comparados con otros países en términos de créditos hipotecarios respecto al producto interno bruto (PIB). En el mejor momento, que tuvo lugar en 2001 (antes de la crisis que se desató a fines de ese año), la masa de crédito hipotecario representaba el 5% del PIB; a modo de referencia, hoy en Chile ronda el 27%. Además de fomentar la construcción, se suman líneas de préstamos para equipar o remodelar viviendas. En Estados Unidos se estima que el mercado de crédito hipotecario ronda el 75% del PIB. Hoy, en Argentina es casi cero; sin tener en cuenta la pandemia de Covid-19, febrero de 2024 fue el mes con menos préstamos hipotecarios en 22 años. Los créditos van a seguir presentándose en varios bancos más, ya que las tasas de plazo fijo han bajado y necesitan financiación. Estas líneas favorecen al rubro, ya que la gente va a tener más facilidad para adquirir su inmueble propio”, destaca Cristian González, co-titular de Gestión Inmobiliaria. Las novedades en contexto El Banco Hipotecario comunicó en su sitio web el lanzamiento y detalló las condiciones de las opciones disponibles para construcción o compra de viviendas. Allí se ofrecen ejemplos para calcular el monto a pagar al solicitar un crédito para la compra según el monto solicitado en cada caso. El sitio detalla las características de los nuevos créditos en una tabla que describe las líneas disponibles para construcción, adquisición, terminación y ampliación. El monto máximo de los créditos será de $ 250 millones para la construcción o adquisición de viviendas y de $ 125 millones para terminación y ampliación. En cada ítem se detallan plazos mínimos, tasas nominales anuales, desembolsos que deberá hacer el solicitante y garantías a presentar, entre otros requisitos. Los créditos hipotecarios son una pieza clave en la estructura financiera de cualquier país, ya que permiten a las personas adquirir propiedades sin tener que desembolsar la totalidad del valor de forma inmediata. El capital es ajustable por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) con una tasa de 8,65% final (y 4,4% final durante el primer año) para aquellos que sean clientes del banco y acrediten haberes allí. Según algunos referentes del sector, insinúa una vuelta al período entre 2016 y 2018, donde surgió el crédito UVA y muchos se lanzaron a solicitar ese préstamo. En 2016 se creó la UVA y se vivió un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró aproximadamente dos años, hasta que en 2018 comenzó la crisis que marcó el cierre de la gestión de Cambiemos, con caída del PIB y suba de la inflación. Al ajustarse en función de la suba de precios, el mecanismo generó un impacto en los deudores, que se enfrentaban a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que sus salarios. Sin embargo, el crédito UVA, al ajustarse cada mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta; además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas para cada contexto, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace décadas. Otras líneas y miradas El presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (Cedu), Damián Tabakman, sostuvo: “Es una gran noticia para el mercado inmobiliario, algo que esperábamos desde hace años. Pensábamos que iba a venir, pero creíamos que iba a ser cuando la inflación bajara un poco más y francamente nos sorprendió que surgiera ahora”. La falta de préstamos hipotecarios ha generado un mercado inmobiliario con particularidades y desafíos propios. “Luego del 24 de noviembre de 2023, cuando se cortó con la compra de dólar oficial para la adquisición de inmuebles por medio de créditos hipotecarios que tuvo mucho resultado específicamente en nuestra provincia por intermedio del Banco de Córdoba, los préstamos vuelven este año. Nuevamente, el Banco de Córdoba ofrece una línea de préstamo de hasta 100.000 UVAS ($ 92 millones aproximadamente y cuotas estimadas a devolver de $ 600 mil) con una tasa del 4,9% anual, a devolver en 20 años. En el caso de Banco Nación es por 30 años con tasas del 7% o 5,5%, y el monto máximo es de 80% del valor de la propiedad, al igual que en el Banco Hipotecario. Por otro lado, se espera que el Banco Supervielle informe los requisitos de su línea en breve”, enumeró Cristian González, co-titular de Gestión Inmobiliaria. En materia de expectativas, el referente se muestra optimista: “Los créditos van a seguir presentándose en varios bancos más, ya que las tasas de plazo fijo han bajado y necesitan financiación. Esta línea favorece al rubro, ya que la gente va a tener más facilidad para adquirir su inmueble propio. Seguramente, comparando con la situación de alquilar esa propiedad tenga una diferencia mínima que poner por encima, y si no estuvieran los créditos con un ahorro mínimo no podrían comprar un inmueble. Esto le va a dar mayor rotación a lo usado, ya que en su mayoría piden con escritura y mucho de esos vendedores pasarán a ser compradores de otros inmuebles”, concluyó. Mientras que en otros países los créditos hipotecarios son una herramienta fundamental para facilitar el acceso a la casa, en Argentina esa oferta ha sido limitada. Matices La abogada y referenta del grupo de hipotecados UVA, Gabriela Spatari, cuestionó el relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA que anunciaron los bancos Hipotecario, Ciudad y Nación. “Nos sorprende la noticia de que han relanzado estos créditos nuevamente. Los que transitamos el proceso de tener un crédito UVA aconsejamos que no lo hagan en el marco de la situación actual, que es mucho peor”. Spatari calificó como “perverso” relanzar los créditos atados a la inflación en un país que tuvo un aumento del costo de vida acumulado del 51,6% en tres meses (enero- marzo 2024). “Tenemos una inflación altísima y la indexación del crédito, tanto en el capital como en la cuota, es por inflación y tasa de interés”, explicó la abogada, y agregó que el 73% de la masa de esos créditos está en manos de bancos públicos.
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